element letňany

Magazín o bydlení

Hypotéky mění pravidla. Dosáhnete na úvěr na bydlení?

Hypotéky od 1. října zpřísňují. Na úvěr tak pravděpodobně dosáhne méně žadatelů než dosud. Nová, přísnější kritéria pro posuzování žadatelů o úvěr mohou ohrozit hlavně ty, kteří budou na hraně s bonitou. Typicky by mohlo jít například o singles nebo mladé rodiny hospodařící s jedním příjmem. Podle jakých kritérií nyní banky posuzují zájemce o hypotéku? A dosáhnete na ni?

O nových pravidlech hypoték se na finančním trhu diskutovalo celé léto. A kdo chtěl bydlet, ten s vyřízením úvěru neváhal. „Počet nových hypoték byl v srpnu a v září ve srovnání s červencem o třetinu vyšší,“ říká Filip Hrubý, tiskový mluvčí České spořitelny.

Od včera platí nová doporučení České národní banky, podle nichž nemá dluh žadatele o hypotéku překročit devítinásobek jeho čistého ročního příjmu. Na splátku dluhu má vynakládat maximálně 45 % měsíčního čistého příjmu.

Kvůli přísnějším pravidlům nemusí na hypotéku dosáhnout až čtvrtina stávajících zájemců, především pak ve městech, kde jsou byty drahé, jaké je Praha, Brno nebo Olomouc. Analytici předpokládají, že vlivem přísnější regulace, rostoucích cen nemovitostí a nedostatku nových bytů klesne počet nově sjednaných hypoték v posledním letošním čtvrtletí o třetinu.

Už dříve se pravidla poskytování hypoték zpřísňovala. Nejprve banky přestaly dávat stoprocentní hypotéky, potom omezily poskytnutí 90% hypoték, nyní nejčastěji půjčují na nemovitost 80 % ceny.

Když se daří, zdražuje se

Pravidla hypotečního trhu odráží doporučení ČNB. Centrální banka je totiž zodpovědná za udržení finanční stability, proto preventivně reaguje výše zmíněnými opatřeními. Banky ale zůstávají podle ČNB odolné vůči potenciálním negativním šokům, včetně hluboké recese.

Centrální banka je zodpovědná za udržení finanční stability na trhu, a tak vyhodnocuje rizika a reaguje preventivními opatřeními. V době, kdy se ekonomice daří jsou lidé ochotni se více zadlužit a pořizovat si drahé bydlení. „Podíl úvěrů se selháním bývá v dobách nejsilnějšího vzestupu ekonomiky velmi nízký. To je často mylně interpretováno jako důkaz, že jsou nízká i rizika s úvěry spojená. Ta však v takové situaci zpravidla nepozorovaně – a o to nebezpečněji – narůstají,“ vysvětluje guvernér Jiří Rusnok.

Podle něho se centrální banka musí dívat dopředu, proto ji zajímá, jak bude vypadat splácení úvěrů, až dobré časy skončí. I když k tomu nemusí dojít brzy, jednou se to stane. Jakmile začnou růst úrokové sazby nebo nezaměstnanost, mohla by se nemalá část domácností dostat do potíží se splácením úvěrů, což by se následně negativně podepsalo na zdraví bank.

Pokud by například domácnost chtěla prodat byt, na jehož splátky už nemá, mohla by za něho dostat mnohem nižší cenu než za doby ekonomického růstu. Logicky by pak neměla na to úvěr v bance umořit.

Rostou i ceny bytů

Výši hypoték pochopitelně ovlivňují ceny nemovitostí. Ty v České republice loni rostly nejrychleji v celé Evropě, v průměru o 16 %. Podle odhadů ČNB se tak zvyšuje nadhodnocení cen bytů (ke konci roku to bylo 14 %). Přetrvávají tak podmínky pro roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení.

V uplynulém roce banky navíc poskytly významné procento hypotečních úvěrů, které ČNB považuje z hlediska ukazatelů schopnosti jej splácet z běžných příjmů za vysoce rizikové. „S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování příjmů domácností, se dlužníci stávají zranitelnějšími. Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat rizikovější žadatelé,“ dodává Jiří Rusnok.

Současnou hranici pro výši úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (ukazatel LTV) ponechává regulátor beze změny. Platí, že ze všech hypoték, které banky poskytnou, mohou úvěry s LTV mezi 80 a 90 % tvořit maximálně 15 %.

Výpočet: Máte na byt v Brně?

Zájemce o hypotéku na byt v Brně o rozloze 75 metrů čtverečných za 3,4 milionu Kč by za předpokladu 80% LTV dosáhl na úvěr 2,7 milionu Kč. Pokud by splatnost úvěru byla 30 let, úroková sazba 3 % a čistý měsíční příjem žadatele 31 tisíc Kč, ukazatel DTI by dosáhl hodnoty 7,2 (výše úvěru 2,7 mil. Kč / roční příjem 12 x 31 tis. Kč) a ukazatel DSTI úrovně 37 % (roční splátky 12 x 11,4 tis. Kč / roční příjem 12 x 31 tis. Kč). Takový zájemce by limitům DTI (7,2 vs. 9) i DSTI (37 % vs. 45 %) vyhověl. (Zdroj: ČNB).

Ohrožené jsou jednopříjmové rodiny

Koho se přísnější pravidla na hypotečním trhu dotknout? Půjde o žadatele, kteří dají dohromady nižší měsíční příjem – typicky to budou jednotlivci nebo rodiny s jedním platem. Banky zatím nehodnotí, vyčkávají. „Neumíme přesně říci, jak se trh zachová, to ukáže praxe. Ale umíme vyhodnotit, že jednotlivci s nižším příjmem, lidé na začátku kariéry nebo mladé rodiny žijící z jednoho příjmu budou mít k hypotékám omezený přístup,“ konstatuje Petra Kopecká z Raiffeisen bank.

Také podle Patrika Madle, tiskového mluvčí ČSOB, budou mít nejmenší šanci získat hypotéku nízkopříjmové skupiny. Největší šanci naopak budou mít manželé, respektive rodiny, kde oba dospělí pracují a mají minimálně průměrné příjmy.

Dostupnost bydlení se podle některých odborníků zhoršuje a tento krok jen podtrhuje celkový trend. Ceny rezidenčních nemovitostí jsou na svých maximech. Zejména v Praze a Brně jsou i běžné byty pro většinu zájemců cenově nedostupné a je omezená i nabídka. Nová regulační pravidla hypoték, růst sazeb a nutnost vlastních zdrojů financování nemovitostí prodraží a část klientů to odradí nebo klienti tato pravidla nemohou splnit.

„Pro lidi se kromě výše cen nemovitostí zhoršuje dostupnost bydlení právě i úpravou podmínek pro získání hypoték a zvyšováním jejich sazeb. Předpokládáme, že se současná situace na trhu hypoték a trhu nemovitostí projeví ochlazením poptávky,“ dodává Patrik Madle.

Co si počít?

Lidé, kteří na hypotéku nedosáhnou a chtějí bydlet ve svém, musí hledat řešení jinde. „Mohou zažádat o úvěr společně s partnerem nebo požádat o finanční pomoc širší rodinu. Pomůže, když dají do zástavy více nemovitostí. Důležité je, že nové doporučení se týká pouze nově uzavřených smluv, nikoli stávajících. Takže se dotkne především lidí, kteří o novém bydlení teprve uvažují,“ uzavírá Petra Kopecká.

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development