Pronajímáte byt, ale rozhodli jste se nájemní smlouvu vypovědět, třeba z toho důvodu, že nemovitost budete prodávat. Ukončit nájem bytu můžete hned několika způsoby. Podívejte se na ně a zjistěte, jak správně postupovat.
Když pro vás přestane být pronajímání bytu výhodné, rozhodnete se ho prodat nebo ho poskytnout k užívání někomu ze své rodiny, je nutné nejprve ukončit nájem s původním nájemníkem. To nemusí být snadné a je třeba se řídit určitými pravidly, především občanským zákoníkem. Ideálním řešením dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem o skončení nájmu. Zákon vám také umožňuje podat výpověď z nájmu.
Nejčastější možnosti ukončení nájmu
- Dohodou pronajímatele a nájemce
- Výpovědí smlouvy s výpovědní lhůtou
- Uplynutím doby (smlouva na dobu určitou)
- Smrtí nájemce
- Výpovědí smlouvy bez výpovědní lhůty
Dohoda o skončení nájmu bytu
Dohodu o skončení nájmu bytu mohou pronajímatel a nájemce uzavřít bez ohledu na to, zda byla původní smlouva uzavřena na dobu určitou nebo neurčitou. Dohoda obou stran by měla být vyhotovena písemně a opatřena ověřenými podpisy. „V případě, že je pronajatý byt ve vlastnictví právnické osoby, doporučujeme nahlédnout do veřejného rejstříku a ověřit si, zda je zástupce společnosti oprávněn k podpisu dohody o skončení nájmu,“ radí Lukáš Zelený, vedoucí právní poradny dTestu.
Jednostranná výpověď z nájmu
Nájemní smlouva se uzavírá na dobu určitou nebo neurčitou a lze ji jednostranně vypovědět. Výpověď z nájmu musí mít vždy písemnou podobu. Za písemně podanou výpověď se ale nepovažuje odeslání běžného e-mailu. Výpověď je proto třeba vytisknout a doručit pronajímateli – buď poštou, nebo si nechat převzetí výpovědi potvrdit.
„Ve výpovědi musí být vždy uvedeno, kdo ji dává a komu je určena. Dále musí obsahovat označení pronajatého bytu a jednoznačný projev vůle nájem bytu ukončit. Pokud je na straně pronajímatele nebo nájemce více účastníků, měla by výpověď směřovat vždy všem z nich,“ připomíná Lukáš Zelený.
- Nájemní smlouvu uzavřenou na dobu neurčitoulze vypovědět kdykoli bez udání důvodu (poté běží zpravidla tříměsíční výpovědní lhůta).
- Smlouvu uzavřenou na dobu určitouje možné vypovědět jen v případě, kdy se změnily okolnosti, z nichž smluvní strany při vzniku smlouvy vycházely.
Pronajímatel může například vypovědět smlouvu z důvodu neplacení nájemného po dobu delší než tři měsíce nebo pokud nájemce nenapravitelně poškozuje byt či dům. Zákon zná i důvod, pokud pronajímatel potřebuje byt pro vlastní bytovou potřebu nebo pro bytovou potřebu své rodiny. Ve výpovědi musí pronajímatel vždy uvést zákonný důvod.
Skončení nájmu uplynutím doby
Nový občanský zákoník nestanovuje, že by nájemní smlouva skončila uplynutím doby a opětovně zavádí pravidlo automatického prodloužení nájmu. Pokud nájemce byt užívá alespoň tři měsíce po termínu, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel ho nevyzval k opuštění bytu, zákon říká, že nájem je znovu ujednán na stejnou dobu jako dříve (nejvýše ale po dobu dvou let). Proto pokud pronajímáte byt na dobu určitou a chcete nájem ukončit, informujte o tom včas nájemce, nejlépe opět písemnou formou.
Smrt nájemce
Podle nového občanského zákoníku smrtí nájemce nájem bytu nekončí, a to s ohledem na ustanovení o „přechodu nájmu bytu“ na členy nájemcovy domácnosti. Nájem je smrtí ukončen v případě, kdy nepřechází na další členy nájemcovy domácnosti. V souvislosti se smrtí nájemce může nájem skončit i v případě, kdy nájem přejde na dalšího člena domácnosti, ale ten do jednoho měsíce od smrti nájemce písemně oznámí pronajímateli, že v nájmu nehodlá pokračovat.
Výpověď bez výpovědní lhůty
Nový občanský zákoník zavedl možnost výpovědi nájemní smlouvy bez výpovědní lhůty. To je možné uplatnit v případech, kdy jedna ze stran poruší smlouvu „podstatným způsobem“ a způsobuje újmu druhé straně. Samozřejmě, v tomto případě může docházet ke sporu, jaké jednání už újmu způsobuje a které ne.
Jak výpověď nájemní smlouvy napsat a doručit?
- Výpověď nájemní smlouvy musí být vždy písemná, e-mail není dostačující.
- Ve výpovědi musí být uvedeny základní údaje (identifikace obou smluvních stran i bytu, který je pronajímán, případně důvody výpovědi).
- Při podání výpovědi z nájmu bytu je třeba zajistit její řádné doručení druhé straně (poslat doporučeně poštou a s dodejkou, kdy zjistíte termín doručení smlouvy, což je důležité k určení počátku výpovědní lhůty).
