Nájemní bydlení má své výhody i nevýhody. Každý, kdo si byt pronajme, musí počítat se svými povinnostmi. Zároveň ale získává i některá práva. Hned na začátku pronájmu je vhodné si s majitelem nemovitosti ujasnit, jaké poplatky jdou za nájemcem a jaké změny je možné v bytě provést. Většinu věcí upravuje zákon, vzájemný respekt a slušnost je ale velkou devizou každého smluvního vztahu – ten mezi nájemcem a pronajímatelem nevyjímaje.

S pronájmem bytu je spojené placení nájemného a také služeb. Konkrétně jde o služby, které v bytě nájemce bezprostředně spotřebovává a má z nich okamžitý prospěch. Ne všechny poplatky, které pronajímatelé požadují po nájemcích zaplatit, se ale dají zahrnout mezi služby spojené s užíváním bytu, a nelze tedy požadovat jejich úhradu. V praxi pak dochází ke sporům.

Služby zakomponujte do smlouvy

Ideálním řešením je upravit vše ve smlouvě. Pokud ale v nájemní smlouvě ujednání o službách chybí, hradí nájemce takzvané nezbytné služby, jež vypočítává občanský zákoník. Mezi ně patří dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

„Někdy však může být rozsah služeb jiný, záleží na konkrétní nemovitosti, navíc ne každá dohoda o službách nájemce zavazuje. Nejznámější spornou položkou je příspěvek do fondu oprav, který pronajímatel nemůže po nájemci požadovat, protože se nejedná o službu, ze které by měl nájemce okamžitý prospěch,“ uvádí Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.

Určit, zda se jedná o službu spojenou s užíváním bytu, není vždy snadné. Vodítkem může být právě zmíněná „konzumace“ a využívání služeb nájemcem. Ten službu spotřebovává, pokud například svítí, topí, jezdí výtahem, chodí po společných prostorách domu. U luxusnějších nemovitostí lze uvažovat i o tom, že by mohl pronajímatel po nájemci vyžadovat zaplacení služeb zahradníka, pokud má nájemce do zahrady domu přístup a může ji využívat. Dalším příkladem je poplatek za provoz recepce v domě, která je nájemci rovněž k dispozici.

„Ovšem ze stejných důvodů jako u platby do fondu oprav nelze požadovat po nájemci některé jiné platby. Třeba placení poplatků za správu nebo pojištění celého domu, protože už nejde o služby přinášející nájemci okamžitý prospěch, ani je nájemce nijak nespotřebovává,“ dodává Eduarda Hekšová.

Ten platí to a ten zas tohle

Někdy je obtížné rozlišit, co je službou spojenou s užíváním nájemního bytu a co již ne. Navíc například pojištění domácnosti není službou výše vymezenou, ovšem jeho úhradu lze po nájemci požadovat. Platba nájemcem se totiž dá zdůvodnit tím, že pojištění chrání i jeho majetek. Pojištění domácnosti totiž kryje škody na zařízení, jako jsou nábytek, koberce, elektronika, svítidla či věci osobní potřeby.

Problémem je i to, že položky ve vyúčtování od společenství vlastníků jednotek nebo družstva jsou občas nepřesně nazvané. „Může pak docházet ke zbytečným sporům. Řešením pro pronajímatele proto může být, když náklady na platby požadované v předpisu plateb či v jejich vyúčtování od společenství vlastníků jednotek nebo družstva vezme v úvahu při stanovení výše nájemného, tedy v podstatě o ně nájemné navýší,“ uvádí Eduarda Hekšová.

Lze se setkat s názorem, že záleží pouze na dohodě mezi nájemcem a pronajímatelem. Není to ovšem tak, že nájemce má smůlu a musí platit všechny položky uvedené ve smlouvě. U nájmu bytu platí ochrana nájemce, a tak jsou neplatná ta ustanovení, která by ho nepřiměřeně zkracovala na jeho právech. Ovšem řada nájemců nechce jít do konfliktu s pronajímatelem a zaplatí i ty položky, které platit nemusí.

Úprav bytu v únosné míře

Do konfliktu se mohou nájemce a pronajímatel dostat i v případě úprav spojených s bytem. Pro výraznější úpravy dispozic nebo vybavení je vždy nutný souhlas majitele. V případě pronajmu jde totiž o pronájem cizího majetku, který by měl nájemce být schopen vrátit zpět v původním stavu. Přestavba kuchyně nebo výměna oken proto musí probíhat se souhlasem majitele.

Některé věci jsou ale občanským zákoníkem dovolené. Jde například o úpravy nemovitosti, které zabrání dalším škodám. Pokud se například rozbije okno a dovnitř by pršelo, je jeho výměna žádoucí. Nájemce může také provádět úpravy při odstranění závad. Další změny je možné provádět jen za následujících podmínek:

·       změna je jen dočasná a stav bytu lze uvést bez potíží do původního stavu,

·       změny jsou specifikované už v nájemní smlouvě,

·       s prováděnou změnou majitel bytu souhlasil,

·       případně se změnou souhlasil soud.

Dočasnou změnou může být například přestavění nábytku nebo vyzdobení bytu obrazy. Platí ale, že při ukončení nájmu je nutné uvést vše do původního stavu. „Znamená to, že pokud zatlučete hřebí na obraz, může po vás po skončení smlouvy majitel požadovat, abyste díru ve zdi vyspravili, aby nebylo nic poznat,“ konstatuje právnička Aneta Dobrovská.

Rozsáhlejší rekonstrukce je možné provádět jen se souhlasem majitele, případně musí být uvedené v nájemní smlouvě. Příkladem je rekonstrukce koupelny, výměna kamen nebo vyzdění příčky. Pokud tyto změny nejsou povoleny v nájemní smlouvě, je třeba souhlas majitele získat písemně.

Rozumné zvíře do bytu může

Omezení se v případě nájemního bydlení dotýkají i počtu osob nebo zvířat, která mohu v bytě žít. Většinou bývá v nájemní smlouvě uvedeno, kolik osobu bude v bytě žít. Pokud ale toto smlouva neřeší, měl by být počet osob přiměřený velikosti bytu. Souhlas k pořízení zvířete, třeba psa nebo kočky, není nutný, pokud jde ovšem o zvíře, které je k chovu na daném místě vhodné. Slepice na balkoně se této zákonem dané definici pochopitelně vymykají.

Jak vztah nájemce – pronajímatel vnímáte vy?