Zpřísnění hypoték, vysoká poptávka po bytech a rostoucí ceny nemovitostí pořádně zamíchaly kartami na realitním trhu. Pro řadu lidí je sen o vlastním bydlení neuskutečnitelný. Situace je i kvůli zpomalené výstavbě nových bytů kritická hlavně v Praze. Ani první polovina letošního roku nepřinesla naději na zlepšení. Podle realitek totiž pražské byty i nadále zdražují, ačkoli se tempo růstu zmírňuje.

Na realitní trh zapůsobilo několik skutečností: tvrdé zásahy České národní banky, kvůli nimž poskytovatelé hypoték zpřísnili úvěry, vysoká poptávka po bytech a jejich nedostatek s ohledem na omezenou výstavbu. Poptávka po bydlení je tak tlumena jak přísnými pravidly, tak i rostoucími cenami nemovitostí.

Byty meziročně zdražily

Ačkoli rostoucí ceny nemovitostí přibrzdily, pro některé lidi zůstává vlastní dům a byt nedosažitelný. Situace si všímá i Česká národní banka, která ve své Zprávě o inflaci z počátku letošního roku uvedla, že ve čtvrtém čtvrtletí dosáhl meziroční růst realizovaných cen bydlení zhruba 10 %.

„Významným faktorem celkově rychlého růstu cen nemovitostí zůstává nedostatečná nabídka bytů ve velkých městech. Nadále velmi silný růst pokračuje u realizovaných cen pražských novostaveb, u kterých se ve čtvrtém čtvrtletí ceny meziročně zvýšily téměř o 18 %,“ dodává centrální banka ve svém dokumentu.

Také statistiky developerů ukazují, že pražské byty v prvním čtvrtletí letošního roku zdražovaly, i když mírněji. Ceny nově prodaných bytů v Praze ale za poslední roky vzrostly téměř o pětinu. Metr čtvereční v novostavbách se pak v metropoli prodává pod hranicí 105 tisíc korun, u starších pražských bytů se cena pohybuje kolem 92 tisíc korun za metr čtvereční. Co se týká meziročního srovnání, tak byty v novostavbách oproti loňskému jaru podražily o 15 až 18 %. U starších bytů byl meziroční nárůst o 10 až 15 %.

Záleží na lokalitě bytu

Konkrétní cenu bytů v Praze ovlivňuje nejen to, zda jde o novostavbu nebo starší dům, ale také adresa. „Starší cihlové byty v dobrém technickém stavu v žádaných lokalitách od Vršovic a Vinohrad přes centrum až na Smíchov se cenám v novostavbách přibližují. V užším centru přece jen nevzniká tolik nových projektů a zrekonstruované byty v původní zástavbě patří k velmi žádaným,“ uvádí realitní makléř Jan Martina.

Do ceny bytu promlouvá také jeho dispozice. Podle lidí z oboru je nárůst cen nejvýraznější u menších bytů, které mají dispozici 2+kk nebo 2+1. Ve dvouletém srovnání se v některých lokalitách jedná o nárůst o více než 30 %.  U menších nebo naopak větších bytů byl růst cen méně výrazný, během dvou let zhruba do 20 %, a to opět v závislosti na lokalitě. Za poslední čtyři roky ale stoupla i hodnota nejmenších bytů, v průměru o více než 1 milion korun. „Například byt 1+kk v Nuslích o rozloze dvacet sedm metrů čtverečních jsme nedávno prodali za 2,9 milionů korun. Na jaře 2017 stály srovnatelné byty 2,5 milionů korun a v roce 2015 byly ještě o 700 tisíc korun levnější,“ vypočítává Jan Martina.

Vysoká poptávka po pražských bytech

Jak se budou ceny vyvíjet v následujících měsících, záleží na mnoha okolnostech. Poptávka po pražských bytech stále převyšuje nabídku, a to i přes to, že od října 2018, kdy ČNB zpřísnila podmínky poskytování hypoték, trochu polevila. Krom Prahy je podobná situace také v Brně a v některých větších krajských městech. Viditelná je jedna věc: růst cen přibrzďuje, někde se dokonce zastavil. Pokles je ale podle odborníků v nedohlednu.

„Pokles neočekáváme. Pokud někde cena nemovitostí klesla, tak se jednalo o dočasný stav způsobený momentálním nedostatkem kupujících v dané lokalitě. V celé České republice se ale obecně málo staví proto není důvod, aby starší byty zlevňovaly. U rodinných domů je situace podobná. Jejich ceny spíše v dlouhodobém horizontu stoupají, protože rostou ceny pozemků,“ vysvětluje ředitel realitní kanceláře Ondřej Mašín.

Svůj vliv má na cenu realit pochopitelně poptávka. Pokud je silná, mohou ceny pěkných nemovitostí v žádaných lokalitách i nadále pozvolna narůstat. Tempo růstu cen však v posledních měsících zpomaluje. Investoři také stále více rozmýšlejí, jakou nemovitost si pořídí a zda je její cena adekvátní.

Mezi potenciálními kupci jsou stále silnou cílovou skupinou ti, kteří pořizují investiční byty. Zájem mají hlavně o menší nemovitosti v žádaných lokalitách, většinou dávají přednost bytům v pěkném stavu, které mohou hned pronajmout. Vedou především novostavby, protože hlavně zahraniční investoři si rádi pořídí více bytových jednotek v jednom developerském objektu, což jim později usnadní jejich správu. I tak mají ale zájem rovněž o starší byty.

Méně dostupné hypotéky

Poptávku po bytech pochopitelně ovlivňuje dostupnost hypoték, které jsou od loňského podzimu přísnější. Ruku v ruce s tím jde i zdražování hypotečních úvěrů, které od svého minima na konci roku 2016 zdražily o 0,9 %. V Česku je přitom na hypotéku pořizována polovina nemovitostí.

Dražší hypotéky, přísnější pravidla a rostoucí ceny nemovitostí se pak promítly i do počtu žádostí o úvěry na bydlení. „V lednu a únoru jsme zaznamenali menší pokles zájmu o nemovitosti, ale březen byl již standardem, na který jsme zvyklí v předchozích měsících, konstatuje Jaromír Mašek z Fincentrum Reality.

Co bude dál?

A jaká bude situace v následujících měsících? „Stagnaci cen pak v příštích měsících očekáváme u bytů, jejichž cílová skupina potenciálních kupců dnes problematicky řeší možnosti financování. Tedy spíše u větších rodinných bytů v méně žádaných lokalitách, jako jsou například některá panelová sídliště,“ uzavírá Jan Martina.

Dotýká se vás vývoj na realitním nebo hypotečním trhu?