element letňany

Magazín o bydlení

Hypotéky mění pravidla. Dosáhnete na úvěr na bydlení?

Hypotéky od 1. října zpřísňují. Na úvěr tak pravděpodobně dosáhne méně žadatelů než dosud. Nová, přísnější kritéria pro posuzování žadatelů o úvěr mohou ohrozit hlavně ty, kteří budou na hraně s bonitou. Typicky by mohlo jít například o singles nebo mladé rodiny hospodařící s jedním příjmem. Podle jakých kritérií nyní banky posuzují zájemce o hypotéku? A dosáhnete na ni?

O nových pravidlech hypoték se na finančním trhu diskutovalo celé léto. A kdo chtěl bydlet, ten s vyřízením úvěru neváhal. „Počet nových hypoték byl v srpnu a v září ve srovnání s červencem o třetinu vyšší,“ říká Filip Hrubý, tiskový mluvčí České spořitelny.

Od včera platí nová doporučení České národní banky, podle nichž nemá dluh žadatele o hypotéku překročit devítinásobek jeho čistého ročního příjmu. Na splátku dluhu má vynakládat maximálně 45 % měsíčního čistého příjmu.

Kvůli přísnějším pravidlům nemusí na hypotéku dosáhnout až čtvrtina stávajících zájemců, především pak ve městech, kde jsou byty drahé, jaké je Praha, Brno nebo Olomouc. Analytici předpokládají, že vlivem přísnější regulace, rostoucích cen nemovitostí a nedostatku nových bytů klesne počet nově sjednaných hypoték v posledním letošním čtvrtletí o třetinu.

Už dříve se pravidla poskytování hypoték zpřísňovala. Nejprve banky přestaly dávat stoprocentní hypotéky, potom omezily poskytnutí 90% hypoték, nyní nejčastěji půjčují na nemovitost 80 % ceny.

Když se daří, zdražuje se

Pravidla hypotečního trhu odráží doporučení ČNB. Centrální banka je totiž zodpovědná za udržení finanční stability, proto preventivně reaguje výše zmíněnými opatřeními. Banky ale zůstávají podle ČNB odolné vůči potenciálním negativním šokům, včetně hluboké recese.

Centrální banka je zodpovědná za udržení finanční stability na trhu, a tak vyhodnocuje rizika a reaguje preventivními opatřeními. V době, kdy se ekonomice daří jsou lidé ochotni se více zadlužit a pořizovat si drahé bydlení. „Podíl úvěrů se selháním bývá v dobách nejsilnějšího vzestupu ekonomiky velmi nízký. To je často mylně interpretováno jako důkaz, že jsou nízká i rizika s úvěry spojená. Ta však v takové situaci zpravidla nepozorovaně – a o to nebezpečněji – narůstají,“ vysvětluje guvernér Jiří Rusnok.

Podle něho se centrální banka musí dívat dopředu, proto ji zajímá, jak bude vypadat splácení úvěrů, až dobré časy skončí. I když k tomu nemusí dojít brzy, jednou se to stane. Jakmile začnou růst úrokové sazby nebo nezaměstnanost, mohla by se nemalá část domácností dostat do potíží se splácením úvěrů, což by se následně negativně podepsalo na zdraví bank.

Pokud by například domácnost chtěla prodat byt, na jehož splátky už nemá, mohla by za něho dostat mnohem nižší cenu než za doby ekonomického růstu. Logicky by pak neměla na to úvěr v bance umořit.

Rostou i ceny bytů

Výši hypoték pochopitelně ovlivňují ceny nemovitostí. Ty v České republice loni rostly nejrychleji v celé Evropě, v průměru o 16 %. Podle odhadů ČNB se tak zvyšuje nadhodnocení cen bytů (ke konci roku to bylo 14 %). Přetrvávají tak podmínky pro roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení.

V uplynulém roce banky navíc poskytly významné procento hypotečních úvěrů, které ČNB považuje z hlediska ukazatelů schopnosti jej splácet z běžných příjmů za vysoce rizikové. „S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování příjmů domácností, se dlužníci stávají zranitelnějšími. Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat rizikovější žadatelé,“ dodává Jiří Rusnok.

Současnou hranici pro výši úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (ukazatel LTV) ponechává regulátor beze změny. Platí, že ze všech hypoték, které banky poskytnou, mohou úvěry s LTV mezi 80 a 90 % tvořit maximálně 15 %.

Výpočet: Máte na byt v Brně?

Zájemce o hypotéku na byt v Brně o rozloze 75 metrů čtverečných za 3,4 milionu Kč by za předpokladu 80% LTV dosáhl na úvěr 2,7 milionu Kč. Pokud by splatnost úvěru byla 30 let, úroková sazba 3 % a čistý měsíční příjem žadatele 31 tisíc Kč, ukazatel DTI by dosáhl hodnoty 7,2 (výše úvěru 2,7 mil. Kč / roční příjem 12 x 31 tis. Kč) a ukazatel DSTI úrovně 37 % (roční splátky 12 x 11,4 tis. Kč / roční příjem 12 x 31 tis. Kč). Takový zájemce by limitům DTI (7,2 vs. 9) i DSTI (37 % vs. 45 %) vyhověl. (Zdroj: ČNB).

Ohrožené jsou jednopříjmové rodiny

Koho se přísnější pravidla na hypotečním trhu dotknout? Půjde o žadatele, kteří dají dohromady nižší měsíční příjem – typicky to budou jednotlivci nebo rodiny s jedním platem. Banky zatím nehodnotí, vyčkávají. „Neumíme přesně říci, jak se trh zachová, to ukáže praxe. Ale umíme vyhodnotit, že jednotlivci s nižším příjmem, lidé na začátku kariéry nebo mladé rodiny žijící z jednoho příjmu budou mít k hypotékám omezený přístup,“ konstatuje Petra Kopecká z Raiffeisen bank.

Také podle Patrika Madle, tiskového mluvčí ČSOB, budou mít nejmenší šanci získat hypotéku nízkopříjmové skupiny. Největší šanci naopak budou mít manželé, respektive rodiny, kde oba dospělí pracují a mají minimálně průměrné příjmy.

Dostupnost bydlení se podle některých odborníků zhoršuje a tento krok jen podtrhuje celkový trend. Ceny rezidenčních nemovitostí jsou na svých maximech. Zejména v Praze a Brně jsou i běžné byty pro většinu zájemců cenově nedostupné a je omezená i nabídka. Nová regulační pravidla hypoték, růst sazeb a nutnost vlastních zdrojů financování nemovitostí prodraží a část klientů to odradí nebo klienti tato pravidla nemohou splnit.

„Pro lidi se kromě výše cen nemovitostí zhoršuje dostupnost bydlení právě i úpravou podmínek pro získání hypoték a zvyšováním jejich sazeb. Předpokládáme, že se současná situace na trhu hypoték a trhu nemovitostí projeví ochlazením poptávky,“ dodává Patrik Madle.

Co si počít?

Lidé, kteří na hypotéku nedosáhnou a chtějí bydlet ve svém, musí hledat řešení jinde. „Mohou zažádat o úvěr společně s partnerem nebo požádat o finanční pomoc širší rodinu. Pomůže, když dají do zástavy více nemovitostí. Důležité je, že nové doporučení se týká pouze nově uzavřených smluv, nikoli stávajících. Takže se dotkne především lidí, kteří o novém bydlení teprve uvažují,“ uzavírá Petra Kopecká.

element letňany

Chcete bydlet stylově? Podívejte se na 10 trendů v bydlení

Co byt, to originál. Každé bydlení má své dispozice a limity. Důmyslnost a nápaditost ale dokážou zázraky. A protože stylů a možností je nepřeberné množství, podívali jsme se na aktuální trendy v bydlení. Domům a bytům podle návrhářů nyní sluší hlavně tlumené tóny a přírodní materiály. Z barev vede především zelená, modrá nebo růžová.

Prodej bytu a bydlení Prodej bytu a bydlení po rozvodu. Jak na to?po rozvodu. Jak na to?

Rozvod znamená nový začátek v řadě ohledů, bydlení nevyjímaje. Majetkové vypořádání může být bolestivé, stejně jako stěhování do jiného, zpravidla menšího bytu. Jak nejlépe prodat byt po rozvodu a pořídit nový domov?

geosan development