element letňany

Magazín o bydlení

Dispozice bytu: Kolik pokojů a jaké řešení se hodí pro vás?

Požadavky na bydlení se proměňují. Zatímco ještě v první polovině minulého století bylo běžné, že početná rodina obývala dvoupokojový byt, dnes takové řešení vyhovuje mladým párům nebo jednotlivcům. Jaké dispozice bytu jsou pro vás optimální? Jak vybrat vhodný počet pokojů?

Při výběru nového bydlení bychom se měli soustředit na celou řadu kritérií: lokalitu, dopravní dostupnost, občanskou vybavenost, velikost, světovou orientaci a v neposlední řadě i dispozici bytu. Je to právě rozmístění a rozdělení pokojů, které ovlivňuje, jak dobře se nám v bytě bude žít.

Při výběru dispozice bytu myslete na soukromí

Některé byty mohou hned na první pohled působit stísněným dojmem. Jiné třeba díky většímu přístupu světla nebo chytře řešené dispozici ukazují větší prostor. Nenechte se ale nalákat prvním dojmem. Promyslete si různé situace a hlavně si představte běžný život v bytě. Důležitou roli budou hrát přitom dispozice obytného prostoru.

Současným trendem moderních bytů je propojení obývacího pokoje a kuchyně. Vzniká tak otevřený prostor, který je určený pro rodinný život. Naopak klasické řešení (známé zejména z panelákových bytů) přináší oddělenou kuchyni a obývací pokoj. Každému přitom vyhovuje něco jiného. V případě kuchyňského koutu, který je propojený s obývákem, je výhodou větší obytný prostor. Na druhou stranu, vaši hosté stále uvidí na kuchyňskou linku, za níž jednoduše nezavřete dveře, abyste maskovali neumytou haldu nádobí. I to je nutné si při výběru dispozice bytu uvědomit.

Z hlediska soukromí je klíčové zaměřit se nejen na řešení kuchyně a obýváku, ale zejména na ostatní pokoje v bytě. Ložnice by měla přinášet dostatečné soukromí a podmínky pro odpočinek a spánek. Stejně tak dětský pokoj. Je zřejmé, že od určitého věku dítěte budou po soukromí toužit nejen potomci, ale i rodiče. Průchozí pokoje nejsou v tomto smyslu proto příliš praktické.

Dispozice bytu pro jednotlivce, páry i rodiny

V různé fázi života nám budou vyhovovat jiné dispozice bytu. To je logické. Jednotlivec si pravděpodobně vystačí s bytem o dispozici 1+1 nebo 1+kk, který by mu mohl poskytnout dostatek prostoru pro běžnou činnost, odpočinek, práci i spánek.

Páry (mladé i starší) uvítají spíše byty o dispozici 2+1 nebo 2+kk. Jejich výhodou je skutečnost, že oddělují obytný prostor od ložnice. To má řadu praktických výhod, kdy například není nutné každý den odestýlat postel a uklízet lůžkoviny, aby z ložnice vznikl obývák a naopak. Současně je zajištěno i větší soukromí.

Rodiny s dětmi uvítají už větší byty, které každému členovi rodiny ideálně poskytnou pohodlí pro spánek, ale i dostatečnou míru soukromí. Byt o dispozici 3+kk nebo 3+1 je v takovém případě optimálním řešením. Stále častěji jsou ale poptávány i větší byty, například o dispozici 4+kk nebo 5+kk.

Interior Design

Kromě dispozice sledujte i metry čtvereční

Dispozice bytu mají rozhodně velkou vypovídací hodnotu a mohou nám život usnadnit, nebo naopak zkomplikovat. Na druhou stranu, i dobře dispozičně řešený prostor může být tísnivý, pokud je příliš malý. Zajímejte se proto i o velikosti jednotlivých pokojů.

Nebojte se vzít si do ruky metr, tužku a papír. Zkuste si představit, jak velkou plochu zabere linka. Kam postavíte sedačku. Kde budou úložné prostory. Jak velkou část ložnice zabere postel. Kde vznikne dětský koutek na hraní. Promýšlejte různé varianty a nebojte se poradit se i se zkušeným odborníkem – například architektem nebo projektantem.

Změna dispozice bytu

Když se vám zamlouvá vše ostatní, jen ne dispozice bytu, budete možná na vážkách, zda ho koupit, nebo ne. Změna dispozice bytu není přitom nic neobvyklého. Byty se přestavují, rekonstruují, mění – tak aby odpovídaly moderním požadavkům.

Ještě než podepíšete kupní smlouvu, poraďte se o rekonstrukci bytu a změně dispozic s projektantem. Kromě toho, že vám vyčíslí, jak nákladná taková přestavba bude, zhodnotí vaše plány a usměrní je. Při změně dispozici bytu totiž hraje roli řada faktorů. Mimo jiné je nutné zohlednit například nosné příčky, orientaci pokojů ke světovým stranám nebo celkové řešení bytového domu (například koupelnou není vždy možné přesunout na druhý konec bytu kvůli napojení na stupačky apod.).

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development