Je to neuvěřitelné, ale hypotéky počátkem roku 2015 ještě klesly. Ceny bytů se v některých oblastech drží na příznivé hladině a objevují se informace o tom, že splátku hypotéky je možné bez problémů pokrýt pronájmem. Zdá se, že investice do nemovitostí může být opravdu výhodná. Pojďme se této otázce podívat pořádně na kloub.

Pořízení vlastního bydlení je bezesporu jednou z nejrozumnějších investic, kterou můžete udělat. Splátky hypotéky a výše nájemného se díky klesajícím úrokovým sazbám vyrovnávají a rozhodně je vhodnější každý měsíc zaplatit za byt, který vám zůstane, než několikatisícovou částku utrácet za pronájem. Možná jste ale v situaci, kdy své vlastní bydlení už vyřešené máte a pokukujete po možnosti vhodné investice. I v tomto případě se nabízejí nemovitosti. Jejich cena je totiž po krizi na realitním trhu ještě stále nízká. O výhodnosti investice do nemovitosti ale rozhodují i další parametry, než je pouze cena bytu, domu, pozemku garáže nebo jiné nemovité věci.

Úroková sazba hypoték

Pokud nemáte zrovna v hotovosti několik milionů korun, a zamýšlíte některou nemovitost zakoupit, neobejdete se bez hypotéky. Aktuální situace na hypotečním trhu vám nahrává. Někteří experti se sice domnívali, že po zásadním propadu hypoték loni na podzim už nebudou mít kam klesat, ale tento předpoklad se nepotvrdil. Průměrná úroková sazba totiž počátkem roku 2015 poklesla na 2,37 procent.

„Rok 2014, v němž sazby Fincentrum Hypoindexu téměř každý měsíc prohlubovaly historická minima, nebyl ani ve svém závěru výjimečný. Zejména zásluhou jedné z větších bank, která v prosinci dokázala zúročit poslední dny své akční nabídky ve vysoký objem úvěrů, průměrné úrokové sazby bez problémů překonaly i hranici 2,4 procenta,“ uvedl Josef Rajdl, vedoucí analytik společnosti Fincentrum.

Zdroj: Fincentrum.com

Je třeba podotknout, že nízké úrokové sazby se promítly v realitním trhu, který zaznamenal oživení. Zvýšený zájem lidí o koupi nemovitostí způsobila i velká nabídka bytů a domů a současně i přijatelné ceny nemovitostí.

Lokalita a velikost bytu

Pokud pořízení bytu (nebo jiné nemovitosti) zamýšlíte jako investici a budete ho pronajímat, myslete na to už při jeho výběru. Je to především lokalita, ale i velikost a dispozice, které ovlivňují to, jak rychle se byt pronajme. Nepřekvapí, že velký zájem je o pronájem menších bytů (1+1 nebo 2+1) ve větších městech. Na žebříčku pronájmů vede především Praha, protože do metropole směřují lidé za prací i studenti za vzděláním. Zohlednit byste měli ovšem i konkrétní lokalitu. Například dostupnost MHD, blízkost univerzity apod. Je také vhodné udělat si průzkum trhu a zjistit, za jak velký obnos se byty v určité oblasti pronajímají.

Zařízení bytu

Je třeba zdůraznit, že standardy na bydlení se zvyšují. I lidé, kteří hledají pronájem, chtějí žít v hezkém prostředí. Proto zvažte, zda si pořídíte jako investici panelový nerekonstruovaný byt, který budete muset dát před pronájmem alespoň trochu „do pucu“, nebo zda investujete do novostavby, jíž můžete pronajmout movitějším klientům. Byt v novostavbě si také nevyžádá tolik nároků na údržbu, zatímco ve starší zástavbě počítejte s tím, že budou čas od času nějaké investice nutné (například rozvody, podlahy, okna atd.). Toto pochopitelně ovlivní výnos z nájmu.

Výnos z nájmu

Už jsme se dotkli klíčového pojmu, který by vás měl jako investora při pořizování nemovitosti zajímat. Výnos z nájmu představuje váš zisk, tedy výši čistého nájmu po odečtení poplatků. Je logické, že výnos bude ovlivněn pořizovací cenou bytu a výší nájmu. Jinak řečeno, vaším záměrem by mělo být zakoupení co nejlevnějšího investičního bytu s nízkými měsíčními poplatky (fond oprav apod.) a jeho pronájem za co nejvyšší nájemné.

Výnosnost investiční nemovitosti záleží na několika faktorech. O některých z nich jsme se už zmínili. Neuškodí ale shrnout si je.

• Kupní cena nemovitosti. Čím je pořizovací cena investičního bytu nižší, tím lépe.
• Výše nájmu. Naší snahou by mělo být maximální nájemné.
• Lokalita, dispozice, vybavení a stav bytu.
• Poplatky spojené s vlastněním nemovitosti (jedná se o běžnou údržbu, daň z nemovitosti, pojištění apod.).
• Způsob financování. Pokud kupujete nemovitost prostřednictvím hypotéky, je vhodné vyjednat si co nejnižší úrokovou sazbu i měsíční splátky.

Počty: Kdy se investiční byt vyplatí?

Výhodná investice je vždy spojená s rozmyslem a řádným počítáním nákladů i zisků. Nezapomeňte do nájemného, resp. do vašich nákladů započítat i poplatky spojené s provozem bytu (již zmiňovaný fond oprav, náklady na energie, daně, pojištění apod.). Ideální je, pokud si vše sepíšete do excelové tabulky nebo alespoň na papír. Využít můžete také různé internetové kalkulačky zaměřené na výpočet efektivnosti koupě investiční nemovitosti.