Reality
Kolik utratíme za koupi bytu v Praze?
Praha, město v srdci Evropy a hlavní město České republiky je domovem pro více než milion obyvatel a každým rokem se jejich počet mírně zvedá. Důvodem k přestěhování do jednoho z nejkrásnějších evropských měst jsou především lepší pracovní podmínky a snad možná i životní úroveň. Těmto výhodám však odpovídají i ceny bytů v Praze, které jsou ve srovnání s většinou českých měst obecně dražší, nicméně v každém případě vždy záleží na lokalitě, ve které si byt v Praze kupujete. Krom toho cenu bytů ovlivňují i další faktory.
Co všechno může ovlivnit ceny bytů v Praze?
Samozřejmě především již zmíněná lokalita. Nejvíce přirozeně zaplatíte za byt v centru a jeho blízkém okolí, kde je dobrá dopravní dostupnost a veškerá občanská vybavenost. Připočteme-li k tomu navíc pěkný výhled nebo umístění například na Pařížské ulici, cena za byt jen málokdy klesne pod 10 milionů korun.
Je také dobré si uvědomit důležitost dopravní dostupnosti. Pěkný byt v Cholupicích, kde je takřka venkovské prostředí, vás vyjde levněji než starší smíchovský byt, a to právě kvůli snadnější dostupnosti do centra Prahy.
Cena za byt také zohledňuje jeho stav, nevýhody věcných břemen, stáří, dispozici i to, zda se jedná o byt v panelovém nebo cihlovém domě.
Nejdražší pražské lokality
Nejdražší byty v Praze jsou jednak v centru, tzn. Na Hradčanech, Malé Straně, Starém Městě atd. Kromě centra jsou ceny bytů vyšší i v oblasti Vinohrad a Petrské čtvrti či poblíž Střeleckého ostrova. Prestižní pražskou čtvrtí je také Podolí, kde se cena za m2 pohybuje kolem 150 tisíc korun. O trochu levněji je na Smíchově nebo Břevnově, kde m2 vyjde asi na 100 tisíc korun.
Vzhledem k dobré dopravní dostupnosti se mezi dražší pražské čtvrtě řadí i Holešovice, Radlice nebo Dejvice a některé části Žižkova. Podívali-li bychom se na mapu Prahy, zjistili bychom, že se téměř u všech jmenovaných lokalit jedná o cihlové domy v místech hustě protkaných sítí MHD i silnic, zároveň však v relativně klidnějších zónách.
Levné byty v Praze
Běchovice, Uhříněves, Satalice, Bohnice, Letňany, Hostavice, Pitkovice nebo Dubeč – tam všude seženete cenově dostupné bydlení v rámci Prahy. Cena za m2 se zde obecně pohybuje kolem 40 tisíc korun. Je ovšem třeba počítat s tím, že většina cenově dostupných lokalit je dál od centra, tudíž hůře dopravně dostupná, cesta kamkoli po Praze může být doprovázena četným čekáním v dopravní zácpě a kromě auta jste odkázáni zpravidla jen na autobus MHD, protože linky metra jsou odtud vzdálené několik kilometrů a to samé mnohdy platí i o tramvajích.
Cena za byt v Praze obecně
Průměrná cena za m2 v pražském bytě je asi 70 tisíc korun. Jednopokojový byt v hlavním městě vyjde přibližně na dva miliony a dvoupokojový asi na tři miliony. Za třípokojový už zaplatíte kolem čtyř milionů atd. Tyto ceny jsou však samozřejmě pouze obecné a ty konkrétní se odvíjí od výše popsaných faktorů.
Družstevní byt vs. osobní vlastnictví
Celá řada z nás už někdy řešila problém s koupí bytu, popřípadě s jeho prodejem či pronájmem, ale málokdy je při jejich výběru přikládána větší váha způsobu vlastnictví, přesto, že se rozhodně nejedná o hledisko zanedbatelné. To, zda je byt družstevní či v osobním vlastnictví obvykle předčí „důležitější“ hlediska, jako například dispozice, poloha bytu vůči domu i obci a v neposlední řadě samozřejmě také cena, která mnohdy se způsobem vlastnictví také souvisí. Rozdíly mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví jsou někdy dosti podstatné a chybou je, že si je neuvědomujeme už při koupi bytu.
Jestliže způsob vlastnictví bytu považujete za okrajové hledisko, je zcela jisté, že vaší neuvážené volby budete časem litovat, ať už z jakéhokoli důvodu, protože je možné, že se setkáte s problémem, který s tímto kritériem úzce souvisí. Na jaké konkrétní nástrahy spojené s vlastnictvím bytu můžete narazit?
Co vlastně vlastním?
Nejzásadnějším problémem zmiňovaného tématu je samozřejmě vlastnictví jako takové, přičemž je třeba si uvědomit ten nejzásadnější problém mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví. U druhého z případů jste vlastníky bytové jednotky, vaše údaje jsou zapsány také v katastru nemovitostí. Nic takového ovšem neplatí u družstevního bytu, kdy jste vlastníky „pouze“ podílu v družstvu. Vlastníkem bytu je tedy bytové družstvo a vy jste jenom nájemce.
Rozdílný způsob financování
Právě financování bytu by mohl být jeden z problémů, na který lze při neuváženém výběru narazit, a to konkrétně v případě, kdy si na kupovaný byt hodláte vzít hypotéku, protože nemáte dostatek prostředků na jeho okamžité zaplacení. Složitější situace je v případě družstevního bytu, kdy si nekupujete byt jako takový, ale pouze podíl v družstvu, a tím pádem s největší pravděpodobností nesplníte požadavky většiny bank na udělení hypotéky. Samozřejmě se dnes poskytují hypotéky i na koupi družstevního bytu, nicméně podmínky jsou o něco náročnější a celý proces složitější. Některé banky si například kladou podmínku převodu do osobního vlastnictví do určitého termínu apod.
Jak je to s prodejem bytu?
Také u prodeje těchto dvou typů bytů jsou jisté rozdílnosti. Zde jsou ve výhodě spíše družstevní byty, u kterých není nutností pořízení odhadu ceny nemovitosti a tudíž ani byrokratické nezbytnosti na katastrálním úřadě. Navíc vy osobně nemusíte platit žádné poplatky za převod bytu (platí bytové družstvo) a vše se v podstatě vyřídí pomocí formuláře.
Ceny bytů
Jak již bylo naznačeno, rozdíl spočívá také v cenách za byty. I v tomto případě jsou družstevní byty ve výhodě oproti bytům v osobním vlastnictví, které zpravidla vyjdou až od 10% dráž.
Byt v osobním vlastnictví
Zcela jednoduše řečeno, byt v osobním vlastnictví dává větší možnosti a svobodu v nakládání s bytem. Lze ho například pronajímat, ve financování máte daleko širší možnosti, můžete jím ručit při žádosti u hypotéku a katastr nemovitostí vás vede coby vlastníka. Na druhou stranu lze coby nevýhodu uvést nutnost placení daně z převodu nemovitosti, která mnohdy není doslova zanedbatelná.
Družstevní byt
Za největší přednost družstevních bytů lze považovat například jejich nízké pořizovací náklady oproti bytům v osobním vlastnictví. Na druhou stranu je nižší cenou vykoupena jistá nesvoboda a omezené možnosti v podobě zmíněných problémů s hypotékou. V případě družstevního bytu nejste nikdy v katastru nemovitostí veden jako vlastník.
Rezervační poplatek u realitní kanceláře: Důvod k obavám?
Konečně jste našli svůj vysněný nový byt. Běžnou praxí je, že vám realitní kancelář nemovitost rezervuje až po zaplacení zálohy. Jak to ale s rezervačním poplatkem je? Vrátí vám ho kancelář, když nakonec byt nekoupíte? Na co si dát pozor?
Koupě nového bytu je spojena s celou řadou běhání a vyřizování – nejprve chodíte na prohlídky, pak je třeba sejít se s hypotečním poradcem a zajistit si rozumné financování. Aby vám během této doby, vysněný byt nikdo nevyfoukl, sepíše s vámi realitní kancelář tzv. rezervační smlouvu.
Až poté, co je tato smlouva mezi vámi a realitní kanceláři uzavřena, přestane se byt objevovat v inzerátech. Vy tak máte jistotu, že ostatní zájemci mají smůlu, protože o byt máte vážný zájem vy. Realitní kancelář má zase jistotu, že si koupi přes noc nerozmyslíte a její práce nepřijde na zmar. Až potud se zdá být vše v pořádku.
Kolik je rezervační poplatek?
- Rezervační poplatek činí zpravidla kolem 10 % z ceny nemovitosti. Například pokud kupujete byt v hodnotě 2 miliony korun, bude rezervační poplatek kolem 200 tisíc korun. Nicméně záleží na konkrétní realitní kanceláři (rezervační poplatek může být i nižší, např. kolem 5 % z ceny).
- Záloha v podobě rezervačního poplatku se poté odečítá od kupní ceny nemovitosti. To by mělo být uvedeno v rezervační smlouvě.
- Pokud se nakonec rozhodnete nemovitost nekoupit, měla by vám realitní kancelář rezervační poplatek vrátit, nicméně nemusí to být v plné výši. Záleží na konkrétním nastavení smlouvy. Realitní kancelář má totiž s přípravou kupních smluv některé výdaje, které mohou být pokryty právě z rezervačního poplatku.
Na co si dát pozor při rezervačním poplatku
Celá řada právníků a právních poraden před rezervačním poplatkem a uzavíráním rezervačních smluv varuje, protože mohou být nevýhodně nastavené z hlediska kupujícího. Někdy dochází i k situaci, kdy je nemovitost prodána i přes zaplacení rezervačního poplatku. A to zejména v případě, kdy vlastník bytu realizuje prodej nemovitosti přes více realitních kanceláří nebo dokonce svépomocí přes různé servery apod. Rezervační smlouva je totiž uzavírána mezi zájemcem a realitkou, takže vlastník nemovitosti nemusí o zaplacení rezervačního poplatku vlastně vůbec vědět. A bohužel v takovém případě, kdy nakonec k prodeji bytu jinému zájemci i přes rezervaci dojde, může být u méně férových společností problém získat poplatek zpět.
Problém je i v tom, že rezervační smlouvu neupravuje žádný zákon – jde fakticky jen o písemnou dohodu dvou smluvních stran. Méně seriózní kanceláře mohou i zneužívat neznalosti a neopatrnosti klientů, takže rezervační smlouvu nastaví tak nevýhodně, že z ní vyplývají zejména závazky a povinnosti pro kupujícího, zatímco pro realitní kancelář nikoli. Není proto na škodu vše si řádně přečíst a využít i konzultace právníka, ať už placené, nebo v některé z bezplatných poraden.
A na co si dát konkrétně pozor? Čtěte pozorně zejména ustanovení o podmínkách platby a případného vrácení rezervačního poplatku, sledujte ustanovení o pokutách či sankcích. Před podpisem byste si měli být jisti tím, kdy a jak budete realitce rezervační poplatek platit a co se stane v případě, že ke koupi nemovitosti nakonec nedojde (např. nedostanete hypotéku apod.).
Férově napsaná rezervační smlouva na koupi bytu nebo jiné nemovitosti vám ušetří čas i nervy, protože se budete moci plně věnovat vyřizování úvěru i dalším záležitostem souvisejícím s pořizováním nového bydlení. I proto se nevyplatí šetřit na případné konzultaci s právníkem, pokud máte o seriózním jednání realitní kanceláře nebo makléře samotného pochybnosti.
TIP: Co místo rezervační smlouvy a poplatku
Jestliže je pro vás tzv. rezervační smlouva a poplatek z nějakého důvodu nemyslitelný (např. nemáte dostatečnou hotovost na jeho zaplacení nebo máte prostě jen obavy), zkuste se s realitním makléřem dohodnout na uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, popřípadě kupní smlouvy s odloženou účinností.