Už rok znovu platí předkupní právo na nemovitosti. Znamená to, že spoluvlastníci dostávají při prodeji části nemovitosti přednost před jinými potenciálními kupci. To ale podle odborníků zpomaluje a komplikuje velkou část realitních obchodů. Průtahy se podle realitních makléřů týkají 15 až 40 % případů podle typu nemovitosti. Situace by se však mohla znovu změnit. Jak je to nyní s předkupním právem k nemovitosti? A jaké novinky se chystají?
Předkupní právo zavedla 1. ledna 2018 novela občanského zákoníku. Oprávněná osoba, typicky vlastník části nemovitosti, může své právo využít, anebo nemusí. Už před rokem nebyli z úpravy zákona příliš nadšeni realitní makléři a investoři i někteří majitelé nemovitostí. Předkupní právo totiž značně komplikuje život nejen jim, ale i majitelům dotčených nemovitostí.
Jak se dnes prodává nemovitost na díly?
Předkupní právo se dotýká nemovitostí, jež mají více vlastníků (podílů). Představte si třeba rodinný dům nebo vilu, kde je více bytů. Dům je vlastněn více majiteli. Jeden z nich se rozhodne svůj byt, respektive podíl prodat. V takovém případě by ho měl primárně nabídnout ostatním vlastníkům podílů na domě. Jenže situace není tak jednoduchá, že by za nimi prostě jen zašel a zeptal se jich, zda podíl chtějí.
Než je osloví, měl by si najít kupce a teprve potom spoluvlastníkům podíl nabídnout. „Jedním z kamenů úrazu jsou průtahy, které se týkají každého prodeje, kde je nutné předkupní právo řešit. Zákonná úprava totiž požaduje, aby si podílový spoluvlastník nejprve našel potenciálního kupce, uzavřel a podepsal s ním kupní smlouvu a takto uzavřenou smlouvu předložil ostatním spoluvlastníkům k vyjádření, zda nemají o podíl zájem oni,“ upozorňuje Lukáš Štrajt z právního oddělení společnosti M&M Reality.
Na vyjádření se, respektive uhrazení kupní ceny má oprávněný z předkupního práva lhůtu tří měsíců, a právě kvůli ní dochází k průtahům.
Nabídka musí být písemná
Vlastníkům části nemovitosti tak člověk, který se svůj díl rozhodne prodat, musí učinit nabídku. Lhůta pro uplatnění předkupního práva je tři měsíce od doručení nabídky. Ta musí být předložena písemně. Nejlepší je poslat ji doporučeně s dodejkou a mít tak v ruce oficiální potvrzení o odeslání a převzetí zásilky.
Celou situaci může zkomplikovat, když je spoluvlastníků více. To se nemusí dotýkat jen domů, ale třeba také pozemků. Zemědělské pozemky může v krajních případech vlastnit i několik desítek majitelů. Co se děje, když předkupní právo uplatní více lidí najednou? V tom případě budou mít právo tento podíl odkoupit všichni, a to v poměru jejich podílů na nemovitosti.
Předkupního práva se můžete vzdát
Předkupní právo vytváří možnost, nikoli povinnost. Proto občanský zákoník umožňuje takzvané vzdání se předkupního práva. U nemovitostí, kterých se to týká, se tato skutečnost zapisuje do Katastru nemovitostí. Tuto možnost využívají například developeři, a to kvůli snadnému prodeji bytových jednotek.
Kritika předkupního práva
Předkupní právo oslavilo v české legislativě rok. A z odborných kruhů, z realitních kanceláří i od obchodníků s nemovitostmi je zasypáváno kritikou. Zainteresovaní si stěžují především na průtahy, které předkupní právo přináší.
Podle realitních makléřů se průtahy týkají 15 až 40 % případů v závislosti na tom, jaké typy nemovitostí v jejich nabídce převažují. Minimálně 10 % procent kupujících loni v důsledku uplatnění předkupního práva od nákupu odstoupilo.
Zamezit štěpení majetku
Záměrem předkupního práva je obecně zájem na scelení nemovitostí do výlučného vlastnictví, respektive mělo by zamezit štěpení vlastnictví nemovitostí do většího množství spoluvlastnických podílů. Ne vždy je ale ku prospěchu věci. „Komplikace spatřujeme především u spoluvlastnických podílu na příjezdové cestě k nemovitosti a dále u bytů a spoluvlastnických podílů na garážových stáních či parkovacích stáních,“ dodává Lukáš Štrajt.
Výjimky potvrzující pravidlo
V případě garážových stání by mělo dojít ke změně. „Ministerstvo pro místní rozvoj připravilo ve spolupráci s ministerstvem spravedlnosti novelu občanského zákoníku. Jednou ze změn je výjimka ze zákonného předkupního práva na situace, kdy je spolu s jednotkou převáděn spoluvlastnický podíl na jiné jednotce, ve které byla vymezena garážová stání, tak aby bylo možné současně prodat jednotku a garážové stání,“ říká mluvčí ministerstva pro místní rozvoj Vilém Frček.
V prosinci 2018 byl podle návrh novely zákona projednán Legislativní radou vlády, která jej doporučila vládě přijmout a postoupit do dalšího legislativního procesu.
Realitní odborníci upozorňují, že výjimek z předkupního práva by možná mělo být více. Příkladem je situace kolem příjezdové cesty k nemovitosti. Lidé totiž mohou například rodinný dům prodat bez omezení, ale pokud mají příjezdovou cestu k tomuto domu v podílovém spoluvlastnictví, je nutné předkupní právo řešit. Takový postup může situaci značně zkomplikovat.
