Ani narůstající úrokové sazby prozatím neodrazují lidi od půjček na bydlení. Hypoteční trh láme rekordy, na trhu s nemovitostmi chybí byty i rodinné domy. Hnacím motorem je mimo jiné strach z dalšího zdražování. Odborníci ale mají obavy, zda některé domácnosti zvládnou své závazky splácet i s ohledem na to, že hypoteční úvěry zdražují. 

Realitní a letošní trh nezažil ochlazení ani letos, ač pokračuje koronavirová pandemie a na záda nám dýchá rostoucí inflace. Za první čtvrtletí letošního roku rozpůjčovaly banky na bydlení už 323,349 miliardy korun. Oproti loňskému – dosud rekordnímu roku, kdy se objemy za prvních devět měsíců roku vyšplhaly na 173,376 miliardy korun – tak vzrostl objem poskytnutých úvěrů téměř o 90 %.

„Přestože letošní rok ještě zdaleka neskončil, tak už dnes je jisté, že se stane historicky nejúspěšnějším rokem co do objemu poskytnutých hypotečních úvěrů,“ komentuje situaci Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select, a dodává: „Už v polovině roku bylo jasné, že rekordní hranice bude překonána a spíše se začalo hovořit o tom, zda se podaří překonat i hranici 400 miliard korun. A s ohledem na to, že poslední čtvrtletí patřila v minulosti vždy mezi ty silnější, tak i přes již nastartovaný pokles zájmu o hypotéky se dá očekávat, že hranice padne nebo se alespoň k této hranici velmi přiblížíme.“

Hypotéky jdou směrem nahoru

Zájem o hypotéky prozatím pokračuje i přes navyšování základní úrokové sazby České národní banky (ČNB). Centrální banka přitom na konci září sazby razantně zvýšila, a to o 0,75procentního bodu na aktuálních 1,5 procent. Jak už je zvykem, vzápětí na to zareagovaly velké hypoteční banky, jejichž nabídkové sazby se přehouply přes tříprocentní hranici. S tím, jak bude zvyšovat sazby ČNB, bude růst průměrné úrokové sazby zrychlovat i v následujících měsících.

A právě to by mohlo hypoteční trh trochu zchladit. Ostatně, první náznaky už tady jsou. „Poslední data vydaná ČNB už druhým měsícem naznačují, že dosavadní mnohaměsíční hypoteční běsnění skončilo. Vývoj letos v srpnu a září zpětně posiluje podezření, že historicky nevídaně vysoké objemy nových hypotečních úvěrů v jarních a prvních letních měsících byly čím dál více hnány snahou stihnout uzavření smlouvy před tím, než se začnou zvyšovat úrokové sazby. Je otázka, jestli nedojde k další aspoň malé vlně zvýšené poptávky v těchto týdnech, než ČNB pravděpodobně zpřísní limity na poskytování hypoték,“ uvádí Michal Skořepa, ekonom České spořitelny a člen vedení České společnosti ekonomické.

Zmíněné jednání bankovní rady ČNB je plánované na 25. listopadu. A prozatím vše nasvědčuje tomu, že se základní sazby opět zvýší, pravděpodobně o půl procentního bodu, tedy na 2 procenta. To by znamenalo další navyšování úvěrových sazeb u hypoték.

Hypoteční trh to ale ovlivní až po nějaké době. Jde totiž o takzvané nabídkové sazby a vyřízení úvěru vždy nějakou dobu trvá. „Hlavní dopad na hypoteční trh se plnou vahou projeví až na začátku příštího roku. Nejlépe je toto zpoždění vidět právě na rozdílu mezi aktuálními nabídkovými sazbami a sazbami poskytnutých hypoték z Fincentrum Hypoindexu, kde průměrná sazba poskytnuté hypotéky za měsíc září činila 2,43 %,“ dodává Jiří Sýkora.

Pozor na končící fixaci hypotéky

To se pak pochopitelně projeví i na tom, že ne všichni žadatelé na hypotéku dosáhnou. I v letošních počtech prodaných hypoték je veliká část klientů, kteří si hypotéku mohli dovolit jen díky nízkým sazbám – tedy i nízkým splátkám. Tato skupina lidí může být ohrožena, pokud se vývoj hypoték neuklidní. Záleží pochopitelně na tom, kdy jim bude končit fixační období.

Pokud by ale hypotéky zůstaly na současné úrovni a úrokové sazby by neklesly, splátky by mohly narůst o tisíce korun měsíčně „A to by pro velkou část této skupiny mohlo znamenat ztrátu nemovitosti, a dokonce i existenční problémy. Značná část klientů, zejména těch mladších, získala hypotéku na hranici svých finančních možností.  Například rodině s 3 milionovou hypotékou sjednanou na 25 let se splátka, při růstu sazby na 5 % zvedne ze současných 13 348 Kč na 17 537 Kč, tedy o více než 4 000 Kč měsíčně,“ vypočítává Jiří Sýkora.

K tomu je pak třeba připočítat i rostoucí náklady na energie, protože zdražují elektřina i plyn. Energetický trh nyní zažívá opravdu turbulentní období a není jasné, kdy se celá situace uklidní. Pokud by dodavatelé navýšili lidem zálohy o stovky nebo tisíce korun, nemuseli by všechny své závazky utáhnout.

Zvlášť nyní je třeba více než kdy jindy vše dobře propočítat, vytvářet si rezervu a mít dobrý finanční plán, který myslí na všechna možná rizika.