element letňany

Magazín o bydlení

Bydlení v roce 2019. Jaké jsou trendy realitního trhu?

Už čtyři měsíce platí přísnější podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů. Půjčky na bydlení jsou hůře dostupné především pro mladé lidi nebo rodiny s nižšími příjmy. Domy a byty sice místy zlevňují, ale v dohledné době nás podle analytiků výrazné zlevnění nečeká. Podle realitních makléřů proto roste zájem o pronájmy nemovitostí. Znamená to, že si lidé místo do vlastního budou v následujícím období stěhovat do pronájmů? A jaké jsou tendence realitního trhu? Co nás čeká v roce 2019?

Od prvního října začaly na základě doporučení České národní banky (ČNB) platit přísnější podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů. Podle bank na hypotéky v současné době nedosáhne 15 až 25 % potenciálních žadatelů. Zájem o hypoteční úvěry tak podle očekávání bankéřů i realitních makléřů opadl.

Banky jdou proti proudu

Lidé se o úvěry na bydlení neperou, což potvrdila už prosincová čísla – poslední kalendářní měsíc roku 2018 bylo sjednáno o 2 500 méně hypoték než v listopadu. Zájem bude pravděpodobně i nadále klesat, s čímž počítá i centrální banka, protože přísnější pravidla budou pokračovat. „V prvním čtvrtletí 2019 banky očekávají zpřísnění úvěrových standardů u spotřebitelských úvěrů a další pokles poptávky domácností po úvěrech, zejména na bydlení,“ uvedla ČNB ve své lednové zprávě.

Příliš nápomocné nebyly ani úrokové sazby hypoték. Ty v prosinci vzrostly na 2,91 %. Nyní se ale blýská na lepší časy, protože banky úroky snižují. Třeba Hypoteční banka uspořádala na konci roku krátkodobou slevovou akci, když snížila úrokové sazby u všech fixací do 80 % hodnoty nemovitosti. Podobné reakce by mohly ze strany bank přijít i v průběhu roku, aby tak kompenzovaly úbytek zájemců, jež na úvěry kvůli přísnějším podmínkám nedosáhnou.

Ceny bytů se srovnávají

Slábnoucí poptávky po bytech a domech na prodej si všímají i realitní makléři – ve výsledku to má v některých regionech na svědomí snižování cen realit. Nižší poptávku po nemovitostech evidují makléři v Praze a v Brně, kde je stále velký převis poptávky nad nabídkou. I zde dochází v některých případech k úpravě cen, jež byly hlavně v posledních měsících v některých případech přemrštěné.

Své o tom ví třeba realitní makléř Jan Martina. „Například na byt 3+kk v Praze Modřanech, který byl nedávno inzerován za 4,1 milionu korun, se v prvním týdnu, co byl v nabídce, ozvali dva zájemci. Před půl rokem to u srovnatelné nemovitosti i ceny bylo v prvním týdnu 6 zájemců. V aktuálním případě nakonec majitel souhlasil se snížením ceny na 3,8 milionu. Následně se ozývali zhruba 4 zájemci týdně a do měsíce byl byt prodán,“ vysvětluje.

Podobné je to i v Brně, kde je málo nových i straších bytů, takže ceny nemovitostí zatím příliš neklesají. Po prvním říjnu se tak realitní trh začal postupně ochlazovat. Stále ale platí, že pokud je nemovitost inzerována za správnou tržní cenu, je otázkou několika týdnů, aby byla prodána. I přes zpřísnění hypoték totiž stále existují lidé, kteří na ně dosáhnou a mohou si pořídit například investiční nemovitost k dalšímu pronájmu.

Roste zájem o pronájmy

A pronájem je to, k čemu se uchylují lidé, kteří na hypotéky nedosáhnou, přesto se chtějí osamostatnit. Zvlášť v Praze a v Brně narostla poptávka po nájemním bydlení, v některém případě se o jednu nemovitost uchází až dvojnásobek uchazečů než před půl rokem.

Brněnská realitní makléřka Jarmila Odehnalová popisuje situaci v moravské metropoli: „Skupina lidí, kteří nedosáhnou na hypoteční úvěry, citelně roste. Navíc se zvyšuje počet studentů, kteří ve městě vyhledávají nájemní bydlení namísto kolejí, a rovněž i skupina lidí, kteří v době ekonomické prosperity přicházejí do Brna za prací, a ještě se zde neusadili natolik, aby si pořizovali vlastní nemovitost.“

Průměrné nájemné v brněnském panelovém bytě s dispozicí 2+kk a o rozloze 50 metrů čtverečních bylo v roce 2015 kolem 9 tisíc korun. Nyní se vyhouplo na 13 tisíc korun měsíčně. Zdražovaly i pražské pronájmy. Tam se ceny u podobně velké nemovitosti za poslední čtyř roky zvedly z 9 500 korun na 15 tisíc korun. Pod vlivem tohoto trendu roste poptávka po nájemním bydlení v obcích v okolí velkých měst.

Záleží na lokalitě

Lidé se proto vydávají bydlet i za metropole a jsou ochotni za prací dojíždět. Většinou se jedná právě o obyvatele největších a nejdražších měst, jichž se opatření ČNB dotklo. Celková hypotéka totiž nyní nesmí přesáhnout devítinásobek ročního příjmu žadatele, což omezuje právě část zájemců ve velkých městech s dražšími nemovitostmi. Zadruhé nesmí splátka přesáhnout 45 % čistého příjmu žadatele, tím jsou zasaženi především samožadatelé s nižšími příjmy. Hlavně v malých městech začínají nyní ceny nemovitostí mírně klesat.

Stále však platí, že se v ceně nemovitostí významně odráží lokalita. Lidé podle všeho už ztrácejí chuť kupovat nemovitosti draze, a tak raději akceptují dojíždění. Názory odborníků se ale rozcházejí v tom, zda budou v regionech ceny nemovitostí klesat nebo se ještě chvíli udrží na vyšší úrovni.

„Obrat přijde, ale spíše až v polovině příštího roku, kdy můžeme hlavně ve velkých městech čekat mírný pokles. Nicméně vše záleží na poptávce, která je zatím i přes dražší hypotéky stále velmi vysoká,“ uvedl hypoteční specialista Daniel Horňák v listopadovém rozhovoru.

Prodávat se vyplatí

Ačkoli se zpřísnění hypoték dotklo kupující strany, prodávající zatím dotčena nebyla. „Stále je vhodný čas prodat nemovitost. Ceny sice již víceméně stagnují, ale kupní síla je i nadále silná a prodává se za částky, které byly před 12 měsíci téměř nepředstavitelné,“ konstatuje Jan Martina. Prodávajícím ale doporučuje uvažovat realisticky při cenotvorbě, aby byli v prodeji úspěšní a získali za nemovitost reálné maximum.

Jak vnímáte vývoj na realitním trhu? Zasáhlo vás zpřísnění hypoték?

element letňany

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development