Villa Střížkovská

Magazín o bydlení

Byty v Praze: Jak se vyvíjí cena nemovitostí a nájemného?

Metropole je – co se týká bydlení – dlouhodobě ostře sledovaná. Zájem o nové byty navzdory koronavirové krizi stále roste, jiná je ale situace v nájemním bydlením, zejména pak v krátkodobých pronájmech. Nižší poptávka tlačí cenu nájemného dolů. Průměrná cena nových bytů ovšem stále narůstá. Jak to bude dál?

Koronavirová krize trh s nemovitostmi ovlivnila, ale dopady nejsou tak velké, jak někteří odborníci předpokládali. Nepotvrdily se ani předpoklady, že ceny nemovitostí půjdou dolů. V Praze narostla průměrná cena nových bytů z původních 106 392 korun na 108 261 korun za metr čtvereční. Cena mimopražských bytů stoupla z 60 053 na 61 933 korun za metr čtvereční. Neklesly ani prodeje nových bytů – v metropoli se jich za první pololetí letošního roku prodalo 2 400, což je jen o tisícovku méně než loni za stejné období.

Ceny bytů drží nahoře poptávka. Tu posilují nízké sazby hypotečních úvěrů i zrušení daně z nabytí nemovitosti a nedostatek dobrých bytů. Na území hlavního města jsou totiž stále velmi nedostatkové nemovitosti vhodné k bydlení pro rodiny, tedy jak rodinné domy, tak velkometrážní byty 3+kk a větší. Z důvodu nedostatečné nabídky si tyto nemovitosti drží svou hodnotu, popřípadě se stále ještě šponují směrem nahoru. Zdražování ale ustalo u bytů na panelových sídlištích a v periferních, tedy v méně žádaných lokalitách.

Cena závisí na konkrétním bytu

Také podle Hypoteční banky mají pandemie a opatření proti koronaviru na nemovitostní trh jen minimální vliv a tržní ceny bytů, rodinných domů i pozemků v České republice v posledních měsících dál rostly. Nejvíce zdražily byty, o 10,9procentního bodu, naopak nejméně rodinné domy – vyplynulo to z HB Indexu, který banaka připravuje.

„Tempo růstu cen bytů v druhém čtvrtletí zpomalilo, byty přesto zdražovaly ve všech krajích s výjimkou Karlovarského, kde ceny stagnovaly. Nejvíce zdražily menší byty v kategoriích 2+1 a 2+KK, o které je velký zájem dlouhodobě,“ říká ředitel nemovitostního odboru Hypoteční banky Petr Němeček.

Podle Jana Martiny, oblastního manažera pro Prahu společnosti M&M Reality si byty se správně nastavenou prodejní cenou drží svou hodnotu. „V dubnu jsme například zprostředkovali prodej bytu 2+1 bez balkónu, ale s garáží, na Spořilově, v cihlovém domě a vyjma koupelny v původním stavu, za 4,49 milionu korun Za stejnou částku by byl dobře prodejný i nyní,“ konstatuje.

Nájemné v Praze šlo dolů

Červenec byl ovšem v pražské metropoli ve znamení poklesu cen nájmů. Snížily se hlavně ceny nájemného u menších bytů. Hlavními důvody jsou karanténní opatření spojená s pandemií koronaviru, nízká poptávka po krátkodobých nájmech, odliv zahraničních návštěvníků, ale také dlouhodobé trendy. Ceny nájmů v nejlukrativnějších oblastech naopak dále rostou. Za metr čtvereční tak momentálně zájemci v Praze zaplatí průměrně 325 korun. V Brně, tedy druhém největším městě České republiky, došlo na přelomu letošního roku jen k mírné stagnaci.

„Propad v turistické branži rezonoval v oblasti krátkodobých nájmů, kde poptávka prakticky přestala existovat. Majitelé tak byli nuceni přenést své nemovitosti na trh s nájmy dlouhodobějšími. Rázem se na něm objevily tisíce nových bytů v lukrativních lokalitách s velmi dobrým stavem a vybavením. To nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou ještě více vychýlilo,“ vysvětluje Tomáš Suchomel, výkonný ředitel společnosti GarantovanyNajem.cz. Třetím faktorem je tlak současných nájemníků na snížení cen nájmů s ohledem na vládní opatření.

Od července 2018 se průměrná cena nájmu bytu o ploše 60 metrů čtverečních podle statistik realitního portálu snížila přibližně o 16 %. A z toho o téměř 10 % jen za poslední rok. Vidět za poklesem cen nájmů jen kaskádový efekt pandemie by ale bylo chybou, ceny se totiž s klesavou tendencí vyvíjely již od roku 2018. Tento trend potvrzuje i Tomáš Suchomel: „Všimli jsme si, že pražské byty, které jsme v roce 2018 získaly do naší správy, se nám v následujícím roce nedařilo pronajmout tak dobře. Průměrná cena nájemného klesá průběžně již dva roky.“

Tento trend je dobře patrný zejména u nemovitostí v cenově dostupnějších lokalitách. Byty v těch nejdražších lokalitách, mezi které patří Staré Město, Hradčany nebo Žižkov, naopak stále nabírají na ceně. „K bydlení v lukrativních pražských lokalitách většinou dlouhodobě a ani vlivem koronaviru nevzniklo mnoho nových alternativ. Nabídka bydlení zde zůstává velmi úzká, majitelé proto ani nemají důvod snižovat výši nájemného,“ vysvětluje Tomáš Suchomel.

Co bude s pražskými byty dál?

Jakékoli předpovědi jsou v realitní branži ošemetné. Jan Martina se přesto domnívá, že v Praze budou ceny bytů stagnovat a u předražených nemovitostí může dojít k poklesu. „Ale poptávka stále převyšuje nabídku a plošný pokles cen zatím tudíž nemá opodstatnění,“ doplňuje.

V dalším čtvrtletí plošný pokles cen rezidenčních nemovitostí neočekává ani Petr Němeček. Tempo růstu ale podle něj bude zpomalovat. „Zlevňovat by nemovitosti mohly až v první polovině roku 2021, očekáváme však pokles jen v nižších jednotkách procent. Oproti posledním rokům se očekává výraznější pokles poptávky o investiční byty,“ uzavírá.

Sledujete vývoj ceny bytů? A jak to podle vás bude dál?

 

Villa Střížkovská

Kde se v Praze staví nové byty?

Navzdory koronavirové krizi vrostl zájem o nové byty. A to i přesto, že ceny nových nemovitostí rostou – nejen v Praze, ale i v některých regionech. V metropoli se přitom bytů dlouhodobě nedostává. Podívali jsme se, kde se aktuálně staví a jak se trh s rezidenčním bydlením v posledních měsících proměnil.

Dopad pandemie koronaviru na nemovitostní trh není tak velký, jak někteří odborníci očekávali. Například podle nedávného šetření společnosti Trigema, Skanska Reality a Central Group se za první pololetí letošního roku se v Praze prodalo 2 400 nových bytů. To je jen o tisícovku méně než loni za stejné období.

Zájem je i o dražší byty

Nepotvrdily se ani předpoklady, že ceny nemovitostí půjdou dolů. V Praze narostla průměrná cena nových bytů z původních 106 392 korun na 108 261 korun za metr čtvereční. Cena mimopražských bytů stoupla z 60 053 na 61 933 korun za metr čtvereční.

„Dopad pandemie na ceny nových bytů se doposud nepotvrdil. Naopak sledujeme dvouprocentní nárůst cen oproti předcházejícím třem měsícům. Dochází k naplnění prognózy, že ceny realit v dobrých lokalitách z důvodu nedostatečné nabídky, vysokých cen projekčních a stavebních prací a zdlouhavých povolovacích procesů budou pravděpodobně i nadále stoupat, a to v řádu jednotek procent,“ říká Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality.

Jinými slovy, zatímco hodnota peněz spíše klesá, u nemovitostí je to naopak. Jejich hodnota se průběžně zvyšuje. Zájemcům o bydlení hrají do karet i klesající průměrné sazby hypoték, a tak podle řady odborníků představuje investice do nového bytu perspektivní příležitost. „Do dalších měsíců lze očekávat, že se poptávka po bydlení bude ještě zvedat a celkové prodeje budou stejné jako před dvěma lety, nebo dokonce ještě vyšší,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema.

Výstavba bytů v Praze

Trh s novými byty se ovšem dlouhodobě potýká s jejich nedostatkem. Získat stavební povolení je zdlouhavé, navíc například v Praze ubývá pozemků vhodných pro výstavbu. Přesto postupně v některých místech metropole vzniká nové rezidenční bydlení. „Nedávno jsme dokončili projekt v Letňanech se 107 byty. Ještě jsme nepřevzali stavbu od dodavatele, a už jsou všechny byty prodány,“ uvádí Petr Beneš, ředitel společnost Geosan Development.

Tato společnost pak pracuje také na rezidenčním projektu ve Zbuzanech u Prahy. „Zbuzany jsou – kromě Choťánek u Poděbrad, kde prodáváme pozemky pro výstavbu rodinných domů, náš jediný projekt mimo prahu. Zápasíme tam ale s povolovacím procesem. Projekt má územní rozhodnutí. Změnilo se však vedení radnice, které se postavilo proti projektu, a hází nám klacky pod nohy. Nemáme proto stále stavební povolení. Kromě tohoto projektu se ale nechceme příliš posunovat mimo Prahu. Tyto projekty jsou ještě mnohem citlivější na cenu než ty pražské,“ dodává Petr Beneš.

Geosan Development pak bude stavět byty také na pražském Chodově. Tady se plánuje komorní projekt dvou viladomů v původní zástavbě rodinných domů a vil na Praze 4. Výhodou lokality je blízkost místa Opatov. Byty by se měly začít prodávat příští rok.

V přípravě je také projekt Rezidence Radimova v Břevnově. Tato výstavba je zasazena do malebné části Břevnova přímo u břehu rybníka Vincentinum. Oblast je formovaná potokem Brusnice, který pramení nedaleko, a vděčí mu za svůj členitý reliéf. Před stovkami let se údolím pnuly rozsáhlé vinice. Později zde vznikl klášter Kajetánů. Nedávno revitalizovaný rybník je v současnosti obklopený zelení. Developer zde plánuje nejen bydlení, ale také další úpravy – vytvoří například nové koryto Brusnice, kterou tím vrátí na povrch terénu, a provede rozsáhlé úpravy parku v severní části projektu. Díky tomu vznikne příjemný prostor, kde budou moct rezidenti odpočívat a trávit volný čas.

Architektura a městské části

Stále větší roli při rezidenčním bydlení hraje architektura. „Snažíme se, aby naše projekty byly architektonicky zajímavé. Na druhou stranu jsou ale projekty, u nichž se kupci rozhodují jen podle ceny, třeba investiční byty určené na pronájem. Je to škoda. Dobrá architektura se netýká jen peněz, ale i nápadu. Architektura se neodehrává jen na fasádě, ale i v dispozičním řešení, jak pohodově se v bytech bydlí. Důležitý je výraz domu, jak je mohutný, jak zapadá do lokality. Jde o celkový koncept domu,“ konstatuje Petr Beneš.

Nové výstavbě bytů v Praze a v dalších velkých městech by mohla pomoci koordinovanější spolupráce s radnicemi a komunálními politiky. Aktuálně je spolupráce nastavena individuálně, protože každá městská část je jinak orientovaná, má jiné představy a potřeby, neexistuje osvědčený návod.

Dnes se spolupráce řeší především individuálně. „Stává se, že volby změní priority městské části. A mezi městskými částmi a developery stále panuje nedůvěra. Vše dlouho trvá, narážíme na obstrukce. Městské části se bojí, co na jejich území vznikne. Často tomu lidé, kteří mají rozhodovat, ani nerozumějí. Je to pochopitelné, protože to nejsou stavaři. Mám zkušenosti z Nizozemska. Tam je spolupráce komunálu a developerů mnohem užší. A možná i díky tomu jsou ve výstavbě dále než my,“ uzavírá Petr Beneš.

Jak na výstavbu nových bytů nahlížíte vy?

Potíže se sousedy? Podívejte se, jaká jsou vaše práva

Najít příjemné bydlení za dobrou cenu je v současné době náročné. Dobrých bytů je stále málo a nové se staví jen pomalu. Když už hezké bydlení najdete, může vám život znepříjemnit soused – například hlukem, nepořádkem na společné chodbě nebo pravidelným grilováním na balkoně, z něhož jde kouř do vašich oken. Co si v takové situaci počít?

geosan development