element letňany

Magazín o bydlení

Hypotéky zdražily. Byty trhají nové rekordy. Dosáhnete ještě na bydlení?

Už téměř dva měsíce platí nová pravidla pro poskytování hypoték. Hypoteční sazby zároveň podražily a podle některých expertů není ještě všem dnům konec. Nedostatek bytů, a to nejen těch nových, žene ceny nemovitostí nahoru. Kdo už nedosáhne na bydlení?

Hypotéky byly dlouho levné a dostupné. Znamenal to, že i lidé s nižšími příjmy dosáhli na vyšší úvěry na bydlení. Pokud by se ale ekonomická situace změnila, nemuseli by mít dostatek příjmů na jejich splácení. Proto už poněkolikáté Česká národní banka (ČNB) zpřísnila pravidla poskytování hypoték.

Mít dostatečný měsíční příjem

Na podzim 2016 ČNB omezila úvěry na bydlení dvakrát. Zatímco dříve banky poskytovaly i úvěry na 100 % ceny nemovitosti, nyní většina bank půjčuje jen do 80 % hodnoty domu nebo bytu. Tento krok ale podle centrální banky zájem Čechů o nemovitosti nezchladil. Proto přistoupila k dalším krokům. „Objem úvěrů bank na bydlení v posledních měsících rostl tempem 9 %,“ sdělil Vladimír Tomšík, viceguvernér ČNB.

A jaká jsou nová pravidla, která platí od první října letošního roku? Aby žadatel hypotéku dostal, musí výše úvěru odpovídat maximálně devítinásobku ročních čistých příjmů domácností (tzv. debt to income parametr). Zároveň výše splátek, respektive všech splátek, jež domácnost platí, musí tvořit maximálně 45 % čistého příjmu žadatelů (tzv. debt service to income parametr).

Hypotéky zdražily už pětkrát

Spolu se zpřísněním pravidel narostly i úrokové sazby. V září ČNB zvýšila čtrnáctidenní repo sazbu o 0,25 %, a to na 1,5 %. Diskontní sazba vzrostla na 0,5 % a lombardní sazba na 2,5 %. Jde o klíčové ukazatele, jimiž se při stanovování hypotečních sazeb řídí všechny tuzemské banky. V listopadu zdražování hypoték pokračovalo a odehrálo se už páté letošní zvýšení sazeb. Základní úroková sazba (čtrnáctidenní repo sazba) narostla o dalších 0,25 % a nyní je tak na úrovni 1,75 %.

Největší poskytovatelé hypoték, Česká spořitelna a Hypoteční banka, v reakci na dnešní rozhodnutí oznámily zvýšení úrokových sazeb u hypoték. „S ohledem na rostoucí cenu peněz na trhu a dnešní zvýšení sazeb Českou národní bankou Česká spořitelna od 15. listopadu mírně zvyšuje úrokové sazby u vybraných hypoték,“ uvedl Radek Vachulka, manažer hypoték České spořitelny.

Podle banky je největší poptávka ze strany žadatelů o hypoteční úvěry s dlouhodobou fixací. Hypotéky s fixací na 8,10,15 nebo 20 let dnes tvoří již dvě třetiny ze všech nově poskytnutých hypotečních úvěrů.  „Vzhledem k tomu, že Češi hypotéky splácejí v průměru 15 až 20 let, dávají jim takto dlouhodobé fixace jistotu stabilní výše splátky a neměnné sazby v zásadě po celou dobu splácení,“ dodal Radek Vachulka.

Zdražují i starší nemovitosti

Situace se nezlepšuje ani na trhu s bydlením. Týká se to nejen nových bytů, jichž je dlouhodobě nedostatek, ale i starších nemovitostí. Podle statistik portálu Bezrealitky.cz musí zájemci o vlastní bydlení šetřit o něco déle. Průměrná cena domu nebo bytu přímo od majitele se zvedla téměř na 4 miliony korun, což je o 14 % více než na začátku léta. Průměrná mzda přitom rostla pouze 5% tempem.

Rozdílná situace je na trhu s byty a domy. Byty, které jsou doménou spíše velkých měst, totiž zdražují výrazně rychleji. Pokud by průměrná česká domácnost dokázala dávat bokem celý jeden hrubý plat, průměrný byt kupovaný v místě svého bydliště by měla splacený v roce 2029, což je o 13 měsíců později, než tomu bylo na začátku letošního léta. Dům by tímto způsobem koupili v roce 2031, přestože u domů se již růst cen zastavil a v průměru jsou nyní levnější než v předchozím kvartálu.

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace měla v dalších měsících výrazně měnit. Ceny bytů v novostavbách sice pomalu brzdí svůj růst, u starších bytů, které jsou dnes asi o čtvrtinu levnější než ty nové, vidím však potenciál dalšího růstu cen. Naopak mírně klesat by mohla průměrná cena domu přímo od majitelů. A to především kvůli nárůstu starších, dosud nenabízených maloměstských či vesnických nemovitostí, které se teprve dostávají do nabídky,“ uvedl Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky.cz.

Potíž mají domácnosti s jedním příjmem

Růst cen nemovitostí, zdražování hypoték a zpřísňování pravidel znamená, že pro některé zájemce může být vlastní bydlení nedostupné. „Dostupnost bydlení zejména pro mladé rodiny je dnes zcela tristní, a to hlavně ve velkých městech, jako jsou Praha, Brno a Olomouc. Nedostatek bytů a přísnější regulace způsobila, že od října 2018 je pro mladou rodinu, kde vydělává pouze jeden z partnerů, v zásadě nemožné získat hypotéku na nový byt v těchto městech,“ konstatoval Filip Hrubý, tiskový mluvčí České spořitelny.

Také podle Patrika Madle, tiskového mluvčího ČSOB, se dostupnost bydlení zhoršuje. „Ceny rezidenčních nemovitostí jsou na svých maximech. Zejména v Praze a Brně jsou i běžné byty již pro většinu zájemců cenově nedostupné a je omezená i nabídka. Nová regulační pravidla hypoték, růst sazeb a nutnost vlastních zdrojů financování nemovitostí prodraží a část klientů to odradí nebo klienti tato pravidla nemohou splnit,“ sdělil.

Podle analýz České spořitelny může nová regulace učinit vlastní bydlení zcela nedostupným až pro čtvrtinu stávajících zájemců o hypotéky. „Zároveň ale platí, že regulace hypoték není tím hlavním problémem, tím je takřka nulová výstavba nových bytů, neexistence strategické koncepce obecního bydlení, nezájem státu o výstavbu sociálních bytů. Stát by měl z dostupnosti bydlení učinit svou prioritu a měl by k diskusi o této problematice přizvat i zástupce soukromého sektoru, jako jsou banky nebo developeři,“ dodal Filip Hrubý.

Nejmenší možnosti hypotéku získat, mají nízkopříjmové skupiny, singles a mladé páry. Největší šanci zejména mají manželé, respektive rodiny, kde jsou oba zaměstnaní, potom vysokoškoláci, u nichž je predikce lepšího zaměstnání i vyššího výdělku. Jde o lidi s minimálně průměrnými příjmy.

Banky očekávají, že se současná situace na trhu hypoték a nemovitostí projeví ochlazením poptávky. „Regulace ani liberalizace hypotečního trhu problém s nedostatkem bytů nevyřeší. Řešení má v tuto chvíli v rukou stát a je jím snížení byrokracie, související se stavebními povoleními a skutečně koncepční a strategická politika v oblasti bydlení, která více zpřístupní nájemní, obecní a sociální bydlení,“ uzavřel Filip Hrubý.

 Žádáte o hypotéku? Nebo počkáte, až realitní bublina splaskne? 

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development