Investiční byty jsou v kurzu. Hypotéky se drží extrémně nízko, ceny bytů jsou příznivé. Kdo chce rozumně investovat, neváhá koupit nemovitost. Aby investiční byt vydělával, nebo alespoň pokryl náklady na splácení hypotečního úvěru, je důležité ho dobře pronajmout a vybrat solidní nájemníky. Jak na to?

Ještě než se rozhodnete pronajmout byt, vezměte si kalkulačku, tužku a papír. Výhodný pronájem je totiž hlavně o počtech. Čistý výnos, který vám pronájem bytu přinese, ovlivňuje celá řada faktorů. Klíčoví jsou především nájemníci – byt můžete pronajmout rodině, singles, studentům nebo mladému páru. Nároky těchto skupin na byt se pochopitelně liší. Stejně tak se mohou lišit i vaše nároky na nájemníky. Do bytu, který pro vás představuje investici, budete pravděpodobně chtít solidní nájemníky, kteří včas a pravidelně platí nájem a k vašemu majetku se chovají ohleduplně.

Kolik na pronájmu bytu vyděláte?

Záleží na tom, jak velkou hypotéku jste si na byt vzali a kolik musíte měsíčně splácet. Ideální je, pokud byt kupujete za úspory. Když je na investiční byt vázaná hypotéka, měli byste z nájmu inkasovat optimálně víc, než zaplatíte na splátkách a peníze ukládat stranou, protože s pronájmem bytu vám mohou vznikat vícenáklady (střídání nájemníků, drobné opravy, údržba apod.). To vše je třeba si dopředu spočítat – položte si otázku, jestli je reálné za cenu, kterou požadujete, byt pronajmout. Projděte inzeráty, které nabízí nájemní byty v okolí, nebo se poraďte s realitní kanceláří.

Nejprve si spočítejte tzv. hrubý výnos z pronájmu bytu, který spočítáte jako poměr pořizovací ceny vůči ročnímu nájemnému. Jenže abyste dostali tzv. čistý výnos z pronájmu, je nutné započítat i náklady o nichž jsme se už zmiňovali – fluktuace nájemníků, drobné investice v průběhu pronájmu bytu apod. Počítejte i s tím, že příjmy z pronájmu podléhají zdanění.

Komu pronajmout investiční byt?

Vaše příjmy z pronájmu bytu ovlivní pochopitelně lokalita, dispozice bytu, jeho velikost nebo sociální postavení nájemníků, kterým se ho rozhodnete prodat. A naopak, je to právě velikost a dispozice bytu, které hrajou roli v tom, jací nájemníci o něho projeví zájem.

• Byt 1+1 nebo 1+kk – popřípadě také garsoniéra. I tyto byty lze dobře pronajmout – ať už singles, kteří nemají tak velké nároky na pohodlí, movitějším studentům nebo lidem, kteří jsou rozvedení či ve městě pracují a s rodinou žijí jinde.
• Byt 2+1 nebo 2+kk – takový byt je ideální pro mladý pár nebo dobře situované singles, popřípadě mladé rodiny s jedním dítětem. Tyto skupiny nájemníků se z různých důvodů zatím nechtějí vázat. Soužití si chtějí vyzkoušet (mladý pár) anebo hledají bydlení, které jim poskytne zázemí než v kročí do společného života (singles). Nebo se prostě jen rozhodli žít sami a vlastní bydlení kupovat nechtějí. Jsou to právě byty 2+1 nebo 2+kk, které jsou odborníky považovány za výhodnou investici, zejména když jsou situovány ve větším městě a v novostavbě.
• Byt 3+1 nebo 3+kk – byt typický pro rodinu s dětmi. Výhodou je, že takoví nájemníci většinou hledají dlouhodobé bydlení. Jistou nevýhodou mohou být finance (proč rodina nekupuje vlastní byt, ale je v pronájmu?). O takto velký byt s vhodnou dispozicí mohou projevit zájem také studenti, kteří sice hledají cenově dostupné nájemné, ale zase jsou ochotni sdílet pokoj. To znamená, že v součtu vám mohou zaplatit víc než jedna rodina. Na druhou stranu, studentský život s sebou přináší i večírky a párty, které mohou skončit i poškozením vašeho majetku. Nehledě na fluktuaci nájemníků.

Jak vybrat solidního nájemníka

Narovinu si přiznejme, že hledání solidního a solventního nájemníka, je souhra náhod, štěstí a okolností. Můžete mít štěstí a prvních několik let pronajmout byt slušné ženě, která je singl, ale jakmile odejde, mohou se vám nájemníci střídat a vy budete pořád jen řešit výpovědi, nové smlouvy a inzeráty.

Říká se, že ideálním nájemníkem investičního bytu je singl cizinec (označovaný pojmem expat), který si byt dlouhodobě pronajme, protože v Česku potřebuje mít zázemí, ale neužívá ho celoročně. To pro vás jako majitele pochopitelně znamená menší investice do údržby.

Ale zpět k výběru nájemníků do investičního bytu. Ať už využijete služby realitní kanceláře, nebo budete byt pronajímat na vlastní pěst, stejně bude konečné rozhodnutí, zda nájemníka přijmete, na vás.

• První kontakt – když pronajímáte byt na vlastní pěst, nájemník vás osloví přes e-mail nebo telefon. Už tehdy sledujte, jak komunikuje. I z písemné nebo telefonní komunikace můžete leccos poznat.
• První schůzka – s nájemníkem se rozhodně setkejte při prohlídce bytu, i když využíváte služeb realitní kanceláře. Sledujte, jak se potenciální nájemník chová, jak reaguje, na co se ptá. A ptejte se i vy. Zajímejte se, proč si byt pronajímá, kde pracuje apod. Optat se můžete i na to, jak často do bytu zvou návštěvy nebo příbuzné. Vyhotovit můžete třeba dotazník s podobnými typy otázek, který zájemci dáte. Je to váš byt a vy máte právo vědět, kdo v něm bude žít.
• Instinkt – slušně oblečený a na první pohled seriózní muž. Ale něco vám na něm nesedí? Neváhejte dát na instinkt. Často se přece ukazuje, že je pravdivý a i velcí byznysmeni se jím často řídí.
• Reference a známí – znáte to, známý zná známého a známe se všichni. Rozhoďte své sítě nebo zkuste Facebook. Je to možná trochu stalking, ale jde o váš byt a o váš majetek. A profil na sociální síti může hodně napovědět.
• Ošetřete pronájem smlouvou – i když budete byt pronajímat známému, nikdy ne bez smlouvy! V té by měly být ošetřeny podmínky pronájmu, práva a povinnosti nájemníka i pronajímatele, stejně jako výše nájmu.

Pronajímali jste byt? Jak se vám hledal nájemník?