Rezidence Neklanka II

Magazín o bydlení

Byty v Praze: Jak se vyvíjí cena nemovitostí a nájemného?

Metropole je – co se týká bydlení – dlouhodobě ostře sledovaná. Zájem o nové byty navzdory koronavirové krizi stále roste, jiná je ale situace v nájemním bydlením, zejména pak v krátkodobých pronájmech. Nižší poptávka tlačí cenu nájemného dolů. Průměrná cena nových bytů ovšem stále narůstá. Jak to bude dál?

Koronavirová krize trh s nemovitostmi ovlivnila, ale dopady nejsou tak velké, jak někteří odborníci předpokládali. Nepotvrdily se ani předpoklady, že ceny nemovitostí půjdou dolů. V Praze narostla průměrná cena nových bytů z původních 106 392 korun na 108 261 korun za metr čtvereční. Cena mimopražských bytů stoupla z 60 053 na 61 933 korun za metr čtvereční. Neklesly ani prodeje nových bytů – v metropoli se jich za první pololetí letošního roku prodalo 2 400, což je jen o tisícovku méně než loni za stejné období.

Ceny bytů drží nahoře poptávka. Tu posilují nízké sazby hypotečních úvěrů i zrušení daně z nabytí nemovitosti a nedostatek dobrých bytů. Na území hlavního města jsou totiž stále velmi nedostatkové nemovitosti vhodné k bydlení pro rodiny, tedy jak rodinné domy, tak velkometrážní byty 3+kk a větší. Z důvodu nedostatečné nabídky si tyto nemovitosti drží svou hodnotu, popřípadě se stále ještě šponují směrem nahoru. Zdražování ale ustalo u bytů na panelových sídlištích a v periferních, tedy v méně žádaných lokalitách.

Cena závisí na konkrétním bytu

Také podle Hypoteční banky mají pandemie a opatření proti koronaviru na nemovitostní trh jen minimální vliv a tržní ceny bytů, rodinných domů i pozemků v České republice v posledních měsících dál rostly. Nejvíce zdražily byty, o 10,9procentního bodu, naopak nejméně rodinné domy – vyplynulo to z HB Indexu, který banaka připravuje.

„Tempo růstu cen bytů v druhém čtvrtletí zpomalilo, byty přesto zdražovaly ve všech krajích s výjimkou Karlovarského, kde ceny stagnovaly. Nejvíce zdražily menší byty v kategoriích 2+1 a 2+KK, o které je velký zájem dlouhodobě,“ říká ředitel nemovitostního odboru Hypoteční banky Petr Němeček.

Podle Jana Martiny, oblastního manažera pro Prahu společnosti M&M Reality si byty se správně nastavenou prodejní cenou drží svou hodnotu. „V dubnu jsme například zprostředkovali prodej bytu 2+1 bez balkónu, ale s garáží, na Spořilově, v cihlovém domě a vyjma koupelny v původním stavu, za 4,49 milionu korun Za stejnou částku by byl dobře prodejný i nyní,“ konstatuje.

Nájemné v Praze šlo dolů

Červenec byl ovšem v pražské metropoli ve znamení poklesu cen nájmů. Snížily se hlavně ceny nájemného u menších bytů. Hlavními důvody jsou karanténní opatření spojená s pandemií koronaviru, nízká poptávka po krátkodobých nájmech, odliv zahraničních návštěvníků, ale také dlouhodobé trendy. Ceny nájmů v nejlukrativnějších oblastech naopak dále rostou. Za metr čtvereční tak momentálně zájemci v Praze zaplatí průměrně 325 korun. V Brně, tedy druhém největším městě České republiky, došlo na přelomu letošního roku jen k mírné stagnaci.

„Propad v turistické branži rezonoval v oblasti krátkodobých nájmů, kde poptávka prakticky přestala existovat. Majitelé tak byli nuceni přenést své nemovitosti na trh s nájmy dlouhodobějšími. Rázem se na něm objevily tisíce nových bytů v lukrativních lokalitách s velmi dobrým stavem a vybavením. To nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou ještě více vychýlilo,“ vysvětluje Tomáš Suchomel, výkonný ředitel společnosti GarantovanyNajem.cz. Třetím faktorem je tlak současných nájemníků na snížení cen nájmů s ohledem na vládní opatření.

Od července 2018 se průměrná cena nájmu bytu o ploše 60 metrů čtverečních podle statistik realitního portálu snížila přibližně o 16 %. A z toho o téměř 10 % jen za poslední rok. Vidět za poklesem cen nájmů jen kaskádový efekt pandemie by ale bylo chybou, ceny se totiž s klesavou tendencí vyvíjely již od roku 2018. Tento trend potvrzuje i Tomáš Suchomel: „Všimli jsme si, že pražské byty, které jsme v roce 2018 získaly do naší správy, se nám v následujícím roce nedařilo pronajmout tak dobře. Průměrná cena nájemného klesá průběžně již dva roky.“

Tento trend je dobře patrný zejména u nemovitostí v cenově dostupnějších lokalitách. Byty v těch nejdražších lokalitách, mezi které patří Staré Město, Hradčany nebo Žižkov, naopak stále nabírají na ceně. „K bydlení v lukrativních pražských lokalitách většinou dlouhodobě a ani vlivem koronaviru nevzniklo mnoho nových alternativ. Nabídka bydlení zde zůstává velmi úzká, majitelé proto ani nemají důvod snižovat výši nájemného,“ vysvětluje Tomáš Suchomel.

Co bude s pražskými byty dál?

Jakékoli předpovědi jsou v realitní branži ošemetné. Jan Martina se přesto domnívá, že v Praze budou ceny bytů stagnovat a u předražených nemovitostí může dojít k poklesu. „Ale poptávka stále převyšuje nabídku a plošný pokles cen zatím tudíž nemá opodstatnění,“ doplňuje.

V dalším čtvrtletí plošný pokles cen rezidenčních nemovitostí neočekává ani Petr Němeček. Tempo růstu ale podle něj bude zpomalovat. „Zlevňovat by nemovitosti mohly až v první polovině roku 2021, očekáváme však pokles jen v nižších jednotkách procent. Oproti posledním rokům se očekává výraznější pokles poptávky o investiční byty,“ uzavírá.

Sledujete vývoj ceny bytů? A jak to podle vás bude dál?

 

Rezidence Radimova

Jak výhodně pronajmout (nejen investiční) byt?

Kdo má nemovitost navíc, může vydělat. Poptávka po bytech k pronájmu totiž v posledních měsících roste. O tom, kolik z nájmu utržíte, rozhoduje řada okolností, například lokalita nebo samotný stav bytu. Důležité je nemovitost k pronájmu dobře připravit a zkusit tak zvýšit její cenu. Současně byste si měli vybrat solidního nájemníka. Zeptali jsme se odborníků na reality, jak na to a přinášíme vám konkrétní tipy.

Hypotéky loni táhly. Bude rekordní i rok 2021?

Rekord. Tak lze stručně charakterizovat loňský rok coby do objemu sjednaných hypoték. Čísla za prosinec zatím ještě nejsou zcela známá, ale už teď je jasné, že úvěrům na bydlení se loni velmi dařilo. Jen v listopadu dosáhl objem hypotečních úvěrů, které banky prodaly, hodnoty 26,9 miliard korun. Překonány tak byly nejsilnější roky 2016 a 2017. Ač to na první pohled vypadá pozitivně, z řad odborníků zaznívá i varování.

geosan development