element letňany

Magazín o bydlení

Hypotéky zdražily. Byty trhají nové rekordy. Dosáhnete ještě na bydlení?

Už téměř dva měsíce platí nová pravidla pro poskytování hypoték. Hypoteční sazby zároveň podražily a podle některých expertů není ještě všem dnům konec. Nedostatek bytů, a to nejen těch nových, žene ceny nemovitostí nahoru. Kdo už nedosáhne na bydlení?

Hypotéky byly dlouho levné a dostupné. Znamenal to, že i lidé s nižšími příjmy dosáhli na vyšší úvěry na bydlení. Pokud by se ale ekonomická situace změnila, nemuseli by mít dostatek příjmů na jejich splácení. Proto už poněkolikáté Česká národní banka (ČNB) zpřísnila pravidla poskytování hypoték.

Mít dostatečný měsíční příjem

Na podzim 2016 ČNB omezila úvěry na bydlení dvakrát. Zatímco dříve banky poskytovaly i úvěry na 100 % ceny nemovitosti, nyní většina bank půjčuje jen do 80 % hodnoty domu nebo bytu. Tento krok ale podle centrální banky zájem Čechů o nemovitosti nezchladil. Proto přistoupila k dalším krokům. „Objem úvěrů bank na bydlení v posledních měsících rostl tempem 9 %,“ sdělil Vladimír Tomšík, viceguvernér ČNB.

A jaká jsou nová pravidla, která platí od první října letošního roku? Aby žadatel hypotéku dostal, musí výše úvěru odpovídat maximálně devítinásobku ročních čistých příjmů domácností (tzv. debt to income parametr). Zároveň výše splátek, respektive všech splátek, jež domácnost platí, musí tvořit maximálně 45 % čistého příjmu žadatelů (tzv. debt service to income parametr).

Hypotéky zdražily už pětkrát

Spolu se zpřísněním pravidel narostly i úrokové sazby. V září ČNB zvýšila čtrnáctidenní repo sazbu o 0,25 %, a to na 1,5 %. Diskontní sazba vzrostla na 0,5 % a lombardní sazba na 2,5 %. Jde o klíčové ukazatele, jimiž se při stanovování hypotečních sazeb řídí všechny tuzemské banky. V listopadu zdražování hypoték pokračovalo a odehrálo se už páté letošní zvýšení sazeb. Základní úroková sazba (čtrnáctidenní repo sazba) narostla o dalších 0,25 % a nyní je tak na úrovni 1,75 %.

Největší poskytovatelé hypoték, Česká spořitelna a Hypoteční banka, v reakci na dnešní rozhodnutí oznámily zvýšení úrokových sazeb u hypoték. „S ohledem na rostoucí cenu peněz na trhu a dnešní zvýšení sazeb Českou národní bankou Česká spořitelna od 15. listopadu mírně zvyšuje úrokové sazby u vybraných hypoték,“ uvedl Radek Vachulka, manažer hypoték České spořitelny.

Podle banky je největší poptávka ze strany žadatelů o hypoteční úvěry s dlouhodobou fixací. Hypotéky s fixací na 8,10,15 nebo 20 let dnes tvoří již dvě třetiny ze všech nově poskytnutých hypotečních úvěrů.  „Vzhledem k tomu, že Češi hypotéky splácejí v průměru 15 až 20 let, dávají jim takto dlouhodobé fixace jistotu stabilní výše splátky a neměnné sazby v zásadě po celou dobu splácení,“ dodal Radek Vachulka.

Zdražují i starší nemovitosti

Situace se nezlepšuje ani na trhu s bydlením. Týká se to nejen nových bytů, jichž je dlouhodobě nedostatek, ale i starších nemovitostí. Podle statistik portálu Bezrealitky.cz musí zájemci o vlastní bydlení šetřit o něco déle. Průměrná cena domu nebo bytu přímo od majitele se zvedla téměř na 4 miliony korun, což je o 14 % více než na začátku léta. Průměrná mzda přitom rostla pouze 5% tempem.

Rozdílná situace je na trhu s byty a domy. Byty, které jsou doménou spíše velkých měst, totiž zdražují výrazně rychleji. Pokud by průměrná česká domácnost dokázala dávat bokem celý jeden hrubý plat, průměrný byt kupovaný v místě svého bydliště by měla splacený v roce 2029, což je o 13 měsíců později, než tomu bylo na začátku letošního léta. Dům by tímto způsobem koupili v roce 2031, přestože u domů se již růst cen zastavil a v průměru jsou nyní levnější než v předchozím kvartálu.

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace měla v dalších měsících výrazně měnit. Ceny bytů v novostavbách sice pomalu brzdí svůj růst, u starších bytů, které jsou dnes asi o čtvrtinu levnější než ty nové, vidím však potenciál dalšího růstu cen. Naopak mírně klesat by mohla průměrná cena domu přímo od majitelů. A to především kvůli nárůstu starších, dosud nenabízených maloměstských či vesnických nemovitostí, které se teprve dostávají do nabídky,“ uvedl Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky.cz.

Potíž mají domácnosti s jedním příjmem

Růst cen nemovitostí, zdražování hypoték a zpřísňování pravidel znamená, že pro některé zájemce může být vlastní bydlení nedostupné. „Dostupnost bydlení zejména pro mladé rodiny je dnes zcela tristní, a to hlavně ve velkých městech, jako jsou Praha, Brno a Olomouc. Nedostatek bytů a přísnější regulace způsobila, že od října 2018 je pro mladou rodinu, kde vydělává pouze jeden z partnerů, v zásadě nemožné získat hypotéku na nový byt v těchto městech,“ konstatoval Filip Hrubý, tiskový mluvčí České spořitelny.

Také podle Patrika Madle, tiskového mluvčího ČSOB, se dostupnost bydlení zhoršuje. „Ceny rezidenčních nemovitostí jsou na svých maximech. Zejména v Praze a Brně jsou i běžné byty již pro většinu zájemců cenově nedostupné a je omezená i nabídka. Nová regulační pravidla hypoték, růst sazeb a nutnost vlastních zdrojů financování nemovitostí prodraží a část klientů to odradí nebo klienti tato pravidla nemohou splnit,“ sdělil.

Podle analýz České spořitelny může nová regulace učinit vlastní bydlení zcela nedostupným až pro čtvrtinu stávajících zájemců o hypotéky. „Zároveň ale platí, že regulace hypoték není tím hlavním problémem, tím je takřka nulová výstavba nových bytů, neexistence strategické koncepce obecního bydlení, nezájem státu o výstavbu sociálních bytů. Stát by měl z dostupnosti bydlení učinit svou prioritu a měl by k diskusi o této problematice přizvat i zástupce soukromého sektoru, jako jsou banky nebo developeři,“ dodal Filip Hrubý.

Nejmenší možnosti hypotéku získat, mají nízkopříjmové skupiny, singles a mladé páry. Největší šanci zejména mají manželé, respektive rodiny, kde jsou oba zaměstnaní, potom vysokoškoláci, u nichž je predikce lepšího zaměstnání i vyššího výdělku. Jde o lidi s minimálně průměrnými příjmy.

Banky očekávají, že se současná situace na trhu hypoték a nemovitostí projeví ochlazením poptávky. „Regulace ani liberalizace hypotečního trhu problém s nedostatkem bytů nevyřeší. Řešení má v tuto chvíli v rukou stát a je jím snížení byrokracie, související se stavebními povoleními a skutečně koncepční a strategická politika v oblasti bydlení, která více zpřístupní nájemní, obecní a sociální bydlení,“ uzavřel Filip Hrubý.

 Žádáte o hypotéku? Nebo počkáte, až realitní bublina splaskne? 

element letňany

Trendy realitního trhu: Přísné hypotéky, drahé byty a málo nemovitostí

Vzít si hypotéku na dům nebo byt není už takovou samozřejmostí jako před rokem či dvěma. Hypotéky zpřísnily, ceny bytů narostly, zároveň ubývá pěkných nemovitostí k prodeji. Na vlastní bydlení nedosáhnou především mladí lidé nebo jednotlivci. Jak se změny v hypotečních pravidlech promítly do realitního trhu? Kdo podle bank na úvěry nedosáhne?

Bydlení v Praze: Víme, které lokality jsou oblíbené a kde se staví nové byty

Poptávka po bytech je tradičně největší v Praze. Mezi částmi metropole ale existují rozdíly. Některé čtvrti jsou populárnější než druhé, což se odráží i na ceně nemovitostí. Vysoký zájem o vlastní bydlení vyhnal ceny reality nahoru a u dobrých novostaveb se dveře netrhnou. Zjistili jsme, které pražské čtvrti jsou aktuálně nejoblíbenější, kde se staví nové byty a kolik v průměru za nový byt zaplatíte.

geosan development