element letňany

Magazín o bydlení

Developerským projektům v Praze se daří: Co přinese rok 2014?

Loni se v Praze prodalo přes 5 000 nových bytů. Podle developerů je pražský rezidenční trh „živý“ a měl by se nadále rozvíjet. O tom, kolik bytů se postaví, resp. prodá, rozhoduje ekonomický rozvoj a také výše hypotečních sazeb.

Ekonomická recese je na ústupu, což se může pozitivně projevit i ve stavebním sektoru. Již loni zaznamenaly developerské společnosti v Praze zájem o nové byty. České stavebnictví a rezidennční sektor se pomalu probouzí, ačkoli letošní rok ještě nemusí nutně znamenat růst.

Developeři očekávají stagnaci

Podle Kvartální analýzy českého stavebnictví pro první čtvrtletí letošního roku byl ale rok 2013 již pátým rokem v pořadí, ve kterém české stavebnictví zaznamenalo pokles oproti vrcholu v roce 2008. Podle predikce ředitelů developerských a stavebních firem by ani letošní rok nebude ještě rokem růstu, spíše se ve stavebnictví očekává stagnace. „První velice mírný růst by měl přijít až v roce 2015, a to za předpokladu, že vláda zrealizuje avizovanou proinvestiční politiku a zároveň dojde ke zlepšení vývoje ekonomiky,“ uvádí analýza.

„Pokud se vládě podaří nastartovat plánovanou proinvestiční politiku, české stavebnictví by již v tomto roce mohlo najít své dno. Rok 2014 bude ale také rokem konsolidace a tvrdého konkurenčního boje mezi firmami o udržení se na trhu. Část firem tento tlak již nevydrží a trh opustí,“ uvedl Jiří Vacek, ředitel CEEC Research, s.r.o.

Pražský rezidenční trh již krizi překonal

Růst nabídky projektů pro letošní i příští rok očekávají podle Kvartální analýzy českého stavebnictví developeři v Praze, kteří se zaměřují na rezidenční sektor. Klíčovými aspekty, které budou ovlivňovat vývoj nabídky a poptávky přitom zůstávají úrokové sazby a ekonomický vývoj.

Už rok 2013 by podle hodnocení developerů z hlediska prodeje nových bytů na pražském rezidenčním trhu rekordním. Oproti roku 2012 narostly prodeje bytů v Praze asi o 10 procent. „Prahu je možné v současné době považovat skutečně za živý rezidenční trh. Očekáváme, že počet prodejů bytů poroste i v letošním roce,“ uvedla Lada Kuncová ze společnosti Geosan Development, která se zabývá výstavbou nových bytů v Praze.

Počet volných bytů v Praze klesá

 

V současné době jsou v Praze volné byty zhruba za 25,4 miliardy korun. Zásoba volných bytů v pražském rezidenčním sektoru se aktuálně zmenšuje, což je dané tím, že na trh nejsou uváděny významné nové projekty. Například loni byl zahájen prodej 52 nových projektů od šestatřiceti developerů.

K tradičně oblíbeným lokalitám pro bydlení je považována například Praha 4, Praha 10, Praha 5 nebo Praha 9. „Například v případě projektu Zelený Botič na Praze 10 jsou byty již téměř vyprodány. V ostatních našich projektech, jako je například Liberty Building v Nuslích na Praze 4 zbývá ještě několik volných bytů,“ dodala Kuncová.

Cena pražských bytů může narůst

Vzhledem k tomu, že se pražský rezidenční trh uzdravuje a příznaky krize ve stavebnictví odeznívají, je možné očekávat v souvislosti s oživením trhu i mírným nárůst ceny bytů. Aktuálně se metr čtvereční nového bytu v Praze prodává za cca 61 280 korun. U oblíbených lokalit může cena vyskočit až o několik tisíc navíc.

Je třeba dodat, že průměrnou cenu volných bytů ovlivňují tzv. ležáky, tedy byty, které byly kolaudovány před více než dvěma lety a jejich průměrná cena se pohybuje kolem 67 000 korun. Naopak pod celkovou průměrnou cenou (57 458 Kč s DPH /m2) se nachází skupina volných bytů, které byly uvedeny na trh v roce 2013.

Typický byt na počátku roku o velikosti 2+kk a s výměrou 55 metrů čtverečních se prodával za cenu 3,3 miliony korun. Byt o velikosti 3+kk s téměř 82 metry čtverečními stál 5,2 milionu korun. Právě byty o těchto velikostech tvoří největší počet. Dalšími nejčastějšími dispozicemi jsou pak byty o velikosti 1+kk a 4+kk.

Zdroj dat: Kvartální analýza českého stavebnictví Q.1

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development