Investovat do nemovitostí se z řady důvodů vyplácí. Podle většiny ekonomů je pořízení vlastního bydlení tím nejrozumnějším, co můžete udělat. Kromě toho lze investovat do nákupu bytu, který pronajímáte. Splácíte tak hypotéku a jednou vám zůstane další nemovitost. Tu můžete v důchodu nadále pronajímat nebo ji třeba prodat.

Ale nepředbíhejme. Nejprve se podívejme, zda je koupě bytu jako investice vhodným řešením právě pro vás, jak takový byt vybrat, neprodělat na tomto počinu a jak rozumně na to.

Nemusíte být podnikatel s velkým balíkem na kontě, abyste mohli zvažovat chytrou investici do nemovitosti. Navíc se zdá, že právě nyní je na to výhodná doba. Hypoteční i realitní trh mají největší krizi pravděpodobně za sebou a je možné pozorovat určité oživení. Hypoteční sazby jsou na svém minimu (z únorových 3,01 klesly v březnu na 2,93 %) a ceny bytů se drží stále dole. Prostě ideální příležitost přemýšlet nad koupí bytu.

Jak to celé funguje

Možná máte vlastní nemovitost, na které splácíte hypotéku, nebo alespoň nějaký menší úvěr. Je bláznovství hnát se do další hypotéky? Poskytne vám ji vůbec banka? To je samozřejmě třeba posoudit individuálně. Ve zkratce je ale celá myšlenka jednoduchá: koupíte byt, pronajmete ho a z nájmu budete financovat splátky hypotéky.

Pozor! Je samozřejmě třeba vše pořádně propočítat! Jinak řečeno, zjistěte si, zda je byt pronajmutelný za takovou částku, která vám splátky pokryje. Zohlednit musíte i příspěvky do fondu oprav a další poplatky, které mohou navyšovat nájem, jež budete svým nájemníkům účtovat.

Při žádosti o hypotéku na byt, který plánujete jako investici, je vhodné mít našetřené alespoň nějaké finanční prostředky. Ideální je disponovat částkou alespoň 15 % z celkové hodnoty nemovitosti. Není to ovšem nutností. Nevěste hlavu ani v případě, že žádné finance stranou nemáte – některé banky vám poskytnou hypotéku ve výši 100 % hodnoty nemovitosti, je ale třeba počítat s vyšší úrokovou sazbou. Na druhou stranu, banky zcela jistě zohlední, pokud jste vlastníkem jiné nemovitosti a to vám zase přinese plusové body.

Kde byt jako investici pořídit

Při pořízení bytu zvažte možnosti pronájmu. Odborníci doporučují jako vhodnou investici zejména města, kde jsou univerzity, tedy i studenti, kteří si byty pronajímají. Záleží pochopitelně také na lokalitě i velikosti bytu.

Nejlépe pronajímatelné se jeví byty o dispozici garsoniéry, 1+kk, 1+1, 2+kk, 2+1 případně 3+kk, 3+1. Záleží samozřejmě i na záměru – pokud chcete pronajímat byt studentům, jsou vhodné i větší byty, které si studenti mezi sebe po jednotlivých pokojích rozdělí.

Obecně se investoři soustředí především na dvoupokojové byty, které je možné pronajmout mladému páru, stejně jako studentům. V České republice vedou žebříček měst, ve kterých investoři nakupují byty, Praha, Hradec Králové, České Budějovice, Plzeň nebo Brno.

Rizika pronájmu bytu

Pokud se pro koupi bytu, který budete financovat hypotékou a obratem ho pronajmete, rozhodnete, je třeba počítat i s možnými úskalími. Může se například stát, že se vám byt nepodaří pronajmout ihned – v takovém případě budete muset platit splátky hypotéky ze svého. Je proto vhodné mít alespoň nějakou finanční rezervu. Připravte se na to, že s nájemníky mohou být potíže. Studenti se vám budou v bytě střídat, může se stát, že včas nepošlou nájemné apod. Pronajímání bytů prostě není zcela bez starostí…

Příklad

Plzeň je jedno ze studentských měst. Když na přelomu září a října začne semestr kavárny a hospody jakoby ožijí. V ulicích se to hemží studenty – potenciálními nájemci. Podívejme se na příklad, pokud by se investor rozhodl v západočeské metropoli pořídit byt jako investici a pronajmout ho studentům.

• Investor má našetřeno 120 000 korun.
• Rozhodne se koupit panelové byt 2+1 v lokalitě Bory, která je blízko Západočeské univerzity. Cena bytu je 1 250 000 korun.
• Výše měsíční splátky hypotéky na 25 let by se pohybovala kolem 6 000 korun / měsíc. Provozní náklady na byt jsou přibližně 3 000 korun / měsíc.
• Majitel se rozhodne pronajmout byt maximálně 4 studentům, kteří budou mít k dispozici 2 pokoje po dvou osobách. Nájemné stanoví na 2 250 korun za osobu, takže mu pokryje nejen splátky hypotéky, ale i provozní náklady spojené s bytem.
• Po 25 letech bude mít byt splacený a může ho nadále pronajímat se ziskem z pronájmu a zajistit si tak příjem na důchod.