Při prohlídce bytu se vám rozbuší srdce. Pravděpodobně jste našli nemovitost, kterou koupíte. Bojíte se, že některý z dalších zájemců bude rychlejší, a proto neváháte podepsat rezervační smlouvu hned na místě. Zadržte. Jakmile totiž přidáte svůj podpis, začíná jít do tuhého. Rezervační smlouvu byste měli podepsat se stoprocentní jistotou, že o kupované nemovitosti víte vše podstatné. Na co se ptát?

Technický stav bytu, informace o vlastnictví, náhled do katastru, detailní pročtení rezervační smlouvy a následující kupní smlouvy – s tím vším byste se měli před podpisem rezervace na byt seznámit. Realitní makléř a majitel bytu by vám měli zodpovědět všechny vaše dotazy. Optimální je, pokud se při zjišťování informací nebudete spoléhat pouze na jeden zdroj, ale zapátráte i jinde.

Co udělat ještě před podpisem rezervace na byt?

Pokud to s koupí bytu myslíte vážně, tak po první prohlídce, ze které možná odcházíte nadšení z hezkého výhledu, krásné terasy nebo nové kuchyňské linky, by měla následovat druhá, mnohem detailnější, prohlídka. Ideálně s technikem nebo stavařem, který se zaměří na technickou stránku a odhalí „detaily“, jež vám zůstaly utajené. Příkladem je plíseň zakrytá kobercem, nedostatky v izolaci nebo špatné rozvody. Odstranění takových vad potom znamená vícenáklady, které je nutné k celkové investici připočítat.

Dalším odborníkem, kterého je vhodné ke koupi bytu přizvat, je právník. I lidé, kteří za sebou mají několik prodejů a koupí nemovitosti, spolupracují s odborníky, protože ve smlouvách (rezervace, smlouva o smlouvě budoucí, kupní smlouva) se mohou skrývat různé fígle, které vás ve výsledku mohou stát další peníze. Zároveň si ve spolupráci s právníkem ověřte, zda na nemovitosti nejsou věcná břemena, zástavní právo nebo omezení vlastnických práv.

Čtěte také: 8 nejčastějších chyb při koupi bytu

Jakmile prověříte technickou stránku bytu a zjistíte si informace ke kupované nemovitosti, začněte jednat s bankou o hypotéce. A to ještě před tím, než cokoli podepíšete. Nechte si u banky prověřit možnosti získání úvěru a jeho podmínek (bankéři vám spočítají maximální možnou výši hypotéky i měsíčních splátek). Alespoň budete vědět, s jakou částkou můžete při koupi bytu operovat.

O konkrétní výši úvěru můžete v bance začít jednat ve chvíli, kdy jste si nemovitost vyhlédli. Potřebovat budete odhadní cenu nemovitosti. Tu by měl odhadce stanovit ještě před tím, než podepíšete rezervaci. Vyhnete se tak tomu, že odhadce stanoví nižší cenu nemovitosti, než je kupní cena. Banka vám ale kvůli odhadu půjčí méně a vy nebudete mít dostatek peněz na nákup nemovitosti.

Rezervační poplatek a podmínky smlouvy

Pokud si jste jisti nemovitostí a máte představu o hypotéce, můžete zavolat do realitní kanceláře a nechat si připravit rezervační smlouvu. Je vhodné, když si zároveň pročtete dostupné reference na realitní společnost, protože jako v každém jiném oboru se i zde setkáváte s férovým a podvodným jednáním.

S podpisem rezervace skládáte i rezervační poplatek, který většinou odpovídá provizi realitní kanceláře. Ta bývá v průměru kolem 5 procent z kupní ceny nemovitosti. Setkat se můžete i s tím, že realitní kancelář má stanovenou jednotnou výši rezervačního poplatku, například 50 tisíc korun.

Rezervační poplatek zůstává realitní kanceláři, která by ale celý prodej nemovitosti měla dotáhnout do konce. Místo toho, abyste peníze dávali přímo realitce, je vhodnější domluvit se na úschově (podobně postupujte i při zasílání peněz za nemovitost). Vyhnete se tak tomu, že vy sice budete mít zaplaceno, ale prodej a převod nemovitosti na vás se z jakýchkoli důvodů pozastaví.

Přečtete si také: Rezervační poplatek – důvod k obavám?

Je důležité vědět, že rezervační smlouva není univerzální dokument. Každá realitní kancelář má nějaký „mustr“ rezervační smlouvy, ale to ještě neznamená, že ji musíte podepisovat v předloženém znění. Projděte si podmínky a zjistěte, zda máte právo na vrácení rezervačního poplatku, pokud se prodej nemovitost zastaví. Jasno by mělo být také v tom, za jakých okolností zůstává rezervační poplatek realitní kanceláři, pokud nakonec nemovitost nekoupíte. Odstoupit od rezervační smlouvy a získat zpět poplatek, může být v některých případech oříšek.

Úschova pro rezervační poplatek

Dohodnout se s realitní kanceláří na tom, že rezervační poplatek půjde napřed do úschovy, může být obtížné. Zkuste ale trvat na svém a neustupovat. Bezpečná úschova je u notáře, advokáta, případně v bance. Realitní kancelář může tvrdit, že zajistí vlastní úschovu, na svém účtu, ale do takových operací se nepouštějte, protože peníze už byste nemuseli vidět, nehledě na to, že nezřizují bezpečné vázané účty podobně jako například notáři.

Jaké jsou vaše zkušenosti s koupí bytu a rezervační smlouvou?