Villa Střížkovská

Magazín o bydlení

Bydleli byste v paneláku? Toto může o vašem bytu rozhodnout

Panelové byty jsou v kurzu. Lidi láká nízká cena i občanská vybavenost sídlišť, dostupnost metra nebo blízkost zeleně. Není ale panelák jako panelák. Aby se vám v sídlištním bytě dobře bydlelo, vyberte ho obezřetně. Na co si dát pozor? Jaké jsou výhody a nevýhody panelákového bydlení? A za jakou cenu se panelové byty aktuálně prodávají v Praze?

Nad panelovými domy se roky převalovala mračna, podobně šedivá jako beton, z něhož jsou postavené. V mezičase ale paneláky dostaly nový nátěr. Fasády už nepůsobí tak depresivně. Zároveň prošly revitalizací, rekonstrukcí. Pokud jsou blízko metra nebo jiných zastávek MHD, pokud nejsou obrovité, ale podobají se současným bytovým domům, pokud je blízko nich zeleň, škola, školka a další občanská vybavenost, konkurují cihlovým domům i developerským projektům. Navíc mají jednu velkou výhodu – jsou pořád o dost levnější.

Až o 35 % levnější byt v paneláku

Vysoká poptávka po bytech, zdražující nemovitosti, skomírající nová výstavba, hůře dostupné hypotéky a rostoucí úrokové sazby udělaly na realitním trhu své. I proto se do hry znovu navrací panelákové byty. Například v Praze tvoří přes 50 procent všech prodaných bytů právě nemovitosti v panelákové zástavbě.

Nejžádanějšími byty na pražských panelových sídlištích jsou 2+kk o rozloze 44 metrů čtverečních plus lodžie. Jejich běžná cena se dnes pohybuje okolo 3,6 milionu korun. Před rokem se srovnatelné byty prodávaly za zhruba 3,3 milionu a začátkem roku 2018 za 2,9 milionu. Byty 1+kk o 28 metrech čtverečních, které se aktuálně prodávají za ceny okolo 2, 95 milionu korun, stály začátkem roku 2018 přibližně 2,5 milionu. U bytů 3+kk s rozlohou 65 metrů čtverečních vzrostly běžné ceny z 2,9 milionu v roce 2018 na dnešních 4,2 milionu korun.

Ačkoli ceny panelových bytů stále mírně rostou, jsou až o 35 % levnější než byty ve staré cihlové zástavbě a v nových developerských projektech. „I přes postupný růst jejich cen jsou panelové byty stále nejlevnějšími na pražském trhu. V exponovaných lokalitách jsou levnější řádově o 10 %, ale v průměru tento cenový rozdíl činí 25 až 35 %,“ přibližuje Jan Martina, oblastní manažer pro Prahu společnosti M&M Reality.

Byt v panelu na bydlení i investici

O panelové byty nejen v Praze má zájem široká skupina potenciálních kupců. Rozhodujícím faktorem je vždy cenová dostupnost v porovnání s jinými typy nemovitostí. „Velký zájem je hlavně o malometrážní byty – a je jedno, jestli panelákové či jiné –, kde je magickou hranicí cena do 2 milionů korun. Lidé v tomto případě neřeší stav bytu a jsou schopni koupit vybydlený panelák s původním jádrem v dezolátním stavu. Neřeší ani výměru bytu. Určující je dosažitelná cena,“ vysvětluje Šárka Pubcová z Realitní kanceláře Pubec.

Lidé pak podle Šárky Pubcové kupující paneláky jak na bydlení, tak na investici. Malometrážní byty si pořizují spíše na investici, protože je u nich vyšší výnos, větší byty pak zejména na bydlení. Velmi častý je nákup panelového bytu jakožto takzvaného startovacího bydlení, či naopak na období důchodu.

Pochopitelně záleží na tom, v jaké lokalitě a v jakém stavu panelový byt je. To rozhoduje o ceně i o atraktivnosti panelové nemovitosti. Cenové rozdíly jsou patrné například mezi jednotlivými panelovými sídlišti v Praze.  Tak třeba v Praze 5 se poblíž stanice metra Luka běžně prodávají panelové byty 2+kk za ceny okolo 3,75 milionu korun, zatímco jen o kus dál na sídlišti Velká Ohrada jsou srovnatelné byty zhruba o 250 tisíc levnější.

Výhody bydlení v paneláku

Jako vše, i panelové byty mají své výhody a nevýhody. K jejich přednostem určitě patří úložné prostory nebo společné prostory, jež slouží jako prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny a podobně.

Zázemí mají i samotné panelové byty. „Panelové byty byly dispozičně promyšlené, z dnešního pohledu jsou vlastně prostorově velkorysé. Bytům v současné developerské zástavbě chybí například úklidové komory či prostorné skříňové chodby. V devadesátých letech se také ještě myslelo na prostor a dispozici, ovšem současnost je ve znamení developerských projektů, které cílí spíše na cenovou dostupnost, s prostorem se šetří, a to kvůli ceně bytů,“ vysvětluje architekt Václav Ulč, šéf architektonického studia AVE.

Pohodlné bydlení pak dokresluje i samotná lokalita. V tomto ohledu některá sídliště značně konkurují nové výstavbě. „Nutno podotknout, že z urbanistického hlediska nabízí většina panelových sídlišť v Praze řadu výhod. Dostatek zeleně, skvělou dostupnost k hlavním tepnám městské hromadné dopravy, kompletní vybavenost přímo v místě. To se o nových developerských projektech stavěných na zelených loukách často říci nedá. Oproti starší cihlové zástavbě jsou zas panelové domy méně nákladné na údržbu,“ konstatuje Jan Martina.

Podle Jana Martiny není těžké porozumět lidem kterým se líbí bydlení v čtyřpodlažním panelovém domě, v bytě o dispozicích 3+1 s lodžií.  Zvláště, je-li to 300 metrů od zastávky autobusu a 500 metrů od lesa, kde jejich potomek dojde do školy bez nutnosti přecházet silnici. Bytových domů s podobným potenciálem je v Praze nespočet, jsou například v Hodkovičkách, Petrovicích, na Spořilově, ve Zličíně, Střešovicích či Červeném Vrchu.

Mínusy panelákových bytů

Panelové byty však mají i nevýhody. Na sídlištích je například problém s parkováním. Velké množství bytů v jednom dom znamená i velký počet vlastníků, z nichž se skládá společenství vlastníků – a ti se pak hůře domlouvají.  Pokud dům není již zcela revitalizován bývají obvykle vysoké příspěvky do fondu oprav.

„Poněkud jiná je ale samozřejmě situace ve 13 patrovém věžáku o 60 bytech, ve kterém ráno čekáte jen na výtah 10 minut. Vždy je to o tom, z čeho klient vybírá, respektive na co finančně dosáhne,“ uzavírá Jan Martina.

Bydleli byste v paneláku? Proč ano a proč ne?

 

 

Villa Střížkovská

Kde se v Praze staví nové byty?

Navzdory koronavirové krizi vrostl zájem o nové byty. A to i přesto, že ceny nových nemovitostí rostou – nejen v Praze, ale i v některých regionech. V metropoli se přitom bytů dlouhodobě nedostává. Podívali jsme se, kde se aktuálně staví a jak se trh s rezidenčním bydlením v posledních měsících proměnil.

Dopad pandemie koronaviru na nemovitostní trh není tak velký, jak někteří odborníci očekávali. Například podle nedávného šetření společnosti Trigema, Skanska Reality a Central Group se za první pololetí letošního roku se v Praze prodalo 2 400 nových bytů. To je jen o tisícovku méně než loni za stejné období.

Zájem je i o dražší byty

Nepotvrdily se ani předpoklady, že ceny nemovitostí půjdou dolů. V Praze narostla průměrná cena nových bytů z původních 106 392 korun na 108 261 korun za metr čtvereční. Cena mimopražských bytů stoupla z 60 053 na 61 933 korun za metr čtvereční.

„Dopad pandemie na ceny nových bytů se doposud nepotvrdil. Naopak sledujeme dvouprocentní nárůst cen oproti předcházejícím třem měsícům. Dochází k naplnění prognózy, že ceny realit v dobrých lokalitách z důvodu nedostatečné nabídky, vysokých cen projekčních a stavebních prací a zdlouhavých povolovacích procesů budou pravděpodobně i nadále stoupat, a to v řádu jednotek procent,“ říká Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality.

Jinými slovy, zatímco hodnota peněz spíše klesá, u nemovitostí je to naopak. Jejich hodnota se průběžně zvyšuje. Zájemcům o bydlení hrají do karet i klesající průměrné sazby hypoték, a tak podle řady odborníků představuje investice do nového bytu perspektivní příležitost. „Do dalších měsíců lze očekávat, že se poptávka po bydlení bude ještě zvedat a celkové prodeje budou stejné jako před dvěma lety, nebo dokonce ještě vyšší,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema.

Výstavba bytů v Praze

Trh s novými byty se ovšem dlouhodobě potýká s jejich nedostatkem. Získat stavební povolení je zdlouhavé, navíc například v Praze ubývá pozemků vhodných pro výstavbu. Přesto postupně v některých místech metropole vzniká nové rezidenční bydlení. „Nedávno jsme dokončili projekt v Letňanech se 107 byty. Ještě jsme nepřevzali stavbu od dodavatele, a už jsou všechny byty prodány,“ uvádí Petr Beneš, ředitel společnost Geosan Development.

Tato společnost pak pracuje také na rezidenčním projektu ve Zbuzanech u Prahy. „Zbuzany jsou – kromě Choťánek u Poděbrad, kde prodáváme pozemky pro výstavbu rodinných domů, náš jediný projekt mimo prahu. Zápasíme tam ale s povolovacím procesem. Projekt má územní rozhodnutí. Změnilo se však vedení radnice, které se postavilo proti projektu, a hází nám klacky pod nohy. Nemáme proto stále stavební povolení. Kromě tohoto projektu se ale nechceme příliš posunovat mimo Prahu. Tyto projekty jsou ještě mnohem citlivější na cenu než ty pražské,“ dodává Petr Beneš.

Geosan Development pak bude stavět byty také na pražském Chodově. Tady se plánuje komorní projekt dvou viladomů v původní zástavbě rodinných domů a vil na Praze 4. Výhodou lokality je blízkost místa Opatov. Byty by se měly začít prodávat příští rok.

V přípravě je také projekt Rezidence Radimova v Břevnově. Tato výstavba je zasazena do malebné části Břevnova přímo u břehu rybníka Vincentinum. Oblast je formovaná potokem Brusnice, který pramení nedaleko, a vděčí mu za svůj členitý reliéf. Před stovkami let se údolím pnuly rozsáhlé vinice. Později zde vznikl klášter Kajetánů. Nedávno revitalizovaný rybník je v současnosti obklopený zelení. Developer zde plánuje nejen bydlení, ale také další úpravy – vytvoří například nové koryto Brusnice, kterou tím vrátí na povrch terénu, a provede rozsáhlé úpravy parku v severní části projektu. Díky tomu vznikne příjemný prostor, kde budou moct rezidenti odpočívat a trávit volný čas.

Architektura a městské části

Stále větší roli při rezidenčním bydlení hraje architektura. „Snažíme se, aby naše projekty byly architektonicky zajímavé. Na druhou stranu jsou ale projekty, u nichž se kupci rozhodují jen podle ceny, třeba investiční byty určené na pronájem. Je to škoda. Dobrá architektura se netýká jen peněz, ale i nápadu. Architektura se neodehrává jen na fasádě, ale i v dispozičním řešení, jak pohodově se v bytech bydlí. Důležitý je výraz domu, jak je mohutný, jak zapadá do lokality. Jde o celkový koncept domu,“ konstatuje Petr Beneš.

Nové výstavbě bytů v Praze a v dalších velkých městech by mohla pomoci koordinovanější spolupráce s radnicemi a komunálními politiky. Aktuálně je spolupráce nastavena individuálně, protože každá městská část je jinak orientovaná, má jiné představy a potřeby, neexistuje osvědčený návod.

Dnes se spolupráce řeší především individuálně. „Stává se, že volby změní priority městské části. A mezi městskými částmi a developery stále panuje nedůvěra. Vše dlouho trvá, narážíme na obstrukce. Městské části se bojí, co na jejich území vznikne. Často tomu lidé, kteří mají rozhodovat, ani nerozumějí. Je to pochopitelné, protože to nejsou stavaři. Mám zkušenosti z Nizozemska. Tam je spolupráce komunálu a developerů mnohem užší. A možná i díky tomu jsou ve výstavbě dále než my,“ uzavírá Petr Beneš.

Jak na výstavbu nových bytů nahlížíte vy?

Potíže se sousedy? Podívejte se, jaká jsou vaše práva

Najít příjemné bydlení za dobrou cenu je v současné době náročné. Dobrých bytů je stále málo a nové se staví jen pomalu. Když už hezké bydlení najdete, může vám život znepříjemnit soused – například hlukem, nepořádkem na společné chodbě nebo pravidelným grilováním na balkoně, z něhož jde kouř do vašich oken. Co si v takové situaci počít?

geosan development