Kupujete, nebo prodáváte byt? Ačkoli se možná spoléháte na to, že s veškerými náležitostmi spojenými s převodem bytu na nového majitele vám poradí realitní kancelář, neuškodí podívat se na to, co si ohlídat a jak postupovat.

Už jste si konečně vybrali nový byt, který splňuje všechny vaše požadavky a očekávání. Podepsali jste kupní smlouvu a vyřídili si hypotéku v bance. Ale tím ještě celá záležitost nekončí, abyste se stali skutečnými majiteli nemovitosti, je třeba, aby ji původní vlastník na vás převedl.

Postup při koupi bytu

Při koupi nového bytu je klíčovým dokumentem výpis z katastru nemovitostí. Měli byste do něho ideálně nahlédnout ještě před nákupem nemovitosti, abyste si ověřili, kdo je jejím majitelem a má právo s ní disponovat.

• Řádně si ověřte totožnost prodávajícího. Zkontrolujte, zda je skutečně majitelem nemovitosti, kterou kupujete.
• Výpis z katastru je možné v současné době získat nejen na katastrálních úřadech, ale i např. i na poštách v rámci služby Czech Point.
• Abyste mohli o výpis z katastru nemovitostí zažádat, potřebujete znát tzv. katastrální území a číslo listu vlastnictví, které by vám měl sdělit prodávající. Můžete ho také sami vyhledat na internetu na základě čísla popisného.

Většina realitních makléřů vás upozorní na to, že byste neměli peníze za nový byt zasílat na konto majitele dříve, než dojde k převodu nemovitosti na katastru. „Je třeba trvat na tom, aby peníze na nákup nemovitosti byly po celou dobu transakce uloženy na vázacím účtu v bance nebo v notářské úschově. Vázací podmínkou by měl být vždy vklad do katastru nemovitostí,“ doporučila Romana Schläferová ze společnosti Realitní makléři Plzeň.

Je sice faktem, že za peníze uložené u notáře budete muset zaplatit poplatek, ale pokud by se situace nějakým způsobem zkomplikovala, nepřijdete o ně. „Je prostě třeba vyvarovat se postupu, kdy již klient podepsal kupní smlouvu, poslal peníze a čeká se na vklad do katastru nemovitosti. Pokud by nemovitost převedena nebyla, majitel nemovitosti bude mít na účtu peníze a bude nemovitost i nadále vlastnit,“ upozornila Schläferová.

Od nového roku, kdy vstoupil v platnost nový občanský zákoník, je třeba pohlídat si také situaci, zda není nemovitost zatížena dluhem. „Upozornil bych na § 1888 odst. 2, ve kterém se skrývá záludnost ohledně přechodu dluhu na nabyvatele v případě, že při prodeji je věc zatížena zástavním právem či jinou jistotou a tato závada přechází na nabyvatele. Jedná se o vyvratitelnou právní domněnku, připouští se důkaz opaku, ustanovení lze i smluvně vyloučit, avšak pokud na to strany zapomenou, mohou nastat nemilá překvapení,“ uvedl Vít Žižka, odborný právní poradce ze Sdružení obrany spotřebitelů, SOS-Asociace.

Převod bytu na nového majitele

K převodu nemovitosti na nového majitele na katastru nemovitostí dochází nejčastěji právě na základě kupní smlouvy. Kupující i prodávající by si měli ohlídat veškeré náležitosti, které má kupní smlouva obsahovat – vhodná je pochopitelně konzultace s právníkem. V kupní smlouvě by se měla objevit nejen kupní cena, ale také určení předmětu koupě a specifikace smluvních stran (tedy kupujícího i prodávajícího).

Po podpisu kupní smlouvy a uložení peněz u notáře nebo v jiné „neutrální úschovně“ následuje návrh na zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. Ten mohou podat všechny zainteresované strany, nebo jen např. majitel nemovistosti.

Náležitosti návrhu na vklad:

• Označení katastrálního úřadu – ke vkladu je příslušný katastrální úřad, v jehož obvodu je nemovitost, které se smlouva, dohoda nebo jiná listina týká.
• Označení účastníků řízení – účastníkem vkladového řízení je ten, jehož právo vzniká, mění se nebo rozšiřuje a ten, jehož právo zaniká, mění se nebo omezuje. Fyzické osoby se označují jménem, popřípadě jmény, a příjmením, adresou místa trvalého pobytu nebo u cizozemců adresou bydliště v cizině, rodným číslem, nebo, není-li přiděleno, datem narození, a jsou-li navrhovateli, též číslem elektronicky čitelného identifikačního dokladu, pokud se jim vydává. Právnické osoby se označují názvem, sídlem a identifikačním číslem, pokud je přiděleno. Účastníkem řízení není advokát nebo jiná osoba, která jedná v zastoupení účastníka.
• Označení nemovitostí a práv, která k nim mají být zapsána do katastru nebo z něj vymazána.
• Podpis navrhovatele.

(Zdroj: ČÚZK)

Přílohy návrhu na vklad:

• Listina, na základě které má být zapsáno právo do katastru.
• Neoddělitelnou součástí listiny je geometrický plán, je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy.
• Plná moc, s úředně ověřeným podpisem zmocnitele je-li účastník řízení zastoupen zmocněncem; pokud se provádí vklad na základě veřejné listiny a zmocněncem je osoba, která veřejnou listinu sepsala, podpis zmocnitele nemusí být úředně ověřen.
• Úředně ověřený překlad listiny, na základě které má být zapsáno právo do katastru, pokud tato listina není sepsána v českém jazyce.
• Postup katastrálních úřadů a listiny, které jsou přílohami návrhu na vklad a další podklady pro řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí, jsou  podrobně stanoveny v ustanoveních § 11 – 18 katastrálního zákona a § 26 a § 66 – 70  vyhlášky č. 357/2013 Sb .
• Vkladové řízení je zahájeno také tehdy, pokud příslušnému katastrálnímu úřadu došlo od soudu nebo soudního exekutora jeho rozhodnutí nebo potvrzení o právu, které se do katastru nemovitostí zapisuje vkladem.

(Zdroj: ČÚZK)

Nezapomeňte převést elektřinu a plyn

S převodem a předáním bytu na nového majitele je třeba vyřešit i přepsání odběrného místa na elektřinu a popř. také na plyn, pokud je využíván. Pro přepis odběrného místa jsou zapotřebí následující dokumenty:

• Předávací neboli přepisový protokol – liší se u každého dodavatele a zpravidla je ke stažení na webových stránkách.
• Podepsaná smlouva se stávajícím dodavatelem – musí ji dodat jak nový, tak i stávající zákazník. To znamená, že také nový odběratel (osoba, na kterou je místo přepisováno) musí s dodavatelem podepsat smlouvu.
• Doklad o vlastnictví nemovitosti – například kupní smlouva (stačí pochopitelně kopie).