Nastěhovali jste se do bytu v novostavbě. Vše voní novotou a ani vás nenapadlo, že bude nutné řešit otázky spojené s provozem a v budoucnu třeba i drobné opravy a rekonstrukce. Také u novostavby je třeba zajistit její správu a postarat se například o rozúčtování energií mezi vlastníky bytů. Nejen to je úkolem Společenství vlastníků jednotek. Služby spojené s provozem bytového domu ale může zajistit i externí společnost.

Každé z uvedených řešení má pochopitelně své výhody a nevýhody, na které se v dnešním článku podíváme. Hned na úvod je třeba poznamenat, že externí firma pro správu bytového domu nemůže zcela nahradit Společenství vlastníků jednotek (SVJ). Jinak řečeno, i když se rozhodnete pro externího správce, musíte SVJ založit.

Základní informace o SVJ

• Povinnost založit SVJ mají vlastníci bytových jednotek v domě s nejméně 5 byty.
• Součástí založení SVJ je i schválení stanov a zvolení statutárního orgánu (zpravidla předseda a výbor).
• Právě s vedením SVJ případně komunikuje firma zabývající se správou nemovitostí.
• Více čtěte v článku Společenství vlastníků jednotek (SVJ): Zakládání u novostaveb, členové, schůze a další.

Co vše musí SVJ při správě bytového domu zajistit

Při zakládání SVJ u nových bytových domů se nezřídka můžeme setkat s tím, že se do „funkce“ nikomu nechce. Společenství vlastníků jednotek je totiž ze zákona 72/1994 Sb. (Zákon o vlastnictví bytů) povinné zajistit celou řadu činností. A ty samozřejmě leží na bedrech předsedy, resp. výboru SVJ.

Tip: Zákon 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů ke stažení.

Jedná se například o povinnosti vést účetnictví dle platných předpisů, spravovat evidenci předpisů a plateb jednotlivých vlastníků bytových jednotek, evidovat platby do fondu oprav, vystavovat faktury dodavatelům služeb. Kromě administrativy a účetnictví se jedná samozřejmě i o úkony spojené s technickým provozem budov, jako je například zajištění a objednávka oprav, komunikace s dodavatelskými firmami apod. Jen z tohoto stručného výčtu je zřejmé, že jde o časově náročnou záležitost.

Je lepší samospráva nebo externí správa bytového domu?

I proto se většinou do „správcovství“ v rámci SVJ nikomu příliš nechce. Čím dál častěji se setkáváme s firmami, které výše uvedené služby a servis poskytují externě. Není to samozřejmě zadarmo. Na druhou stranu, výbor SVJ nebo správce svoji funkci zpravidla rovněž nevykonávají za dobré slovo, takže vlastníci bytových jednotek prostě musí počítat s tím, že určitá část z měsíčních poplatků prostě padne na zajištění správy bytového domu.

K jednoznačné výhodě samosprávy bytového domu prostřednictvím SVJ patří naprostá kontrola nad hospodařením s finančními prostředky. Rovněž si SVJ samo zajišťuje dodavatele služeb nebo prací, takže má kontrolu nad tím, za jakou cenu jsou objednávány. Na druhou stranu, protože se firma zabývající se správou nemovitostí pohybuje v oboru a má většinou nasmlouvané dodavatele, může se dostat na lepší cenu než jednotlivá SVJ.

Výhodou správy budovy externí firmou je, že vše probíhá na profesionální úrovni. Pracovníci by měli být proškolení a poradit si tak bez problémů nejen s vedením účetnictví, ale také s administrativou. Kromě toho by měli pohlídat všechny důležité termíny, postarat se o včasné vyúčtování služeb, rozpočítání tepla, vody apod. Profesionální zázemí tak může být skutečně výhodou, pokud zvolíte kvalitní firmu zabývající se správou bytových domů.

Co nabízí firmy spravující bytové domy?

Za určitý poplatek, který je stanovený ve smlouvě, nabízejí společnosti spravující bytové domy různé balíčky služeb. Může se jednat o kompletní správu bytového domu nebo zajištění jen určité části. Většinou jde o následující služby:

• Evidence vlastníků bytových jednotek.
• Příprava ročního vyúčtování služeb.
• Návrh výše záloh a jejich rozpis.
• Sledování dlužníků a upomínání.
• Vedení účetnictví a podání daňového přiznání.
• V případě rekonstrukce příprava podkladů pro získání úvěru či dotace.
• Zajištění revizí a běžné údržby domu.
• Zprostředkování dodavatelských smluv.
• Zajištění oprav a rekonstrukcí.