Villa Střížkovská

Magazín o bydlení

Dispozice bytu: Kolik pokojů a jaké řešení se hodí pro vás?

Požadavky na bydlení se proměňují. Zatímco ještě v první polovině minulého století bylo běžné, že početná rodina obývala dvoupokojový byt, dnes takové řešení vyhovuje mladým párům nebo jednotlivcům. Jaké dispozice bytu jsou pro vás optimální? Jak vybrat vhodný počet pokojů?

Při výběru nového bydlení bychom se měli soustředit na celou řadu kritérií: lokalitu, dopravní dostupnost, občanskou vybavenost, velikost, světovou orientaci a v neposlední řadě i dispozici bytu. Je to právě rozmístění a rozdělení pokojů, které ovlivňuje, jak dobře se nám v bytě bude žít.

Při výběru dispozice bytu myslete na soukromí

Některé byty mohou hned na první pohled působit stísněným dojmem. Jiné třeba díky většímu přístupu světla nebo chytře řešené dispozici ukazují větší prostor. Nenechte se ale nalákat prvním dojmem. Promyslete si různé situace a hlavně si představte běžný život v bytě. Důležitou roli budou hrát přitom dispozice obytného prostoru.

Současným trendem moderních bytů je propojení obývacího pokoje a kuchyně. Vzniká tak otevřený prostor, který je určený pro rodinný život. Naopak klasické řešení (známé zejména z panelákových bytů) přináší oddělenou kuchyni a obývací pokoj. Každému přitom vyhovuje něco jiného. V případě kuchyňského koutu, který je propojený s obývákem, je výhodou větší obytný prostor. Na druhou stranu, vaši hosté stále uvidí na kuchyňskou linku, za níž jednoduše nezavřete dveře, abyste maskovali neumytou haldu nádobí. I to je nutné si při výběru dispozice bytu uvědomit.

Z hlediska soukromí je klíčové zaměřit se nejen na řešení kuchyně a obýváku, ale zejména na ostatní pokoje v bytě. Ložnice by měla přinášet dostatečné soukromí a podmínky pro odpočinek a spánek. Stejně tak dětský pokoj. Je zřejmé, že od určitého věku dítěte budou po soukromí toužit nejen potomci, ale i rodiče. Průchozí pokoje nejsou v tomto smyslu proto příliš praktické.

Dispozice bytu pro jednotlivce, páry i rodiny

V různé fázi života nám budou vyhovovat jiné dispozice bytu. To je logické. Jednotlivec si pravděpodobně vystačí s bytem o dispozici 1+1 nebo 1+kk, který by mu mohl poskytnout dostatek prostoru pro běžnou činnost, odpočinek, práci i spánek.

Páry (mladé i starší) uvítají spíše byty o dispozici 2+1 nebo 2+kk. Jejich výhodou je skutečnost, že oddělují obytný prostor od ložnice. To má řadu praktických výhod, kdy například není nutné každý den odestýlat postel a uklízet lůžkoviny, aby z ložnice vznikl obývák a naopak. Současně je zajištěno i větší soukromí.

Rodiny s dětmi uvítají už větší byty, které každému členovi rodiny ideálně poskytnou pohodlí pro spánek, ale i dostatečnou míru soukromí. Byt o dispozici 3+kk nebo 3+1 je v takovém případě optimálním řešením. Stále častěji jsou ale poptávány i větší byty, například o dispozici 4+kk nebo 5+kk.

Interior Design

Kromě dispozice sledujte i metry čtvereční

Dispozice bytu mají rozhodně velkou vypovídací hodnotu a mohou nám život usnadnit, nebo naopak zkomplikovat. Na druhou stranu, i dobře dispozičně řešený prostor může být tísnivý, pokud je příliš malý. Zajímejte se proto i o velikosti jednotlivých pokojů.

Nebojte se vzít si do ruky metr, tužku a papír. Zkuste si představit, jak velkou plochu zabere linka. Kam postavíte sedačku. Kde budou úložné prostory. Jak velkou část ložnice zabere postel. Kde vznikne dětský koutek na hraní. Promýšlejte různé varianty a nebojte se poradit se i se zkušeným odborníkem – například architektem nebo projektantem.

Změna dispozice bytu

Když se vám zamlouvá vše ostatní, jen ne dispozice bytu, budete možná na vážkách, zda ho koupit, nebo ne. Změna dispozice bytu není přitom nic neobvyklého. Byty se přestavují, rekonstruují, mění – tak aby odpovídaly moderním požadavkům.

Ještě než podepíšete kupní smlouvu, poraďte se o rekonstrukci bytu a změně dispozic s projektantem. Kromě toho, že vám vyčíslí, jak nákladná taková přestavba bude, zhodnotí vaše plány a usměrní je. Při změně dispozici bytu totiž hraje roli řada faktorů. Mimo jiné je nutné zohlednit například nosné příčky, orientaci pokojů ke světovým stranám nebo celkové řešení bytového domu (například koupelnou není vždy možné přesunout na druhý konec bytu kvůli napojení na stupačky apod.).

Villa Střížkovská

Kde se v Praze staví nové byty?

Navzdory koronavirové krizi vrostl zájem o nové byty. A to i přesto, že ceny nových nemovitostí rostou – nejen v Praze, ale i v některých regionech. V metropoli se přitom bytů dlouhodobě nedostává. Podívali jsme se, kde se aktuálně staví a jak se trh s rezidenčním bydlením v posledních měsících proměnil.

Dopad pandemie koronaviru na nemovitostní trh není tak velký, jak někteří odborníci očekávali. Například podle nedávného šetření společnosti Trigema, Skanska Reality a Central Group se za první pololetí letošního roku se v Praze prodalo 2 400 nových bytů. To je jen o tisícovku méně než loni za stejné období.

Zájem je i o dražší byty

Nepotvrdily se ani předpoklady, že ceny nemovitostí půjdou dolů. V Praze narostla průměrná cena nových bytů z původních 106 392 korun na 108 261 korun za metr čtvereční. Cena mimopražských bytů stoupla z 60 053 na 61 933 korun za metr čtvereční.

„Dopad pandemie na ceny nových bytů se doposud nepotvrdil. Naopak sledujeme dvouprocentní nárůst cen oproti předcházejícím třem měsícům. Dochází k naplnění prognózy, že ceny realit v dobrých lokalitách z důvodu nedostatečné nabídky, vysokých cen projekčních a stavebních prací a zdlouhavých povolovacích procesů budou pravděpodobně i nadále stoupat, a to v řádu jednotek procent,“ říká Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality.

Jinými slovy, zatímco hodnota peněz spíše klesá, u nemovitostí je to naopak. Jejich hodnota se průběžně zvyšuje. Zájemcům o bydlení hrají do karet i klesající průměrné sazby hypoték, a tak podle řady odborníků představuje investice do nového bytu perspektivní příležitost. „Do dalších měsíců lze očekávat, že se poptávka po bydlení bude ještě zvedat a celkové prodeje budou stejné jako před dvěma lety, nebo dokonce ještě vyšší,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema.

Výstavba bytů v Praze

Trh s novými byty se ovšem dlouhodobě potýká s jejich nedostatkem. Získat stavební povolení je zdlouhavé, navíc například v Praze ubývá pozemků vhodných pro výstavbu. Přesto postupně v některých místech metropole vzniká nové rezidenční bydlení. „Nedávno jsme dokončili projekt v Letňanech se 107 byty. Ještě jsme nepřevzali stavbu od dodavatele, a už jsou všechny byty prodány,“ uvádí Petr Beneš, ředitel společnost Geosan Development.

Tato společnost pak pracuje také na rezidenčním projektu ve Zbuzanech u Prahy. „Zbuzany jsou – kromě Choťánek u Poděbrad, kde prodáváme pozemky pro výstavbu rodinných domů, náš jediný projekt mimo prahu. Zápasíme tam ale s povolovacím procesem. Projekt má územní rozhodnutí. Změnilo se však vedení radnice, které se postavilo proti projektu, a hází nám klacky pod nohy. Nemáme proto stále stavební povolení. Kromě tohoto projektu se ale nechceme příliš posunovat mimo Prahu. Tyto projekty jsou ještě mnohem citlivější na cenu než ty pražské,“ dodává Petr Beneš.

Geosan Development pak bude stavět byty také na pražském Chodově. Tady se plánuje komorní projekt dvou viladomů v původní zástavbě rodinných domů a vil na Praze 4. Výhodou lokality je blízkost místa Opatov. Byty by se měly začít prodávat příští rok.

V přípravě je také projekt Rezidence Radimova v Břevnově. Tato výstavba je zasazena do malebné části Břevnova přímo u břehu rybníka Vincentinum. Oblast je formovaná potokem Brusnice, který pramení nedaleko, a vděčí mu za svůj členitý reliéf. Před stovkami let se údolím pnuly rozsáhlé vinice. Později zde vznikl klášter Kajetánů. Nedávno revitalizovaný rybník je v současnosti obklopený zelení. Developer zde plánuje nejen bydlení, ale také další úpravy – vytvoří například nové koryto Brusnice, kterou tím vrátí na povrch terénu, a provede rozsáhlé úpravy parku v severní části projektu. Díky tomu vznikne příjemný prostor, kde budou moct rezidenti odpočívat a trávit volný čas.

Architektura a městské části

Stále větší roli při rezidenčním bydlení hraje architektura. „Snažíme se, aby naše projekty byly architektonicky zajímavé. Na druhou stranu jsou ale projekty, u nichž se kupci rozhodují jen podle ceny, třeba investiční byty určené na pronájem. Je to škoda. Dobrá architektura se netýká jen peněz, ale i nápadu. Architektura se neodehrává jen na fasádě, ale i v dispozičním řešení, jak pohodově se v bytech bydlí. Důležitý je výraz domu, jak je mohutný, jak zapadá do lokality. Jde o celkový koncept domu,“ konstatuje Petr Beneš.

Nové výstavbě bytů v Praze a v dalších velkých městech by mohla pomoci koordinovanější spolupráce s radnicemi a komunálními politiky. Aktuálně je spolupráce nastavena individuálně, protože každá městská část je jinak orientovaná, má jiné představy a potřeby, neexistuje osvědčený návod.

Dnes se spolupráce řeší především individuálně. „Stává se, že volby změní priority městské části. A mezi městskými částmi a developery stále panuje nedůvěra. Vše dlouho trvá, narážíme na obstrukce. Městské části se bojí, co na jejich území vznikne. Často tomu lidé, kteří mají rozhodovat, ani nerozumějí. Je to pochopitelné, protože to nejsou stavaři. Mám zkušenosti z Nizozemska. Tam je spolupráce komunálu a developerů mnohem užší. A možná i díky tomu jsou ve výstavbě dále než my,“ uzavírá Petr Beneš.

Jak na výstavbu nových bytů nahlížíte vy?

Potíže se sousedy? Podívejte se, jaká jsou vaše práva

Najít příjemné bydlení za dobrou cenu je v současné době náročné. Dobrých bytů je stále málo a nové se staví jen pomalu. Když už hezké bydlení najdete, může vám život znepříjemnit soused – například hlukem, nepořádkem na společné chodbě nebo pravidelným grilováním na balkoně, z něhož jde kouř do vašich oken. Co si v takové situaci počít?

geosan development