Byty jako investice jsou populární u větších i menších investorů. Investiční strategie je v tomto případě jasné. Lidé za volné finanční prostředky, případně za peníze z hypotéky, koupí byt, který dlouhodobě pronajímají. Zajistí si tak měsíční příjem, navíc byt časem získává na hodnotě, a pokud se v horizontu let rozhodnou, mohou ho znovu prodat. A vydělat. Klíčovým předpokladem úspěchu je vybrat byt, který bude vhodný jako investice.

Investiční byt se zdá být, v porovnání s ostatními investicemi s nízkými výnosy, bezpečným přístavem. Zhodnocení, které uvádějí experti na nemovitosti, a podtrhují je i zkušenosti investorů, je až kolem 5 procent ročně. Nicméně aby byla koupě bytu pro investiční účely úspěšná, je nutné správně vybrat nemovitost a najít vhodného nájemníka. To jsou pravděpodobně dvě největší rizika, s nimiž se jako investor musíte vypořádat.

• Přečtěte si také: Byty zdražují. Vyplatí se pořád jako investice?

Poptávka po bytech je velká. Zatímco v minulosti se ceny nemovitostí držely poměrně nízko, nyní začínají zase růst, i z toho důvodu, že opadá výstavba nových projektů. Investoři jsou po zajímavých nemovitostech vždy lační, proto ty nejlepší byty mizí vždy rychle, většinou ještě v průběhu výstavby developerského projektu. Nabídka nových bytů se obecně zužuje, což rovněž tlačí na růst ceny.

Podle investičních poradců je ale stále dobrý čas na nákup nemovitostí. Už jen proto, že zhodnocení peněz je docela jiné, než pokud je necháte ležet na běžném účtu, kde téměř nic nevydělávají. „Pokud chcete jistý výnos, jsou nemovitosti optimální volbou, protože pronájem vám bude dlouhodobě generovat pravidelný příjem,“ říká Denisa Višňovská, partner Lexxus.

Kritéria bytu, který je vhodný jako investice

Když vybíráte byt pro bydlení, bude mít jiná kritéria než investiční nemovitost. Její klíčovou devizou je totiž snadný pronájem. A o tom rozhoduje několik parametrů. Je to lokalita, dopravní dostupnost, dispozice a velikost bytu i občanská vybavenost v okolí.

• Města, která mají potenciál. Investiční byt kupujte ve městech, kde je dlouhodobá perspektiva poptávky po pronájmu. Lze předpokládat, že v krajském městě, kde funguje univerzita, technologické parky nebo továrny, bude vyšší poptávka po pronájmu, než v místech, kde lidově řečeno dávají lišky dobrou noc. Logicky se nabízí Praha, ale tady počítejte, protože byty jsou v metropoli drahé a výnosy z nájmu nemusí být zase tak vysoké. Na druhou stranu, v některých krajských městech seženete byty levněji a můžete je pronajmout za dobré peníze.
• Lokalita, která táhne. Některé lokality jsou dlouhodobě oblíbené a žádané. Udělejte si ve městě, kde chcete byt kupovat, průzkum. Zjistěte, kde se nejčastěji byty pronajímají, třeba proto, že jsou dobře dopravně dostupné, nachází se s v místě se skvělou občanskou vybaveností, jako jsou obchody, parky, hřiště, školy nebo školky. I to rozhoduje o tom, zda se vám byt podaří rychle prodat. Samozřejmě, pokud jsme u lokality bytu, svoji roli hraje také bezpečnost nebo upravenost místa. Lidé jsou pořád náročnější, i když si byt jen pronajímají.
• Dispozice a velikost bytu – tak akorát. Lidé, kteří si byt pronajímají, zpravidla nepoptávají velké prostory. Proto nejrychleji pronajmete menší byty o velikosti 1+kk nebo 2+kk. Ty jsou žádané především v Praze nebo v krajských městech. Stále více lidí žije jako singles a ti prostě nepotřebují velké prostory. Menší byty si pronajímají také studenti nebo manažeři, kteří musejí nějaký čas pobývat jinde než v místě svého bydliště. Neznamená to ale, že větší byty 3+1 nebo 4+kk nepronajmete. O ně jeví zájem rodiny s dětmi, které z různých důvodů nechtějí investovat do koupi vlastní nemovitosti. Z hlediska pronájmu přitom patří k nejjistějším skupinám nájemců – jsou spolehliví, co se týká platby nájmu, a lze předpokládat, že se tak často nebudou stěhovat.
• Náklady na energie a služby nejlépe nízké. S velikostí bytu souvisí i náklady na energie, protože i ty tvoří nezanedbatelnou položku, kterou musí nájemce uhradit. Čím menší byt, tím menší náklady na energie, ovšem nemusí to vždy platit. Záleží na úrovni zateplení budovy. Například ve starším cihlovém malém bytě budou pravděpodobně vyšší náklady na vytápění než v zatepleném paneláku.
• Novostavba, nebo starší byt? I tuto otázku musí investor „rozlousknout“. Starší byty jsou sice levnější, ale je nutné počítat alespoň s drobnými rekonstrukcemi a častějšími opravami. Přečtěte si proto také, kdo platí opravy v bytě. Novostavby jsou nákladnější na pořízení, ale ještě řadu let po koupi by neměly vyžadovat renovaci.

Jaký byt jako investici vybrat?

Pokud hledáte vhodný investiční byt, zohledněte kritéria, která jsme uvedli výše. Přemýšlejte nad tím, zda byste si byt, o němž uvažujete, vy sami pronajali. Neuškodí, pokud si na papír napíšete charakteristiku vašeho nájemníka: kdo to bude, jaké budou jeho potřeby? K nákupu investičního bytu přistupujte podobně jako k výběru vlastního bydlení – jen s tím podstatným rozdílem, že ho budete pronajímat.

• Počty hrají při koupi investičního bytu podstatnou roli. Bez kalkulačky a znalosti realitního trhu to nepůjde. Když byt vyberete dobře a úspěšně ho pronajmete, budou se výnosy pohybovat kolem 4 až 5 procent ročně a návratnost investice do bytu bude mezi 20 až 25 lety.

Ač se může zdát, že paneláky jsou „out“ a všichni poptávají jen developerské projekty, není to tak úplně pravda. Byty v panelových domech jsou jako investice výhodné, pokud splní výše uvedená kritéria. Už jen proto, že oproti cihlovému bytu jsou podstatně levnější (někdy až o polovinu), ale nájmy se pohybují ve výši 75 procent cihlového bytu. Pokud zvolíte dobrou lokalitu a upravený panelák, bude se byt i dobře pronajímat a vy můžete návratnost investice podstatně zkrátit.

Zvažujete byt jako investici? Nebo už jste takový krok podnikli? A co byste doporučili ostatním investorům?