Villa Střížkovská

Magazín o bydlení

Jaké jsou povinnosti vlastníků bytů při vytápění?

Tepelný komfort je důležitý pro to, abychom se cítili v interiéru dobře. Vytápění v bytových domech se řídí určitými právy a povinnostmi, které by vlastníci bytů měli respektovat. Je nutné vytápět byt na určitou teplotu? Kdy začíná a končí topná sezóna? Na kolik stupňů byste měli být schopni byt vytopit?

Teplo není zrovna levné. I proto se řada domácností rozhodla šetřit a snížit teplotu, na kterou své byty vytápí. Na tom není samozřejmě nic špatného, pokud se nejedná o extrém, který může poškozovat i ostatní majitele bytových jednotek.

„Bydlím ve starším bytovém domě. Soused, který vlastní byt pode mnou, v něm přes zimu moc nebývá, a proto má topení téměř vypnuté. V jednom rohu u stropu se začala kondenzovat voda. Domnívám se, že je to právě díky nevytápěnému sousedovu bytu,“ svěřila se pětapadesátiletá Alena z Prahy.

Jde o klasický příklad. Soused se rozhodne šetřit nebo byt neobývá, takže teplota v jeho bytové jednotce v chladných dnech klesne. To se může projevit právě kondenzací vody, což později může vést ke vzniku plísně.

Jak si poradit se šetřivým sousedem?

Vytápění bytových domů a bytů upravuje vyhláška 194/2007 Sb., která však problematiku extrémně šetřivých sousedů neřeší. Pokud podobný problém řešíte, je možné postupovat podle ustanovení v občanském zákoníku – podle něho jsou vlastníci povinni při výkonu svých práv dbát na to, aby v domě bylo vytvořené prostředí zajišťující ostatním uživatelům domu nerušený výkon jejich práv.

„Není vyloučeno, že na straně „šetřílků“ vzniká bezdůvodné obohacení, které je nutno vydat osobě řádně vytápějící byt, nicméně je velmi obtížné prokázat výši tohoto obohacení a také to, že k obohacení skutečně došlo. Pokud by byl byt v důsledku nedotápění sousedního bytu poškozen např. plísní, lze se obrátit na soud s požadavkem náhrady škody, kde opět vyvstávají problémy s dokazováním, kým byla škoda způsobena, v jaké výši a zda plíseň nevznikla např. z důvodu nedostatečného větrání,“ radí na svých stránkách SOS-Asociace, která se zabývá ochranou práv spotřebitelů.

Soudní spory mezi sousedy mohou být nepříjemné. Navíc pokud zatím nedošlo k poškození bytové jednotky z důvodu úsporných opatření souseda, budete se svých práv u soudu domáhat jen těžko. Vhodné je obrátit se na správce domu, popř. celou věc řešit na shromáždění vlastníků bytových jednotek. „Podobný případ jsme řešili u nás v domě. Jeden z majitelů v bytě nepobýval a měl zcela vypnuté topení. Byt nad ním musel o to víc vytápět, aby byl zajištěný tepelný komfort. Nakonec stačila jen domluva a v současné době majitel bytu temperuje na přijatelnou teplotu,“ uvedl Daniel K., správce jednoho bytového domu v Praze.

Kdy začít byt vytápět a na kolik

V současné době už naštěstí obyvatelé bytů ve svých domovech nemrznou, když přituhne o něco dříve, než je obvyklé. Oficiálně je topná sezóna dle vyhlášky 194/2007 stanovena na období od 1. září do 31. května. V tomto období jsou tepelné zdroje uvedeny do pohotovosti a připravené zahájit dodávku tepla, pokud průměrná denní teplota venkovního vzduchu poklesne pod 13°C, a to ve dvou po sobě následujících dnech a zároveň je podle vývoje počasí možné očekávat, že následující den se tato teplota nezvýší.

Co se děje v případě, že venku bude chladněji i mimo oficiální topnou sezónu? Vyhláška říká, že je možné zahájit dodávku tepla i mimo otopné období, pokud s tím souhlasí dvě třetiny konečných spotřebitelů a pokud to vyžadují venkovní podmínky.

Vyhláška 194/2007 Sb.

  • Stanovuje pravidla pro vytápění a dodávku teplé vody, stejně jako měrné ukazatele spotřeby tepelné energie pro vytápění i přípravu teplé vody.
  • Upravuje i požadavky na vybavení vnitřních tepelných zařízení budov přístroji, jež regulují dodávku tepelné energie koncovým odběratelům.

Vyhláška zároveň upravuje výši teploty uvnitř budov. V průběhu topné sezóny by měla být v době od 6 do 22 hodin dosahována tzv. výpočtová teplota vnitřního vzduchu stanovená projektem budovy. V praxi to bývá zpravidla kolem 20°C. Neznamená to, že vlastníci bytů by měli vytápět na tuto teplotu, ale to, že by ji měli být schopni v bytě dosáhnout. V noci je potom možné, aby teplota poklesla na 16 až 18°C.

„Výpočet teploty, při které je ještě zajištěna tepelná stabilita objektu, však musí v konkrétním objektu či místnosti provést odborník dle pravidel obsažených v normách ČSN. Pro vytápění v době od 6 do 22 h platí, že v místnostech s jednou a více venkovními stěnami je nutné dosáhnout teploty o 1 až 2° C vyšší,“ uvádí SOS-Asociace na svých stránkách.

Kam se obrátit?

Pokud se domníváte, že ve vašem bytovém domě nejsou dodržovány principy vyhlášky 194/2007 Sb., můžete se obrátit na Státní energetickou inspekci (SEI), která se zabývá kontrolou a ukládáním sankcí v oblasti legislativy, jež se vztahuje k hospodaření s energiemi.

Villa Střížkovská

Kde se v Praze staví nové byty?

Navzdory koronavirové krizi vrostl zájem o nové byty. A to i přesto, že ceny nových nemovitostí rostou – nejen v Praze, ale i v některých regionech. V metropoli se přitom bytů dlouhodobě nedostává. Podívali jsme se, kde se aktuálně staví a jak se trh s rezidenčním bydlením v posledních měsících proměnil.

Dopad pandemie koronaviru na nemovitostní trh není tak velký, jak někteří odborníci očekávali. Například podle nedávného šetření společnosti Trigema, Skanska Reality a Central Group se za první pololetí letošního roku se v Praze prodalo 2 400 nových bytů. To je jen o tisícovku méně než loni za stejné období.

Zájem je i o dražší byty

Nepotvrdily se ani předpoklady, že ceny nemovitostí půjdou dolů. V Praze narostla průměrná cena nových bytů z původních 106 392 korun na 108 261 korun za metr čtvereční. Cena mimopražských bytů stoupla z 60 053 na 61 933 korun za metr čtvereční.

„Dopad pandemie na ceny nových bytů se doposud nepotvrdil. Naopak sledujeme dvouprocentní nárůst cen oproti předcházejícím třem měsícům. Dochází k naplnění prognózy, že ceny realit v dobrých lokalitách z důvodu nedostatečné nabídky, vysokých cen projekčních a stavebních prací a zdlouhavých povolovacích procesů budou pravděpodobně i nadále stoupat, a to v řádu jednotek procent,“ říká Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality.

Jinými slovy, zatímco hodnota peněz spíše klesá, u nemovitostí je to naopak. Jejich hodnota se průběžně zvyšuje. Zájemcům o bydlení hrají do karet i klesající průměrné sazby hypoték, a tak podle řady odborníků představuje investice do nového bytu perspektivní příležitost. „Do dalších měsíců lze očekávat, že se poptávka po bydlení bude ještě zvedat a celkové prodeje budou stejné jako před dvěma lety, nebo dokonce ještě vyšší,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema.

Výstavba bytů v Praze

Trh s novými byty se ovšem dlouhodobě potýká s jejich nedostatkem. Získat stavební povolení je zdlouhavé, navíc například v Praze ubývá pozemků vhodných pro výstavbu. Přesto postupně v některých místech metropole vzniká nové rezidenční bydlení. „Nedávno jsme dokončili projekt v Letňanech se 107 byty. Ještě jsme nepřevzali stavbu od dodavatele, a už jsou všechny byty prodány,“ uvádí Petr Beneš, ředitel společnost Geosan Development.

Tato společnost pak pracuje také na rezidenčním projektu ve Zbuzanech u Prahy. „Zbuzany jsou – kromě Choťánek u Poděbrad, kde prodáváme pozemky pro výstavbu rodinných domů, náš jediný projekt mimo prahu. Zápasíme tam ale s povolovacím procesem. Projekt má územní rozhodnutí. Změnilo se však vedení radnice, které se postavilo proti projektu, a hází nám klacky pod nohy. Nemáme proto stále stavební povolení. Kromě tohoto projektu se ale nechceme příliš posunovat mimo Prahu. Tyto projekty jsou ještě mnohem citlivější na cenu než ty pražské,“ dodává Petr Beneš.

Geosan Development pak bude stavět byty také na pražském Chodově. Tady se plánuje komorní projekt dvou viladomů v původní zástavbě rodinných domů a vil na Praze 4. Výhodou lokality je blízkost místa Opatov. Byty by se měly začít prodávat příští rok.

V přípravě je také projekt Rezidence Radimova v Břevnově. Tato výstavba je zasazena do malebné části Břevnova přímo u břehu rybníka Vincentinum. Oblast je formovaná potokem Brusnice, který pramení nedaleko, a vděčí mu za svůj členitý reliéf. Před stovkami let se údolím pnuly rozsáhlé vinice. Později zde vznikl klášter Kajetánů. Nedávno revitalizovaný rybník je v současnosti obklopený zelení. Developer zde plánuje nejen bydlení, ale také další úpravy – vytvoří například nové koryto Brusnice, kterou tím vrátí na povrch terénu, a provede rozsáhlé úpravy parku v severní části projektu. Díky tomu vznikne příjemný prostor, kde budou moct rezidenti odpočívat a trávit volný čas.

Architektura a městské části

Stále větší roli při rezidenčním bydlení hraje architektura. „Snažíme se, aby naše projekty byly architektonicky zajímavé. Na druhou stranu jsou ale projekty, u nichž se kupci rozhodují jen podle ceny, třeba investiční byty určené na pronájem. Je to škoda. Dobrá architektura se netýká jen peněz, ale i nápadu. Architektura se neodehrává jen na fasádě, ale i v dispozičním řešení, jak pohodově se v bytech bydlí. Důležitý je výraz domu, jak je mohutný, jak zapadá do lokality. Jde o celkový koncept domu,“ konstatuje Petr Beneš.

Nové výstavbě bytů v Praze a v dalších velkých městech by mohla pomoci koordinovanější spolupráce s radnicemi a komunálními politiky. Aktuálně je spolupráce nastavena individuálně, protože každá městská část je jinak orientovaná, má jiné představy a potřeby, neexistuje osvědčený návod.

Dnes se spolupráce řeší především individuálně. „Stává se, že volby změní priority městské části. A mezi městskými částmi a developery stále panuje nedůvěra. Vše dlouho trvá, narážíme na obstrukce. Městské části se bojí, co na jejich území vznikne. Často tomu lidé, kteří mají rozhodovat, ani nerozumějí. Je to pochopitelné, protože to nejsou stavaři. Mám zkušenosti z Nizozemska. Tam je spolupráce komunálu a developerů mnohem užší. A možná i díky tomu jsou ve výstavbě dále než my,“ uzavírá Petr Beneš.

Jak na výstavbu nových bytů nahlížíte vy?

Potíže se sousedy? Podívejte se, jaká jsou vaše práva

Najít příjemné bydlení za dobrou cenu je v současné době náročné. Dobrých bytů je stále málo a nové se staví jen pomalu. Když už hezké bydlení najdete, může vám život znepříjemnit soused – například hlukem, nepořádkem na společné chodbě nebo pravidelným grilováním na balkoně, z něhož jde kouř do vašich oken. Co si v takové situaci počít?

geosan development