element letňany

Magazín o bydlení

Jak rychle a výhodně prodat byt? S realitkou, nebo bez realitky?

Realitní makléři říkají, že nemovitostí k prodeji na trhu ubývá. Zároveň narůstají počty domů a bytů, jež si lidé prodali sami mezi sebou. Jaké jsou výhody prodeje bytu s realitkou a bez realitky? A na co se konkrétně připravit?

Podle statistik serveru Bezrealitky.cz je přímý prodej nemovitostí na vzestupu. Lidé si za poslední tři měsíce vzájemně prodali o 75 % domů a bytů více než v předchozím období. Celkově šlo o více než 1 500 nemovitostí. Nejvíce domů a bytů se prodala v Praze, následoval Středočeský a Jihomoravský kraj. Svépomocí se tak prodávají zejména dražší nemovitosti nebo domy a byty v atraktivních lokalitách, typicky ve velkých městech nebo v jejich blízkosti.

Naprostá většina domů a bytů najde kupce do jednoho měsíce od zveřejnění nabídky. Déle než 3 měsíce se prodávají jen 2 % nemovitostí. „Každý desátý rodinný dům najde kupce napřímo již za týden. Díky přímému prodeji za první půlrok letošního roku lidé ušetřili přes 500 milionů korun, které by jinak museli vyplatit realitním kancelářím,“ uvádí Hendrik Meyer.

Provize za zprostředkování obchodu na realitním trhu narostly. Zatímco před pěti lety byla průměrná výše provize u nemovitosti kolem 100 tisíc korun, nyní je to okolo 160 tisíc korun, což představuje nárůst o 60 %.

V odměně makléře a realitní kanceláře není jen zveřejnění inzerátu a zajištění prohlídky nemovitosti. Většina realitních kanceláří nabízí právní servis při prodeji nebo koupi bytu. Zatímco v případě přímého prodeje si celou transakci musí ohlídat prodávající. Na druhou stranu, i v případě spolupráce s realitními společnostmi je nutná obezřetnost.

Pro a proti prodeje nemovitosti bez realitky

Jedna věc je jistá – soukromí vlastníci i realitní makléři mají v době internetu a rozsáhlé sítě inzertních serverů lehčí práci alespoň co se týká zveřejnění nabídky nemovitostí. Klíčové je přitom dům nebo byt dobře nafotit a dát si záležet na popisu nemovitosti.

O tom, za jak dlouho se první zájemce ozve, rozhoduje řada proměnných, důležitá je mimo jiné i cena. Pokud ji nadsadíte, budete na první telefonát čekat dlouho, pokud podceníte, nemovitost možná prodáte rychle, ale proděláte. Se správným stanovením ceny prodávaného bytu nebo domu by vám měl pomoci realitní makléř. Když prodáváte svépomocí, zorientujte se na trhu, využít můžete i cenové mapy.

Před samotným prodejem nemovitosti je důležité si uvědomit, že je omezený počet seriózních kupujících a že jejich nároky se v průběhu let zvýšili – jsou nároční, přemýšlejí, propočítávají, mají lepší přístup k informacím. Zároveň se ztížilo získání hypotečního úvěru, což ze hry vyřadilo (a postupně ještě vyřadí) některé zájemce. Kupující musí zároveň zaplatit daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 %, na níž ale banka nepůjčuje. A další zpřísnění na hypotečním trhu se chystají.

Jasné pro při prodeji bez realitky je, že ušetříte na provizích. Jasné proti je, že se o vše musíte postarat svépomocí. Realitní makléř, pokud je profesionální a zkušený, funguje také jako prostředník mezi kupujícím a prodávajícím. A při prodeji se vždy smlouvá. Většina kupujících bude požadovat slevu. Vy budete trvat na ceně původní. Diskuze prověří vaše vyjednávací schopnosti.

Jak prodat nemovitost rychle a výhodně?

Čím rychleji nemovitosti prodáte, tím lépe pro vás – čas jsou totiž také peníze. Před samotným prodejem nemovitosti si připravte plán. Zvlášť v případě, že v domě nebo bytě stále bydlíte byste si měli ujasnit, za jak dlouho jste schopni nemovitost uvolnit.

Zveřejnění nabídky na některém realitním serveru zpravidla nestačí. Svým potenciálním kupujícím musíte jít naproti. Například přes sociální sítě, vývěsky v okolí apod. O prodeji nemovitosti řekněte, kde můžete.

Vyrobte přitažlivý inzerát s pěknými fotografiemi. Pracujte se světlem, dejte si pozor, ať záběry nejsou tmavé. Vyberte jednu pěknou úvodní fotografii. Sestavte přitažlivý text inzerce, v němž vyzdvihnete klady nemovitosti, popíšete její stav a odpovíte na základní otázky, jež si potenciální kupující klade.

Nezapomeňte, že každá nemovitost musí mít Průkaz energetické náročnosti budov (PENB). To platí pro byty i pro rodinné domy. PENB, jenž řadí nemovitost do jedné z kategorií energetické náročnosti, musí být zveřejněný už u inzerátu. Za opomenutí hrozí pokuta až 100 tisíc korun.

Ve chvíli, kdy inzerát zveřejníte, buďte připraveni na první prohlídky. Při nich se musíte od nemovitosti odpoutat, vidět ji očima kupujícího. Upozornit na správné věci, vystupovat profesionálně. Na prvním dojmu totiž záleží nejvíc. Buďte připraveni na to, že dlaždičky v koupelně, které jste tak pečlivě vybrali, se kupujícímu nemusí líbit a může vám to dát najevo. Stejně tak vás může (a pravděpodobně to udělá) upozornit na popraskanou fasádu či zatékající střechu. Měli byste o nedostatcích nemovitosti vědět. A připravit si své nejlepší vyjednávací schopnosti.

Dotáhněte prodej nemovitosti do konce

Jakmile kupující projeví zájem, přichází moment, kdy vám znovu může chybět realitní makléř, který umí vystihnout správnou chvíli a zájemce podchytit rezervační smlouvou a složením zálohy. Dělá se to pro případ, kdy byste kupujícímu nemovitost drželi, mezitím přišli o jiné zájemce a on se nakonec rozmyslel.

Mějte připravené i další smlouvy: smlouvu o smlouvě budoucí, kupní smlouvu na prodej nemovitosti, smlouvu o převodu práv k družstevnímu bytu, smlouvu o úschovně. Využít můžete vzory smluv, jež jsou ke stažení na internetu. Ve složitějších případech raději vyhledejte dobrého právníka. Ve smlouvách jsou klíčové hlavně platební podmínky. Peníze se standardně ukládají v notářské nebo advokátní úschově, dokud není transakce dokončena, resp. nemovitost je přepsána na katastru nemovitostí.

Každé řešení má svá pro a proti. Myslíte si, že je lepší prodávat byt svépomocí nebo přes realitní kancelář?

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development