element letňany

Magazín o bydlení

Byty v Praze zdražují, hypotéky jsou přísné. Co bude dál?

Zpřísnění hypoték, vysoká poptávka po bytech a rostoucí ceny nemovitostí pořádně zamíchaly kartami na realitním trhu. Pro řadu lidí je sen o vlastním bydlení neuskutečnitelný. Situace je i kvůli zpomalené výstavbě nových bytů kritická hlavně v Praze. Ani první polovina letošního roku nepřinesla naději na zlepšení. Podle realitek totiž pražské byty i nadále zdražují, ačkoli se tempo růstu zmírňuje.

Na realitní trh zapůsobilo několik skutečností: tvrdé zásahy České národní banky, kvůli nimž poskytovatelé hypoték zpřísnili úvěry, vysoká poptávka po bytech a jejich nedostatek s ohledem na omezenou výstavbu. Poptávka po bydlení je tak tlumena jak přísnými pravidly, tak i rostoucími cenami nemovitostí.

Byty meziročně zdražily

Ačkoli rostoucí ceny nemovitostí přibrzdily, pro některé lidi zůstává vlastní dům a byt nedosažitelný. Situace si všímá i Česká národní banka, která ve své Zprávě o inflaci z počátku letošního roku uvedla, že ve čtvrtém čtvrtletí dosáhl meziroční růst realizovaných cen bydlení zhruba 10 %.

„Významným faktorem celkově rychlého růstu cen nemovitostí zůstává nedostatečná nabídka bytů ve velkých městech. Nadále velmi silný růst pokračuje u realizovaných cen pražských novostaveb, u kterých se ve čtvrtém čtvrtletí ceny meziročně zvýšily téměř o 18 %,“ dodává centrální banka ve svém dokumentu.

Také statistiky developerů ukazují, že pražské byty v prvním čtvrtletí letošního roku zdražovaly, i když mírněji. Ceny nově prodaných bytů v Praze ale za poslední roky vzrostly téměř o pětinu. Metr čtvereční v novostavbách se pak v metropoli prodává pod hranicí 105 tisíc korun, u starších pražských bytů se cena pohybuje kolem 92 tisíc korun za metr čtvereční. Co se týká meziročního srovnání, tak byty v novostavbách oproti loňskému jaru podražily o 15 až 18 %. U starších bytů byl meziroční nárůst o 10 až 15 %.

Záleží na lokalitě bytu

Konkrétní cenu bytů v Praze ovlivňuje nejen to, zda jde o novostavbu nebo starší dům, ale také adresa. „Starší cihlové byty v dobrém technickém stavu v žádaných lokalitách od Vršovic a Vinohrad přes centrum až na Smíchov se cenám v novostavbách přibližují. V užším centru přece jen nevzniká tolik nových projektů a zrekonstruované byty v původní zástavbě patří k velmi žádaným,“ uvádí realitní makléř Jan Martina.

Do ceny bytu promlouvá také jeho dispozice. Podle lidí z oboru je nárůst cen nejvýraznější u menších bytů, které mají dispozici 2+kk nebo 2+1. Ve dvouletém srovnání se v některých lokalitách jedná o nárůst o více než 30 %.  U menších nebo naopak větších bytů byl růst cen méně výrazný, během dvou let zhruba do 20 %, a to opět v závislosti na lokalitě. Za poslední čtyři roky ale stoupla i hodnota nejmenších bytů, v průměru o více než 1 milion korun. „Například byt 1+kk v Nuslích o rozloze dvacet sedm metrů čtverečních jsme nedávno prodali za 2,9 milionů korun. Na jaře 2017 stály srovnatelné byty 2,5 milionů korun a v roce 2015 byly ještě o 700 tisíc korun levnější,“ vypočítává Jan Martina.

Vysoká poptávka po pražských bytech

Jak se budou ceny vyvíjet v následujících měsících, záleží na mnoha okolnostech. Poptávka po pražských bytech stále převyšuje nabídku, a to i přes to, že od října 2018, kdy ČNB zpřísnila podmínky poskytování hypoték, trochu polevila. Krom Prahy je podobná situace také v Brně a v některých větších krajských městech. Viditelná je jedna věc: růst cen přibrzďuje, někde se dokonce zastavil. Pokles je ale podle odborníků v nedohlednu.

„Pokles neočekáváme. Pokud někde cena nemovitostí klesla, tak se jednalo o dočasný stav způsobený momentálním nedostatkem kupujících v dané lokalitě. V celé České republice se ale obecně málo staví proto není důvod, aby starší byty zlevňovaly. U rodinných domů je situace podobná. Jejich ceny spíše v dlouhodobém horizontu stoupají, protože rostou ceny pozemků,“ vysvětluje ředitel realitní kanceláře Ondřej Mašín.

Svůj vliv má na cenu realit pochopitelně poptávka. Pokud je silná, mohou ceny pěkných nemovitostí v žádaných lokalitách i nadále pozvolna narůstat. Tempo růstu cen však v posledních měsících zpomaluje. Investoři také stále více rozmýšlejí, jakou nemovitost si pořídí a zda je její cena adekvátní.

Mezi potenciálními kupci jsou stále silnou cílovou skupinou ti, kteří pořizují investiční byty. Zájem mají hlavně o menší nemovitosti v žádaných lokalitách, většinou dávají přednost bytům v pěkném stavu, které mohou hned pronajmout. Vedou především novostavby, protože hlavně zahraniční investoři si rádi pořídí více bytových jednotek v jednom developerském objektu, což jim později usnadní jejich správu. I tak mají ale zájem rovněž o starší byty.

Méně dostupné hypotéky

Poptávku po bytech pochopitelně ovlivňuje dostupnost hypoték, které jsou od loňského podzimu přísnější. Ruku v ruce s tím jde i zdražování hypotečních úvěrů, které od svého minima na konci roku 2016 zdražily o 0,9 %. V Česku je přitom na hypotéku pořizována polovina nemovitostí.

Dražší hypotéky, přísnější pravidla a rostoucí ceny nemovitostí se pak promítly i do počtu žádostí o úvěry na bydlení. „V lednu a únoru jsme zaznamenali menší pokles zájmu o nemovitosti, ale březen byl již standardem, na který jsme zvyklí v předchozích měsících, konstatuje Jaromír Mašek z Fincentrum Reality.

Co bude dál?

A jaká bude situace v následujících měsících? „Stagnaci cen pak v příštích měsících očekáváme u bytů, jejichž cílová skupina potenciálních kupců dnes problematicky řeší možnosti financování. Tedy spíše u větších rodinných bytů v méně žádaných lokalitách, jako jsou například některá panelová sídliště,“ uzavírá Jan Martina.

Dotýká se vás vývoj na realitním nebo hypotečním trhu?

element letňany

Jak vydělat na volném bytě? Studentský pronájem je výnosný

S končícím létem se po bydlení v univerzitních městech rozhlíží tisíce studentů. Pokud vlastníte byt nebo aspoň pokoj, můžete na nemovitosti vydělat. Jaké byty si studenti nejraději pronajímají? Na co při pronájmu myslet a jaké jsou aktuální trendy na realitním trhu?

Drahé byty zvyšují poptávku po domech a pozemcích. Kam se lidé nejčastěji stěhují?

Utáhnout v Praze hypotéku je čím dál tím náročnější. Ačkoli zdražování bytů zpomalilo, kvůli vyšším úrokovým sazbám a přísnějším podmínkám bank, se pro některé rodiny staly byty v hlavním městě nedostupné. Podobná situace je i v dalších velkých městech Česka. A tak se lidé stěhují do jejich okolí do rodinných domků. Kvůli zvyšujícím se cenám pozemků snižují své nároky na jejich velikost.

geosan development