element letňany

Magazín o bydlení

10 tipů, jak vybrat byt, ve kterém se vám bude dobře žít

Pro spokojený život je důležité kde a jak bydlíte. Pokud vybíráte nové bydlení, měli byste se zamyslet nejen nad velikostí a dispozicí bytu, ale třeba i nad lokalitou nebo stavem bytového domu. Jinak se vám bude vstupovat do nové nebo rekonstruované budovy s opravenou fasádou. Docela jiný dojem bude budit neudržovaný panelák s původními okny. A to je jen začátek rozhodování, které by mělo vést k vysněnému bydlení.

I když volných bytů na realitním trhu ubývá a jejich ceny jdou nahoru, při troše štěstí budete mít stále z čeho vybírat. Zorientovat se v nabídkách realitních serverů a katalogů není na první pohled jednoduché. Mějte na paměti, že jejich záměrem je prodat.

Proto jsou vždy zdůrazněné přednosti bytu, naopak nevýhody zmíněné být nemusí. Možná vás upoutá fotografie zrekonstruované kuchyně, ale inzerát už zamlčí nepěkný výhled do vnitrobloku, takže do bytu nikdy nejde slunce. Při výběru bytu byste měli mít na paměti své priority – pro někoho bude důležitá velikost kuchyně, jiný se bude rozhodovat podle orientace bytu. Parametrů, na něž je třeba myslet, je mnoho. Vybrali jsme pro vás ty nejdůležitější.

Lokalita

Úroveň bydlení ovlivňuje lokalita. Nejde jen o dopravní dostupnost, blízkost zeleně, školy, školky nebo supermarketu. Zajímejte se také o to, zda kolem domu nevede rušná silnice, kvůli níž si neotevřete okna, nebo zda nedaleko nevypouští pachy továrna, jakkoli je skrytá za zelení. Zajímejte se také o blízkost večerek nebo non-stop náleven, které mohou proměnit noční ulice v místo, kam se vám nebude chtít vycházet.

Společné prostory

Pořádně si prohlédněte vstup do domu. Jsou dveře nové? Nezůstaly před domem zastaralé poštovní schránky, do nichž zatéká? Je vstup do domu čistý, nebo se kolem povalují odpadky? I takové „maličkosti“ ovlivňují kvalitu bydlení. Vyzkoušejte výtah, pokud ho dům má, a klidně se projděte pěšky do vyšších pater (nepovalují se v mezipatrech nedopalky od nepořádných sousedů?). Zajímejte se i o plánované rekonstrukce nebo investice, pokud dům zatím není modernizovaný.

Dispozice bytu

Teď vcházíte do bytu, o němž uvažujete. Dejte hned na první dojem, který bývá často intuitivní. Potom se zaměřte na parametry bytu, mezi nimiž rozhodně budou figurovat dispozice. Průchozí pokoje mohou být nepříjemné, pokud plánujete rodinu. Ideální je proto vstupní předsíň, z níž se do jednotlivých pokojů vstupuje. Prohlédněte si i možnosti úložných prostorů (větší předsíň může být výhodou). Módním trendem je nyní propojení obývacího pokoje s kuchyní, ale i když jsou oba prostory oddělené, má to své výhody.

Velikost bytu

S dispozicí je spojený i další důležitý parametr, totiž velikost nebo rozměry bytu (obytná plocha). Zvažte, kolik prostoru bude vaše rodina potřebovat. Pokud má jeden byt 3+1 velikost 70 metrů čtverečních a druhý byt je o 20 metrů čtverečních větší, je jasné, kde bude více prostoru.

Umístění bytu v domě

Někdo má rád výhledy z vysokých pater, jiný dá přednost nižším patrům. Toto rozhodnutí by se mělo řídit nejen pocitem, ale také rozumem. Pokud je v domě výtah (funkční), není od škody vzít byt ve vyšším patře. Ovšem do bytů úplně pod střechou může zatékat nebo se v parném létě neobejdou bez klimatizace. Byty úplně v přízemí se mohou zalíbit zlodějům, a pokud vedou okna do ulice, pravděpodobně nebude příjemné nechávat je otevřené. Navíc přízemní byty v panelových domech jsou navíc umístěny nad sklepy a podlaha místností pak velmi často může v zimních měsících promrzat. Ideální je proto byt ve vnitrobloku od druhého podlaží výše.

Náklady na energie a teplo

S umístěním bytu souvisí i energetická náročnost na provoz. Například byty uprostřed domu, k nimž i ze stran přiléhají jiné byty, spotřebují méně energie na vytápění než byty na okraji budovy nebo v přízemí. Před koupí bytu byste se měli seznámit s náklady na elektřinu, teplo, plyn a vodu, protože je budete muset měsíčně platit. Výhodou je zateplení domu, které může náklady zkrouhnout třeba o třetinu. Pokud je dům zateplen, ale uživatelé si na modernizaci vzali hypotéku, může vás nemile překvapit vysoký příspěvek do fondu oprav.

Způsob vytápění

S energiemi souvisí i způsob vytápění domu. Paneláky a bytové domy mohou být napojeni na centrální zdroj tepla (teplárnu), mít v bytě vlastní kotel (například plynový) nebo v domě může být společná plynová kotelna. Pokud je v bytě vlastní zdroj, budete mít náklady pod kontrolou, ovšem s tím, že cena plynu podléhá výkyvům. Centrální zdroj tepla znamená, že budete závislí na teplárně a důležitý je také systém rozpočtů spotřeby tepla na bytové jednotky.

Vybavení bytu

Čím moderněji byt působí, tím vyšší může být jeho cena. Jenže ne vždy platí, že modernizace je úspěšná. Zkuste oddělovat pozlátko od skutečně kvalitního vybavení. Pokud chce majitel v bytě zanechat původní vybavení, může to být výhodné pro ty, kteří zatím nemají vlastní vybavení. Kuchyňské linky zpravidla zůstávají součástí bytu. A protože jejich rekonstrukce může být nákladná, zamyslete se, zda se vám skutečně líbí a nebudete chtít modré obkladačky vyměnit za červené.

Cena bytu

Peníze jsou rozhodující, o tom žádná. Ceny bytů šly v posledních letech nahoru. Mnohdy bývají nadsazené nejen trhem, ale i realitními kanceláři. Cenu bytu ovlivňují všechny výše uvedené faktory. Pokud má tedy cena odpovídat známému poměru cena / výkon, musíme přihlédnout k lokalitě, technickému stavu obálky a společných částí domu, dispozičnímu řešení, velikosti podlahové plochy bytu, spotřebě energií, způsobu vytápění, vybavení koupelny či kuchyně. O ceně se nebojte vyjednávat.

Férová smlouva

Když se pro byt rozhodnete, nenechte, aby nadšení otupilo vaše smysly. Velmi důležitý je i poslední krok – totiž smlouva. Měli byste mít proto před jejím podepsáním dostatek času k jejímu prostudování. Neváhejte se poradit se svým právníkem.

Jaká kritéria jsou podle vás při výběru bytu důležitá?

 

element letňany

Praha už nestačí. Lidé hledají bydlení ve středních Čechách

Nedostatek bytů v hlavním městě a jejich vysoké ceny nutí Pražany hledat bydlení za hranicí metropole. Podle propočtů developerů by se v Praze mělo stavět kolem 10 tisíc bytů ročně, což je zhruba stejně jako v Mnichově. V reálu jich tady vzniká mnohem méně. Proto se lidé stále častěji stěhují do regionů, zejména do středních Čech. To menším obcím a městům způsobuje nemalé potíže a byty zdražují i tady.

 

Na dlouhodobý nedostatek bytů v Praze poukazují dlouhodobě developeři i realitní makléři. Protože ale lidé chtějí bydlet, staví se jinde – konkrétně tam, kde vyřízení stavebního povolení netrvá roky. Trh si tak podle Pavla Klimenta z KPMG pomáhá výstavbou za hlavním městem. Potíž je ale v tom, že příjezdové cesty bývají zatížené dopravou a z řady měst a vesnic už přestává být Praha dojedná. Toho si všímají i starostové některých středočeských obcí a měst.

 

Bydlení za Prahou je dostupnější

Nápor Pražanů, kteří opouštějí hlavní město, tak způsobuje nemalé potíže. „Cítíme, že přichází další vlna suburbanizace. Hlad developerů po zastavování obcí kolem Prahy je extrémní. Je mnohem jednodušší měnit územní plány ve středních Čechách než v Praze, a to může vyvolat další osídlování prstence kolem metropole,“ upozornil Martin Kupka, starosta Líbeznice.

 

Zatímco dříve lákala Pražany do přilehlého regionu hlavně touha po bydlení v přírodě a po domku se zahradou za cenu bytu, dnes mají jiné důvody. Ceny pražských bytů v novostavbách totiž mnohdy atakují hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční, a tak už nejsou pro běžně vydělávající rodinu dostupné. „Nůžky se otevřely. Dostupnost bydlení v Praze se snížila, ve Středočeském kraji vztaženo k metropoli narostla,“ dodal Pavel Kliment.

 

Středočeský kraj navíc výstavbu nezanedbává. Jen loni se tady stavební firmy pustily do výstavby 459 bytů na 100 tisíc obyvatel. V metropoli to bylo pouze 322 bytů na 100 tisíc obyvatel. A tento nepoměr může ještě narůstat.

 

Oblíbené jsou Říčany i Jesenice

Už dříve si lidé z Prahy oblíbili přilehlé obce a městečka. V kurzu jsou hlavně takové, které od metropole dělí vzdálenost do 30 kilometrů. Přilehlejší obce, jako jsou Říčany nebo Jesenice, jsou přitom už na pokraji svých možností. Kvůli dojíždění za prací se pak na silnicích táhnou dopravní zácpy.

 

Přesto tady poptávka po bydlení roste, což má vliv i na ceny nemovitostí. Příkladem jsou právě Říčany, kde je v současné době největší poptávka po novém bydlení. „Ve městě je obecně silný přebytek poptávky nad nabídkou. Žádané jsou všechny kategorie nemovitostí od malých bytů, přes chaty, levnější i dražší domy, luxusní vily, menší stavební parcely až po pozemky na luxusní sídlo,“ sdělil realitní makléř Jan Bareš.

 

Například průměrná cena panelového bytu v Říčanech se už vyšplhala na 70 tisíc korun za metr čtvereční. Malé byty po rekonstrukci se pohybují okolo 85 tisíc korun za čtvereční metr. Sehnat ve městě byt v novostavbě, je nyní v podstatě nemožné. Nové bytové domy tu sice v posledních letech vyrostly, jenže co se postaví, se ale téměř okamžitě prodá, a to za částky kolem 100 tisíc korun za metr čtvereční menšího bytu a 80 tisíc u bytů velkých. „Rovněž kvalitních stavebních pozemků je jako šafránu. Většinu těch, které jsou ještě v nabídce, je komplikované připojit na sítě,“ upozornil Jan Bareš. Průměrná cena stavebních parcel se podle údajů společnosti M&M Reality pohybuje okolo 5 tisíc korun za metr čtvereční.

 

Zdražuje i bydlení za Prahou

Podobná je i situace v Jesenici, kde ceny menších bytů do 50 metrů čtverečních v posledních letech vzrostly o statisíce. Je zřejmé, že stěhování proměňuje skladbu vesnic, takže například Jesenice už dávno není vesnicí se starousedlíky. Vznikla tu řada novostaveb, v některých částech dokonce nová sídliště a další výstavba se plánuje.

 

Svůj podíl na tom má i pracovní uplatnění. „Příležitostí je v okolí dostatek, podniky se tady množí jako houby po dešti. Nedávno se rozšířila místní základní škola, nová základka se staví ve vedlejší vesnici, vznikají tady soukromé školky,“ všiml si realitní makléř Petr Török.

 

Některé byty v Jesenici zdražily do roku 2016 až o polovinu. Nahoru šly i pozemky, jež za poslední tři roky podražily zhruba o 2 tisíce korun na metr čtvereční. Dosáhly tak horní hranice okolo 8 tisíc korun za jeden čtvereční metr. Rozmach by do budoucna mohl být umocněn také plánovanou trasou metra D, která má končit právě v Jesenici.

 

Velmi silnou poptávku po nemovitostech, prudký nárůst cen i značné populační přírůstky lze sledovat i v dalších městech na dosah Prahy, například v Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích nebo v Berouně. V tomto velkém středočeském městě v posledních letech rovněž vzniká nová výstavba. Další lokalitou za Prahou jsou Zbuzany, kde nedávno vyrostly nové viladomy.

 

„Obecně jsou to města buď těsně u Prahy, nebo pak až do 30 kilometrů od ní, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen. Vzhledem k tomu, že v metropoli již v podstatě nepořídíte rodinný dům za cenu pod 8 milionů korun, navíc jsou vlivem opatření ČNB pro lidi hůře dostupné hypoteční úvěry, je logické, že zájem o nákup nemovitostí v těchto lokalitách prudce roste,“ dodal realitní makléř Jan Martina.

 

Řešením je i nájemní bydlení

Kromě stěhování se za Prahu mají lidé, kteří nedosáhnou na byty v Praze ještě další možnost: jít do nájmu. I zde je ale patrné zdražování. Průměrný čistý nájem bez služeb byl v metropoli ke konci roku 3 540 korun za metr čtvereční. Růst by mohl i v příštích letech. Poměr obyvatel, kteří bydlí v nájmu, je ve srovnání s jinými městy v Praze je ale zatím stále velmi nízký. Důvodem je mimo jiné i dostupnost bydlení v 90. letech minulého století, kdy byly hypotéky vůči platům relativně levné.

 

Investici do vlastního bydlení chápe většina lidí jako dobrou strategie pro zajištění se na stáří. Aby si ale mohla dovolit koupi bytu v Praze střední třída, muselo by podle developerů město odblokovat povolování bytů, které je nyní zdlouhavé, často trvá až 10 let. Větší nabídka bytů by pak mohla pomoci stlačit ceny opět dolů.

 

Pokud se ale bude povolovat tak málo bytů jako v posledních letech, bude v roce 2030 chybět v Praze 100 tisíc bytů. Tedy bydlení pro zhruba 200 tisíc lidí. Ve městě už nyní chybí zhruba 20 tisíc bytů.

Odstěhovali byste se kvůli vlastnímu bytu za Prahu?

Daň z nemovitosti zaplaťte do konce května. Jak na to?

S vlastnictvím bytu nebo domu je spojená řada povinností. Jednou z nich je i platba daně z nemovitosti. Už od poloviny dubna finanční úřady ve vlnách rozesílají ve složenky více než 3,3 milionům majitelů nemovitostí v České republice. Ti mají za zaplacení daně čas do konce května. Pokud je platba vyšší než 5 tisíc korun, je možné si ji rozdělit do dvou splátek. První je potřeba zaplatit do konce května, druhou stačí doplatit do konce letošního listopadu. Daň z nemovitých věcí je jediná z daní, která se přiznává a platí dopředu.

geosan development