element letňany

Magazín o bydlení

Jak je to s předkupním právem k nemovitosti?

Už rok znovu platí předkupní právo na nemovitosti. Znamená to, že spoluvlastníci dostávají při prodeji části nemovitosti přednost před jinými potenciálními kupci. To ale podle odborníků zpomaluje a komplikuje velkou část realitních obchodů. Průtahy se podle realitních makléřů týkají 15 až 40 % případů podle typu nemovitosti. Situace by se však mohla znovu změnit. Jak je to nyní s předkupním právem k nemovitosti? A jaké novinky se chystají?

Předkupní právo zavedla 1. ledna 2018 novela občanského zákoníku. Oprávněná osoba, typicky vlastník části nemovitosti, může své právo využít, anebo nemusí. Už před rokem nebyli z úpravy zákona příliš nadšeni realitní makléři a investoři i někteří majitelé nemovitostí. Předkupní právo totiž značně komplikuje život nejen jim, ale i majitelům dotčených nemovitostí.

Jak se dnes prodává nemovitost na díly?

Předkupní právo se dotýká nemovitostí, jež mají více vlastníků (podílů). Představte si třeba rodinný dům nebo vilu, kde je více bytů. Dům je vlastněn více majiteli. Jeden z nich se rozhodne svůj byt, respektive podíl prodat. V takovém případě by ho měl primárně nabídnout ostatním vlastníkům podílů na domě. Jenže situace není tak jednoduchá, že by za nimi prostě jen zašel a zeptal se jich, zda podíl chtějí.

Než je osloví, měl by si najít kupce a teprve potom spoluvlastníkům podíl nabídnout. Jedním z kamenů úrazu jsou průtahy, které se týkají každého prodeje, kde je nutné předkupní právo řešit. Zákonná úprava totiž požaduje, aby si podílový spoluvlastník nejprve našel potenciálního kupce, uzavřel a podepsal s ním kupní smlouvu a takto uzavřenou smlouvu předložil ostatním spoluvlastníkům k vyjádření, zda nemají o podíl zájem oni,“ upozorňuje Lukáš Štrajt z právního oddělení společnosti M&M Reality.

Na vyjádření se, respektive uhrazení kupní ceny má oprávněný z předkupního práva lhůtu tří měsíců, a právě kvůli ní dochází k průtahům.

Nabídka musí být písemná

Vlastníkům části nemovitosti tak člověk, který se svůj díl rozhodne prodat, musí učinit nabídku. Lhůta pro uplatnění předkupního práva je tři měsíce od doručení nabídky. Ta musí být předložena písemně. Nejlepší je poslat ji doporučeně s dodejkou a mít tak v ruce oficiální potvrzení o odeslání a převzetí zásilky.

Celou situaci může zkomplikovat, když je spoluvlastníků více. To se nemusí dotýkat jen domů, ale třeba také pozemků. Zemědělské pozemky může v krajních případech vlastnit i několik desítek majitelů. Co se děje, když předkupní právo uplatní více lidí najednou? V tom případě budou mít právo tento podíl odkoupit všichni, a to v poměru jejich podílů na nemovitosti.

Předkupního práva se můžete vzdát

Předkupní právo vytváří možnost, nikoli povinnost. Proto občanský zákoník umožňuje takzvané vzdání se předkupního práva. U nemovitostí, kterých se to týká, se tato skutečnost zapisuje do Katastru nemovitostí. Tuto možnost využívají například developeři, a to kvůli snadnému prodeji bytových jednotek.

Kritika předkupního práva

Předkupní právo oslavilo v české legislativě rok. A z odborných kruhů, z realitních kanceláří i od obchodníků s nemovitostmi je zasypáváno kritikou. Zainteresovaní si stěžují především na průtahy, které předkupní právo přináší.

Podle realitních makléřů se průtahy týkají 15 až 40 % případů v závislosti na tom, jaké typy nemovitostí v jejich nabídce převažují. Minimálně 10 % procent kupujících loni v důsledku uplatnění předkupního práva od nákupu odstoupilo.

Zamezit štěpení majetku

Záměrem předkupního práva je obecně zájem na scelení nemovitostí do výlučného vlastnictví, respektive mělo by zamezit štěpení vlastnictví nemovitostí do většího množství spoluvlastnických podílů. Ne vždy je ale ku prospěchu věci. Komplikace spatřujeme především u spoluvlastnických podílu na příjezdové cestě k nemovitosti a dále u bytů a spoluvlastnických podílů na garážových stáních či parkovacích stáních,“ dodává Lukáš Štrajt.

Výjimky potvrzující pravidlo

V případě garážových stání by mělo dojít ke změně. „Ministerstvo pro místní rozvoj připravilo ve spolupráci s ministerstvem spravedlnosti novelu občanského zákoníku. Jednou ze změn je výjimka ze zákonného předkupního práva na situace, kdy je spolu s jednotkou převáděn spoluvlastnický podíl na jiné jednotce, ve které byla vymezena garážová stání, tak aby bylo možné současně prodat jednotku a garážové stání,říká mluvčí ministerstva pro místní rozvoj Vilém Frček.

V prosinci 2018 byl podle návrh novely zákona projednán Legislativní radou vlády, která jej doporučila vládě přijmout a postoupit do dalšího legislativního procesu.

Realitní odborníci upozorňují, že výjimek z předkupního práva by možná mělo být více. Příkladem je situace kolem příjezdové cesty k nemovitosti. Lidé totiž mohou například rodinný dům prodat bez omezení, ale pokud mají příjezdovou cestu k tomuto domu v podílovém spoluvlastnictví, je nutné předkupní právo řešit. Takový postup může situaci značně zkomplikovat.

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development