Brali jste si na koupi bytu hypotéku, ale po nějakém čase už vám bydlení z nějakého důvodu nevyhovuje? Čekáte dítě, byt je příliš malý, nezvládáte splácet hypotéku nebo vám prostě jen nevyhovuje prostředí, ve kterém bydlíte? Ať už máte jakýkoli důvod, prodej bytu zatíženého hypotékou je o něco složitější, ovšem nejedná se o až tak neobvyklou záležitost.

Bytů (nebo obecně nemovitostí), které jsou zatíženy hypotékou a zároveň je jejich majitelé chtějí prodat, je poměrně hodně. Podle realitních makléřů je jich dokonce téměř stejný počet jako nemovitostí bez hypotéky.

Proč byt s hypotékou prodávat?

Faktem je, že se zejména v poslední době zvyšuje počet prodejů nemovitostí zatížených hypotékou. Proč tomu tak je? Může za to zejména lepší dostupnost bydlení, resp. koupě nemovitosti. Podmínky nahrávaly kupujícím. Spousta mladých párů i jednotlivců si místo podnájmu pořídilo vlastní byt, často menších dispozic a s pomocí hypotéky. Většina singles si pak našla trvalého partnera, přišlo dítě a garsonka či menší byt byl pro všechny příliš těsný. Nároky rodin s dětmi se přirozeně zvyšují, ideálem je vlastní dům a to jediné, co je ve stávajícím bytě ještě drží, je ona nesplacená hypotéka.

Dalším důvodem je změna zaměstnání. Ze stávajícího bytu je najednou problém každý den dojíždět do práce, a tak se jako optimální řešení jeví pořízení si nového bytu a prodej starého.

Každý z nás se samozřejmě také může dostat do situace, kdy není schopen hypotéku splácet, což je další důvod, proč byt s hypotékou prodat. Jinými důvody jsou například úmrtí partnera, nevyhovující prostředí, problémy se sousedy apod.

Pokud chcete nemovitost s hypotékou prodat, v každém případě o tom musíte informovat banku, u které úvěr máte zřízený. Potřebujete totiž její souhlas.

Jaké jsou možnosti prodeje?

Prodáváte-li nemovitost zatíženou hypotékou, máte v podstatě vícero možností. Je třeba ale počítat s tím, že každá z nich má svá pro a proti.

Předčasné splacení hypotéky

Jedná se o možnost, kdy kupec zaplatí za váš byt a vy pak tuto částku použijete pro předčasné splacení hypotéky. Částka je složena do notářské zástavy a vy z ní pak bance zaplatíte zbytek dluhu. Nemovitost je následně přepsána na kupujícího, zástavní břemeno je zrušeno a smlouva o hypotečním úvěru zaniká.

Nevýhoda: vysoké sankce za předčasné splacení hypotéky

Výhody: jedná se o rychlé a poměrně jednoduché řešení, kdy zástavní právo k nemovitosti zaniká ihned po zaplacení dlužné částky

TIP: načasujte si předčasné splacení hypotéky na dobu, kdy končí fixace úrokové sazby, a kdy je možné ji splatit bez sankcí. Tyto sankce se zpravidla prodraží o 2 – 10% z dlužné částky.

Kupující převezme hypotéku

Jedná se o nejběžnější a také nejlevnější možnost. Po domluvě s kupujícím vše probíhá tak, že banka si prověří kupujícího schopnost splácet a následně odsouhlasí změnu plátce hypotéky. Do notářské zástavy je kupujícím složena částka v hotovosti (kupující může využít i hypotéku), která odpovídá rozdílu mezi nesplacenou částkou z hypotéky a prodejní cenou. Poté se nemovitost přepíše na nového majitele a peníze dostane prodávající. Novým klientem banky se stává kupující a na nemovitosti je stále zástavní právo.

Komplikace by mohly nastat v momentě, kdy kupujícímu nebudou vyhovovat podmínky stanovené bankou. Často je také problém najít kupce, který by byl ochoten převzít po vás hypotéku.

Nevýhoda: tato možnost je časově poměrně náročná

Výhody: uspoříte za poplatky a administrativně se nejedná o náročnou variantu

Refinancování hypotéky

Velmi často se stává, že než aby banka umožnila převzetí hypotéky, raději kupujícímu poskytne úplně novou hypotéku. Důvodem je fakt, že kupní cena nemovitosti už málokdy odpovídá aktuálnímu zůstatku z hypotéky klienta, který nemovitost prodává, a tak banka usiluje o navýšení hypotéky.

Refinancování hypotéky se využívá především v případě, že původní hypotéka má podstatně horší podmínky, než jaké je banka klientovi schopna nabídnout nyní.

Věc probíhá tak, že kupující musí podat v bance žádost o čerpání hypotéky a doložit veškeré dokumenty. Jestliže banka žádost odsouhlasí, kupující bude mít možnost nastavit si své vlastní parametry hypotéky, tj. délku fixace, výši úrokové sazby, dobu splácení a výši měsíčních splátek. Na nemovitost je pak přepsáno zástavní právo banky (v katastru je uvedeno jako druhé v pořadí). Bance prodávajícího je bankou kupujícího povoleno čerpání úvěru, čímž je umořena původní hypotéka. Původní banka vystaví potvrzení o zániku pohledávky, které je pak doloženo na katastr nemovitostí. Původní zástavní právo se zruší a nové se zapíše jako první v pořadí.

Nevýhody: za předčasné splacení hypotéky prodávajícího se platí sankce a s vyřízením nové hypotéky jsou spojeny další náklady. Také časově a byrokraticky je tato verze poměrně náročná.

Výhoda: Kupující si hypotéku může uzpůsobit svým vlastním možnostem a potřebám.