element letňany

Magazín o bydlení

Je lepší pronájem bytu bez realitky? A co ho raději hned koupit?

Hledáte vlastní bydlení? Rozhlížíte se po bytu v Praze a říkáte si, zda je lepší si ho pronajmout přes realitní kancelář nebo bez ní? A nebude lepší si ho rovnou koupit? Pro koho je výhodnější pronájem bytu a komu se vyplatí uvažovat o jeho pořízení?

Je to velké dilema. Ale rozhodnout se musíte. Čas tlačí a vy potřebujete „někde bydlet“. Najít odpovídající byt není zejména v Praze problém. Kromě starší zástavby zde vznikají nové developerské projekty, které splňují nároky na moderní bydlení, jsou blízko zeleně a zároveň velmi dobře dostupné. Ať už se rozhodnete pro novostavbu nebo byt ve starém činžáku, budete si muset odpovědět na dvě zásadní otázky.

  • Pronajmout/koupit si byt bez realitky, nebo raději s ní?
  • A je lepší pronájem, nebo koupě bytu?

Výhody a nevýhody pronájmu bytu bez realitky

Realitní kanceláře nemají na trhu zrovna dobré jméno. Některým z nich jsou vytýkány praktiky, jež jsou na hraně zákona. Vlastníkům i zájemcům o byt se většinou nelíbí, že je servis realitní kanceláře (jehož úroveň nemusí být vždy vysoká) je vyjde draho.

Nic samozřejmě není černobílé. Názory na služby realitních kanceláří se liší. Někteří z nás by do pronájmu či koupě bytu bez realitky nešli, jiní zase vyhledávají primárně nemovitosti, které nabízí přímo majitel.

Služby realitní kanceláře

  • Administrativa, příprava smluv.
  • Kontrola stavu nemovitosti, doporučení ceny.
  • Inzerce nemovitosti (online i tištěná).
  • Znalecké posudky.
  • Spolupráce s bankami (hypotéka, úvěry).

Nevýhodou pronájmu bytu přes realitní kancelář je, že musíte zaplatit provizi. Ta se většinou pohybuje ve výši jednoho měsíčního nájmu. K tomu může majitel ještě požadovat vratnou kauci, která bývá rovněž ve výši jednoho nájmu. Pronájem bytu se vám tak ihned prodraží.

Jako pozitivum je možné vidět to, že dobrý realitní makléř vám může pomoci vyjednat dobré podmínky pronájmu bytu a upozornit vás na náležitosti, které je třeba vyřešit či sledovat. Pokud se rozhodnete jít do pronájmu bez realitky, dejte si pozor na následující záležitosti.

  • Při prohlídce s majitelem zkontrolujte stav pronajímaného bytu (funkčnost spotřebičů, kohoutků, splachování WC apod.). Závady by měl majitel odstranit, jinak požadujte slevu.
  • Zeptejte se, jak velké jsou náklady na energie (elektřina, plyn, voda, teplo) a na koho budou psané.
  • Zajímejte se o to, zda majitel požaduje zaplacení vratné kauce.
  • Zjistěte, zda trvá na pojištění pronajímaného bytu.
  • Dohodněte se na splatnosti nájmu.
  • Sjednejte si termín nastěhování a při předání bytu sepište tzv. předávací protokol, ve kterém bude mj. specifikováno vybavení bytu.

Vlastní byt versus pronájem

Platit nájem, nebo hypotéku v podobné výši? Rozdíl je zřejmý. Až hypotéku splatíte, zůstane vám nemovitost, ve které budete moci bydlet bez dalších nákladů navíc (samozřejmě kromě zaplacení energií). Ne nadarmo proto ekonomové a další odborníci upozorňují na to, že nejlepší investicí, kterou může člověk udělat, je pořízení vlastního bydlení.

Ne vždy jsme ale v situaci, která je příznivá koupi bytu. O jeho pořízení nebudou pravděpodobně uvažovat mladí lidé, kteří zatím netuší, kam je osud (např. práce) zavede. Také lidé, kteří se často stěhují za prací, nebudou pravděpodobně uvažovat o koupi bytu. Další kategorii lidí, kteří dávají přednost pronájmu, pak tvoří ti, jež dávají přednost pohodlnému bydlení (bez rekonstrukcí a údržby bytu). V tomto případě je ovšem možné dát přednost novostavbě, která po několik (desítek) let nebude vyžadovat žádné větší investice.

Naopak pořízení vlastního bytu oproti pronájmu by měli vážně zvažovat všichni, kteří již našli lokalitu, ve které chtějí zůstat, nebo mají rodinu a je zřejmé, že se nebudou často stěhovat. Současná situace přeje nákupu nemovitostí – ceny bytů jsou dlouhodobě nízko stejně jako úroky u hypoték.

Příklad: Nájemné a splátka hypotéky

A pak jsou tady ještě celkem jednoduché počty. Byt 2+kk si v novostavbě v Praze pronajmete za přibližně 12 000 korun měsíčně. Byt o stejné velikosti koupíte asi za 2,5 milionu korun. Pokud budete mít našetřeno 300 000 korun a vezmete si tedy hypotéku na 2,2 miliony korun, měsíčně budete splácet při úroku 4,34 procent a fixací na 3 roky rovněž 12 000 korun měsíčně. Jen s tím rozdílem, že vám po 25 letech splácení zůstane nemovitost, která vám „bude říkat pane“ a na vás pak bude, zda ji prodáte, pronajmete nebo v ní nadále budete bydlet jen s tím rozdílem, že už nemusíte platit žádné splátky nebo nájemné.

A jak jste na tom vy? Raději pronájem, nebo koupě bytu? S realitkou, nebo bez?

element letňany

Komentáře (1):

  1. Jakub Cívík

    15.7.2014 v 12.31

    A co danit zisk z pronájmu? Na to autorka zřejmě zapoměla, takže při pronájmu za 12 000,- Kč a splátce hypotéky 12 000,- Kč na tom těžce proděláváte…

Komentování je uzamčeno.

Praha už nestačí. Lidé hledají bydlení ve středních Čechách

Nedostatek bytů v hlavním městě a jejich vysoké ceny nutí Pražany hledat bydlení za hranicí metropole. Podle propočtů developerů by se v Praze mělo stavět kolem 10 tisíc bytů ročně, což je zhruba stejně jako v Mnichově. V reálu jich tady vzniká mnohem méně. Proto se lidé stále častěji stěhují do regionů, zejména do středních Čech. To menším obcím a městům způsobuje nemalé potíže a byty zdražují i tady.

 

Na dlouhodobý nedostatek bytů v Praze poukazují dlouhodobě developeři i realitní makléři. Protože ale lidé chtějí bydlet, staví se jinde – konkrétně tam, kde vyřízení stavebního povolení netrvá roky. Trh si tak podle Pavla Klimenta z KPMG pomáhá výstavbou za hlavním městem. Potíž je ale v tom, že příjezdové cesty bývají zatížené dopravou a z řady měst a vesnic už přestává být Praha dojedná. Toho si všímají i starostové některých středočeských obcí a měst.

 

Bydlení za Prahou je dostupnější

Nápor Pražanů, kteří opouštějí hlavní město, tak způsobuje nemalé potíže. „Cítíme, že přichází další vlna suburbanizace. Hlad developerů po zastavování obcí kolem Prahy je extrémní. Je mnohem jednodušší měnit územní plány ve středních Čechách než v Praze, a to může vyvolat další osídlování prstence kolem metropole,“ upozornil Martin Kupka, starosta Líbeznice.

 

Zatímco dříve lákala Pražany do přilehlého regionu hlavně touha po bydlení v přírodě a po domku se zahradou za cenu bytu, dnes mají jiné důvody. Ceny pražských bytů v novostavbách totiž mnohdy atakují hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční, a tak už nejsou pro běžně vydělávající rodinu dostupné. „Nůžky se otevřely. Dostupnost bydlení v Praze se snížila, ve Středočeském kraji vztaženo k metropoli narostla,“ dodal Pavel Kliment.

 

Středočeský kraj navíc výstavbu nezanedbává. Jen loni se tady stavební firmy pustily do výstavby 459 bytů na 100 tisíc obyvatel. V metropoli to bylo pouze 322 bytů na 100 tisíc obyvatel. A tento nepoměr může ještě narůstat.

 

Oblíbené jsou Říčany i Jesenice

Už dříve si lidé z Prahy oblíbili přilehlé obce a městečka. V kurzu jsou hlavně takové, které od metropole dělí vzdálenost do 30 kilometrů. Přilehlejší obce, jako jsou Říčany nebo Jesenice, jsou přitom už na pokraji svých možností. Kvůli dojíždění za prací se pak na silnicích táhnou dopravní zácpy.

 

Přesto tady poptávka po bydlení roste, což má vliv i na ceny nemovitostí. Příkladem jsou právě Říčany, kde je v současné době největší poptávka po novém bydlení. „Ve městě je obecně silný přebytek poptávky nad nabídkou. Žádané jsou všechny kategorie nemovitostí od malých bytů, přes chaty, levnější i dražší domy, luxusní vily, menší stavební parcely až po pozemky na luxusní sídlo,“ sdělil realitní makléř Jan Bareš.

 

Například průměrná cena panelového bytu v Říčanech se už vyšplhala na 70 tisíc korun za metr čtvereční. Malé byty po rekonstrukci se pohybují okolo 85 tisíc korun za čtvereční metr. Sehnat ve městě byt v novostavbě, je nyní v podstatě nemožné. Nové bytové domy tu sice v posledních letech vyrostly, jenže co se postaví, se ale téměř okamžitě prodá, a to za částky kolem 100 tisíc korun za metr čtvereční menšího bytu a 80 tisíc u bytů velkých. „Rovněž kvalitních stavebních pozemků je jako šafránu. Většinu těch, které jsou ještě v nabídce, je komplikované připojit na sítě,“ upozornil Jan Bareš. Průměrná cena stavebních parcel se podle údajů společnosti M&M Reality pohybuje okolo 5 tisíc korun za metr čtvereční.

 

Zdražuje i bydlení za Prahou

Podobná je i situace v Jesenici, kde ceny menších bytů do 50 metrů čtverečních v posledních letech vzrostly o statisíce. Je zřejmé, že stěhování proměňuje skladbu vesnic, takže například Jesenice už dávno není vesnicí se starousedlíky. Vznikla tu řada novostaveb, v některých částech dokonce nová sídliště a další výstavba se plánuje.

 

Svůj podíl na tom má i pracovní uplatnění. „Příležitostí je v okolí dostatek, podniky se tady množí jako houby po dešti. Nedávno se rozšířila místní základní škola, nová základka se staví ve vedlejší vesnici, vznikají tady soukromé školky,“ všiml si realitní makléř Petr Török.

 

Některé byty v Jesenici zdražily do roku 2016 až o polovinu. Nahoru šly i pozemky, jež za poslední tři roky podražily zhruba o 2 tisíce korun na metr čtvereční. Dosáhly tak horní hranice okolo 8 tisíc korun za jeden čtvereční metr. Rozmach by do budoucna mohl být umocněn také plánovanou trasou metra D, která má končit právě v Jesenici.

 

Velmi silnou poptávku po nemovitostech, prudký nárůst cen i značné populační přírůstky lze sledovat i v dalších městech na dosah Prahy, například v Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích nebo v Berouně. V tomto velkém středočeském městě v posledních letech rovněž vzniká nová výstavba. Další lokalitou za Prahou jsou Zbuzany, kde nedávno vyrostly nové viladomy.

 

„Obecně jsou to města buď těsně u Prahy, nebo pak až do 30 kilometrů od ní, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen. Vzhledem k tomu, že v metropoli již v podstatě nepořídíte rodinný dům za cenu pod 8 milionů korun, navíc jsou vlivem opatření ČNB pro lidi hůře dostupné hypoteční úvěry, je logické, že zájem o nákup nemovitostí v těchto lokalitách prudce roste,“ dodal realitní makléř Jan Martina.

 

Řešením je i nájemní bydlení

Kromě stěhování se za Prahu mají lidé, kteří nedosáhnou na byty v Praze ještě další možnost: jít do nájmu. I zde je ale patrné zdražování. Průměrný čistý nájem bez služeb byl v metropoli ke konci roku 3 540 korun za metr čtvereční. Růst by mohl i v příštích letech. Poměr obyvatel, kteří bydlí v nájmu, je ve srovnání s jinými městy v Praze je ale zatím stále velmi nízký. Důvodem je mimo jiné i dostupnost bydlení v 90. letech minulého století, kdy byly hypotéky vůči platům relativně levné.

 

Investici do vlastního bydlení chápe většina lidí jako dobrou strategie pro zajištění se na stáří. Aby si ale mohla dovolit koupi bytu v Praze střední třída, muselo by podle developerů město odblokovat povolování bytů, které je nyní zdlouhavé, často trvá až 10 let. Větší nabídka bytů by pak mohla pomoci stlačit ceny opět dolů.

 

Pokud se ale bude povolovat tak málo bytů jako v posledních letech, bude v roce 2030 chybět v Praze 100 tisíc bytů. Tedy bydlení pro zhruba 200 tisíc lidí. Ve městě už nyní chybí zhruba 20 tisíc bytů.

Odstěhovali byste se kvůli vlastnímu bytu za Prahu?

Daň z nemovitosti zaplaťte do konce května. Jak na to?

S vlastnictvím bytu nebo domu je spojená řada povinností. Jednou z nich je i platba daně z nemovitosti. Už od poloviny dubna finanční úřady ve vlnách rozesílají ve složenky více než 3,3 milionům majitelů nemovitostí v České republice. Ti mají za zaplacení daně čas do konce května. Pokud je platba vyšší než 5 tisíc korun, je možné si ji rozdělit do dvou splátek. První je potřeba zaplatit do konce května, druhou stačí doplatit do konce letošního listopadu. Daň z nemovitých věcí je jediná z daní, která se přiznává a platí dopředu.

geosan development