element letňany

Magazín o bydlení

Hypotéky: Úroková sazba byla v létě kolem 2,5 %, ale jak to bude dál?

Kdo si chce nyní pořídit vlastní bydlení, musí se připravit na výdaje. Byty sice už nezdražují tak překotným tempem, ale jejich ceny jsou stále vysoké. Hypotéky na základě pokynů centrální banky zpřísňují své podmínky a o poklesu úrokových sazeb se také nedá hovořit. Letní měsíce znamenaly spíš stagnaci, na podzim by mohlo být hůř. Na co se připravit? A proč je lepší nenechávat hypotéku raději až na podzim?

V červenci si podle statistik bank sjednalo hypotéku přes 7 000 zájemců, oproti červnu to znamenalo pokles o více jak 2 000 smluv. Můžeme to přikládat okurkové sezóně a dovoleným, ale je možné, že lidé se prostě rozmýšlejí, jestli na hypoteční úvěr mají a hlavně – ne všichni na hypotéku po zpřísnění podmínek dosáhnou. O tom, že jsme už psali v článku Zdražují byty i hypotéky.

Léto nepřineslo do hypotečních úvěrů žádný významný otřes. V červenci úroková sazba lehce vzrostla, a to v průměru na 2,5 procent. Kolem této úrovně osciluje posledních několik měsíců. Banky se snaží udržet sazby na uzdě ještě před tím, než začnou platit přísnější pravidla posuzování bonity žadatelů. ČNB už dříve doporučila, aby banky neposkytovaly hypotéky nad 90 % LTV (poměr výše úvěr k hodnotě zastavěné nemovitosti). Banky také přísněji posuzují hypotéky s výší LTV nad 80 %.

Přísnější podmínky hypoték

Nově budou detailněji zkoumat i schopnost žadatelů splácet úvěry na bydlení. Žadatel by měl na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 procent svého čistého měsíčního příjmu. Banky budou moci ve výjimečných případech využít tolerančního pásma a překročit tato pravidla maximálně o 5 procent. Pravidla pro výši úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti ponechala ČNB beze změny, ale naznačila, že pokud růst cen nemovitostí nezvolní, můžete je dále zpřísnit.  „V dobrých časech je selhávajících (nesplácených) úvěrů relativně nejméně, to ale vede k mylné interpretaci, že rizika jsou obecně nízká. To vše je zastřené euforií dobrých časů,“ odůvodnil rozhodnutí centrální banky její guvernér Jiří Rusnok.

Ačkoli mají změny představené ČNB hlavně doporučující charakter, banky je dodržují, což se ukázalo již v předchozích letech. Když ČNB v dubnu loňského roku doporučila neposkytovat hypotéky nad 90 procent LTV, banky se tomu přizpůsobily. „Veškerá omezení hypoték ze strany ČNB mají podobu doporučení bankám, protože dosud neexistuje zákon, jímž by si centrální bankéři mohli tato pravidla vynutit. Banky se nicméně těmito doporučeními většinou řídí,“ upozornil analytik Komerční banky Jiří Kostka.

Lidé přitom o nových pravidlech příliš neví. Jak ukázal nedávný průzkum Wüstenrot, ve zpřísněných pravidlech pro hypotéky nemá jasno 23 procent Čechů, kteří v dohledné době plánují nákup nebo rekonstrukci nemovitosti. Alespoň o jednom chystaném pravidlu slyšel každý druhý Čech, ale správné znění obou zná pouze 17 procent dotázaných. „Znalost změn, které jsme zkoumali v průzkumu, je překvapivě velmi malá. A to i vzhledem k tomu, že jsme se ptali lidí plánujících vyšší výdaje za nemovitost, tedy těch, kteří se o tento typ půjčky nějakým způsobem zajímají,“ komentuje výsledky Marian Holub, produktový manažer hypoték finanční skupiny Wüstenrot.

 

Výše průměrné hypotéky roste

Červencový pokles v počtu žádostí o hypotéky se promítl i do poskytnutých objemů. V meziměsíčním srovnání objemy klesly téměř o 4 miliardy korun (konkrétně na 15,4 miliardy korun). I přes relativně nízké sazby byl letos v červenci o hypotéky nejmenší zájem od ledna 2016. „Červencový pokles počtu úvěrů proti průměru předchozích měsíců, který je dán zejména faktorem dovolených, nebyl ve srovnání s posledními roky až tak silný. Informace o horší dostupnosti úvěrů od října, jakož i očekávání, že banky budou muset dříve či později reagovat na zvýšení základních sazeb ČNB, jsou dostatečnou motivací řešení úvěru neodkládat,” dodává Josef Rajdl.

Ačkoli byl také loni ve stejném období zájem o hypotéky nižší, poskytnuté objemy byly vyšší. Letos v létě nejde ale jen o to, že lidí mají jiné starosti, jezdí na dovolenou a odpočívají. Svoji roli hraje i cena nemovitostí. Někteří zájemci o nové bydlení mohou váhat. S tím souvisí i rostoucí průměrná cena hypoték. Letos v létě se vyšplhala na 2 193 045 korun – tolik si lidé v průměru půjčují na byt nebo dům.

Co bude s hypotékami dál?

Hned na začátku srpna zvýšila ČNB znovu úrokové sazby a podle předpokladu se tak stane ještě dvakrát do konce roku – jednou v září a potom v posledním čtvrtletí 2018. Lidé, kteří si na nemovitost chtějí půjčovat, se proto musí připravit na dražší hypotéky. Zatím není jasné, jak konkrétně banky zareagují, i když trh už některé náznaky vykazuje.

Jde zejména o to, že banky se snaží hledat alternativy a představují nové produkty. Například Česká spořitelna až do poloviny srpna pokračovala v nabídce zvýhodněných úrokových sazeb u nejvyužívanějších hypoték s fixacemi 5, 8 a 10 let. „Blížící se začátek platnosti nových regulačních doporučení ČNB v říjnu může vyvolat další reakce trhu, které se mohou promítnout do výše hypotečních sazeb už v průběhu srpna a září. Mezi klienty roste nejistota a s ní související zájem o hypotéky s dlouhodobou fixací úrokových sazeb, které tvoří již více než polovinu z nově poskytovaných hypoték České spořitelny. Nově proto od července nabízíme i hypotéku s fixací úrokové sazby na 20 let,“ uvedl tiskový mluvčí Filip Hrubý.

Mezi bankami, které zdražily, je například Hypoteční banka, jež navýšila svoji Jasnou hypotéku. Úroková sazba fixací na pět let vzrostla o 0,2procentního bodu na 2,89 procenta. Naposledy přitom u této hypotéky banka zvýšila sazby 30. července o 0,1procentního bodu. Hypoteční banka tak reaguje právě na srpnové zvýšení sazeb centrální banky.

Státní půjčky na bydlení

Dopady zpřísnění pravidel poskytování hypoték analyzovala Česká bankovní asociace (ČBA) společně s bankami. Analýza ukázala, že by podle nových podmínek v loňském roce sítem ČNB neprošla zhruba pětina žadatelů o hypoteční úvěr. Hypoteční banky by musely odmítnout 22 tisíc z celkových 110 tisíc žadatelů a stavební spořitelny dalších pět tisíc žadatelů o zajištěný úvěr.

Na vývoj na realitním trhu už zareagoval stát, který představil nové půjčky na bydlení určené pro mladé lidi. Úroková sazba půjček je 1,12 procent. Stát chce lidem rozdat 650 milionů korun, o půjčku byl hned v den jejího spuštění velký zájem.

O státní půjčku na bydlení mohou zažádat mladí lidé do 36 let. K dispozici je 300 tisíc korun na rekonstrukci nebo 1,2 milionů korun na koupi bytu či až 2 miliony korun na stavbu domu. Přesto se někteří odborníci domnívají, že půjčky na bydlení pro mladé nejsou lékem na nedostupnost nemovitostí pro některé skupiny lidí.

Vyčkáte se žádostí o hypotéku, nebo se budete snažit dostat ji ještě před dalším zdražením úrokových sazeb?

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development