element letňany

Magazín o bydlení

Kde bydlet za Prahou: Jaké jsou oblíbené lokality v okolí metropole?

Za poslední dva roky výrazně narostly ceny pražských bytů. Průměrná částka nově prodávaných bytů koncem loňského roku vzrostla o 19 %. Společně se zdražováním se zvyšuje zájem o bydlení za Prahou, kde vznikají nové developerské projekty. Které lokality jsou v okolí metropole oblíbené?

Bydlet za Prahou, v satelitech na okraji velkoměsta nebo blízko centra. To je dilema, které musí vyřešit každý, kdo investuje do nového bydlení. Často to není jednoduché. Často hrají zásadní roli finance. Zvlášť v době, kdy jdou ceny nemovitostí nahoru.

Koncem loňského roku stál metr čtvereční pražského bytu v průměru přes 85 tisíc korun. Ještě předloni to bylo kolem 72 tisíc korun. Zároveň podle statistik developerů loni klesl počet prodaných bytů, a to o 17 % na 5 500.

Praze chybí byty

Zdražování bytů i pokles prodeje souvisí podle názorů některých odborníků s nedostatečnou výstavbou nových nemovitostí v metropoli. Důvodem je ubývající počet vhodných pozemků i zdlouhavé povolovací řízení nové výstavby. Loni bylo do konce listopadu vydáno povolení jen na něco málo přes 2 tisíce nových bytů. Letos by mohl počet prodaných bytů v Praze klesnout na 5 tisíc a jejich cena by se podle odhadů realitních společností mohla zvýšit o dalších 5 %.

Zlom v pražském realitním trhu nastal v polovině roku 2015. Od té doby vzrostly prodejní ceny nových bytů o 53,5 %. Od poloviny roku 2013 do konce pololetí 2015 přitom byty zdražily jen o 2 %. Nejlevnější byty jsou stále na Praze 4 a Praze 9, kde se průměrná nabídková cena pohybuje téměř pětinu pod pražským průměrem.

Centrum je v porovnání s průměrem pochopitelně dražší. Zatímco garsonku v Praze 9 pořídíte za 2,1 milionů korun, v Praze 1 stojí téměř 14 milionů. Ceny tlačí nahoru klesající počet dostupných bytů. Svoji roli hraje i ekonomická situace, protože lidé jsou ochotní za byty utrácet.

Bydlení za Prahou

Společně s tím, jak rostou ceny bytů v Praze, dostávají se do popředí zájmu opět lokality za Prahou. Ty přitahují také lidi, zejména rodiny s dětmi, hledající blízkost přírody. Mnohdy zde rodinný domek pořídíte za cenu pražského bytu. Za Prahou vznikají také nové developerské projekty – výstavba bytových domů.

Zhruba před deseti lety byl velký zájem hlavně o Černošice, Řevnice nebo Dolní Břežany, později se zájem developerů i lidí hledajících bydlení přesunul východně a severně od Prahy. Lokality západně od Prahy byly a jsou atraktivní hlavně kvůli dostatku zeleně. V minulosti se zde nestavěla satelitní městečka oblíbená v devadesátých letech, takže je zde často individuální výstavba. Mezi poptávané lokality patří hlavně Dobřichovice nebo zmiňované Řevnice a Černošice. Už za první republiky patřila tato místa letním rezidencím pražských továrníků.

Oblibě se dlouhodobě těší i oblast Praha-západ. Atraktivní místa najdete rovněž na jih od metropole. Krajina je tady členitá a půvabná. Malé vesničky jsou malebné. Svoji roli hraje pochopitelně i doprava a dobré napojení na silnice a dálnice. Zájem je například o lokality, jako je Mníšek pod Brdy nebo Řitka, případně Zlatníky nebo Jesenice.

Východně od Prahy jsou to Čelákovice, Lysá nad Labem, Nymburk i Poděbrady. V poslední době potom Brandýs nad Labem. Developery v poslední době láká i sever. Poměrně dobrou pověst má v poslední době například oblast kolem Kralup nad Vltavou. Kvůli dobré dopravní dostupnosti po dálnici D5 je zajímavý i Beroun ležící na západ od metropole.

Výběr bydlení a priorit

S bydlením za Prahou je většinou spojené dojíždění do metropole, ať už za prací nebo do školy. Je proto vhodné zamyslet se nad tím, jak dlouhou dobu budete ochotni strávit za volantem. Řešením může být i výběr lokality, která se rozkládá na železniční trati.

Při výběru místa, kde budete hledat dům nebo byt, můžete jednoduše nasednout do vlaku a trasu si projet. Vlakové spojení z hlavního nádraží vás může zavézt například do Řevnic, Hlásné Třebáně, Úval, Vraného nebo Libčic. Zrekonstruovaný dům tady mnohdy koupíte levněji než byt v Praze. Například menší rodinný dům v Mníšku pod Brdy pořídíte kolem 4 milionů korun.

Přestěhovat se do obce za Prahou má své výhody i nevýhody, které je třeba zvážit. Mínusem je delší dojíždění, zvlášť pokud pracujete v centru Prahy. Výhodou je zeleň a čistší vzduch. Smířit se budete muset s méně rozsáhlou občanskou vybaveností, ačkoli i na venkově fungují školy, školky, obchody a sportoviště, což většinou nenajdete v uměle vytvářených satelitech.

Aktuálním trendem je žít v místě, tedy nejezdit domů jen přespávat. Lidé stále více dávají přednost lokalitám, kde najdou sousedy, příjemnou hospůdku nebo kavárnu, trasy na kolo nebo procházky.

A spolu s trendy se proměňují i tužby po ideálním bydlení. V devadesátých letech vedly satelity. Před několika lety se lidé začali znovu vracet do center (nebo širších center) velkých měst. Nyní někteří dávají přednost venkovu, respektive vesnicím u velkých měst.

Jakou lokalitu byste si vybrali vy?

element letňany

Praha už nestačí. Lidé hledají bydlení ve středních Čechách

Nedostatek bytů v hlavním městě a jejich vysoké ceny nutí Pražany hledat bydlení za hranicí metropole. Podle propočtů developerů by se v Praze mělo stavět kolem 10 tisíc bytů ročně, což je zhruba stejně jako v Mnichově. V reálu jich tady vzniká mnohem méně. Proto se lidé stále častěji stěhují do regionů, zejména do středních Čech. To menším obcím a městům způsobuje nemalé potíže a byty zdražují i tady.

 

Na dlouhodobý nedostatek bytů v Praze poukazují dlouhodobě developeři i realitní makléři. Protože ale lidé chtějí bydlet, staví se jinde – konkrétně tam, kde vyřízení stavebního povolení netrvá roky. Trh si tak podle Pavla Klimenta z KPMG pomáhá výstavbou za hlavním městem. Potíž je ale v tom, že příjezdové cesty bývají zatížené dopravou a z řady měst a vesnic už přestává být Praha dojedná. Toho si všímají i starostové některých středočeských obcí a měst.

 

Bydlení za Prahou je dostupnější

Nápor Pražanů, kteří opouštějí hlavní město, tak způsobuje nemalé potíže. „Cítíme, že přichází další vlna suburbanizace. Hlad developerů po zastavování obcí kolem Prahy je extrémní. Je mnohem jednodušší měnit územní plány ve středních Čechách než v Praze, a to může vyvolat další osídlování prstence kolem metropole,“ upozornil Martin Kupka, starosta Líbeznice.

 

Zatímco dříve lákala Pražany do přilehlého regionu hlavně touha po bydlení v přírodě a po domku se zahradou za cenu bytu, dnes mají jiné důvody. Ceny pražských bytů v novostavbách totiž mnohdy atakují hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční, a tak už nejsou pro běžně vydělávající rodinu dostupné. „Nůžky se otevřely. Dostupnost bydlení v Praze se snížila, ve Středočeském kraji vztaženo k metropoli narostla,“ dodal Pavel Kliment.

 

Středočeský kraj navíc výstavbu nezanedbává. Jen loni se tady stavební firmy pustily do výstavby 459 bytů na 100 tisíc obyvatel. V metropoli to bylo pouze 322 bytů na 100 tisíc obyvatel. A tento nepoměr může ještě narůstat.

 

Oblíbené jsou Říčany i Jesenice

Už dříve si lidé z Prahy oblíbili přilehlé obce a městečka. V kurzu jsou hlavně takové, které od metropole dělí vzdálenost do 30 kilometrů. Přilehlejší obce, jako jsou Říčany nebo Jesenice, jsou přitom už na pokraji svých možností. Kvůli dojíždění za prací se pak na silnicích táhnou dopravní zácpy.

 

Přesto tady poptávka po bydlení roste, což má vliv i na ceny nemovitostí. Příkladem jsou právě Říčany, kde je v současné době největší poptávka po novém bydlení. „Ve městě je obecně silný přebytek poptávky nad nabídkou. Žádané jsou všechny kategorie nemovitostí od malých bytů, přes chaty, levnější i dražší domy, luxusní vily, menší stavební parcely až po pozemky na luxusní sídlo,“ sdělil realitní makléř Jan Bareš.

 

Například průměrná cena panelového bytu v Říčanech se už vyšplhala na 70 tisíc korun za metr čtvereční. Malé byty po rekonstrukci se pohybují okolo 85 tisíc korun za čtvereční metr. Sehnat ve městě byt v novostavbě, je nyní v podstatě nemožné. Nové bytové domy tu sice v posledních letech vyrostly, jenže co se postaví, se ale téměř okamžitě prodá, a to za částky kolem 100 tisíc korun za metr čtvereční menšího bytu a 80 tisíc u bytů velkých. „Rovněž kvalitních stavebních pozemků je jako šafránu. Většinu těch, které jsou ještě v nabídce, je komplikované připojit na sítě,“ upozornil Jan Bareš. Průměrná cena stavebních parcel se podle údajů společnosti M&M Reality pohybuje okolo 5 tisíc korun za metr čtvereční.

 

Zdražuje i bydlení za Prahou

Podobná je i situace v Jesenici, kde ceny menších bytů do 50 metrů čtverečních v posledních letech vzrostly o statisíce. Je zřejmé, že stěhování proměňuje skladbu vesnic, takže například Jesenice už dávno není vesnicí se starousedlíky. Vznikla tu řada novostaveb, v některých částech dokonce nová sídliště a další výstavba se plánuje.

 

Svůj podíl na tom má i pracovní uplatnění. „Příležitostí je v okolí dostatek, podniky se tady množí jako houby po dešti. Nedávno se rozšířila místní základní škola, nová základka se staví ve vedlejší vesnici, vznikají tady soukromé školky,“ všiml si realitní makléř Petr Török.

 

Některé byty v Jesenici zdražily do roku 2016 až o polovinu. Nahoru šly i pozemky, jež za poslední tři roky podražily zhruba o 2 tisíce korun na metr čtvereční. Dosáhly tak horní hranice okolo 8 tisíc korun za jeden čtvereční metr. Rozmach by do budoucna mohl být umocněn také plánovanou trasou metra D, která má končit právě v Jesenici.

 

Velmi silnou poptávku po nemovitostech, prudký nárůst cen i značné populační přírůstky lze sledovat i v dalších městech na dosah Prahy, například v Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích nebo v Berouně. V tomto velkém středočeském městě v posledních letech rovněž vzniká nová výstavba. Další lokalitou za Prahou jsou Zbuzany, kde nedávno vyrostly nové viladomy.

 

„Obecně jsou to města buď těsně u Prahy, nebo pak až do 30 kilometrů od ní, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen. Vzhledem k tomu, že v metropoli již v podstatě nepořídíte rodinný dům za cenu pod 8 milionů korun, navíc jsou vlivem opatření ČNB pro lidi hůře dostupné hypoteční úvěry, je logické, že zájem o nákup nemovitostí v těchto lokalitách prudce roste,“ dodal realitní makléř Jan Martina.

 

Řešením je i nájemní bydlení

Kromě stěhování se za Prahu mají lidé, kteří nedosáhnou na byty v Praze ještě další možnost: jít do nájmu. I zde je ale patrné zdražování. Průměrný čistý nájem bez služeb byl v metropoli ke konci roku 3 540 korun za metr čtvereční. Růst by mohl i v příštích letech. Poměr obyvatel, kteří bydlí v nájmu, je ve srovnání s jinými městy v Praze je ale zatím stále velmi nízký. Důvodem je mimo jiné i dostupnost bydlení v 90. letech minulého století, kdy byly hypotéky vůči platům relativně levné.

 

Investici do vlastního bydlení chápe většina lidí jako dobrou strategie pro zajištění se na stáří. Aby si ale mohla dovolit koupi bytu v Praze střední třída, muselo by podle developerů město odblokovat povolování bytů, které je nyní zdlouhavé, často trvá až 10 let. Větší nabídka bytů by pak mohla pomoci stlačit ceny opět dolů.

 

Pokud se ale bude povolovat tak málo bytů jako v posledních letech, bude v roce 2030 chybět v Praze 100 tisíc bytů. Tedy bydlení pro zhruba 200 tisíc lidí. Ve městě už nyní chybí zhruba 20 tisíc bytů.

Odstěhovali byste se kvůli vlastnímu bytu za Prahu?

Daň z nemovitosti zaplaťte do konce května. Jak na to?

S vlastnictvím bytu nebo domu je spojená řada povinností. Jednou z nich je i platba daně z nemovitosti. Už od poloviny dubna finanční úřady ve vlnách rozesílají ve složenky více než 3,3 milionům majitelů nemovitostí v České republice. Ti mají za zaplacení daně čas do konce května. Pokud je platba vyšší než 5 tisíc korun, je možné si ji rozdělit do dvou splátek. První je potřeba zaplatit do konce května, druhou stačí doplatit do konce letošního listopadu. Daň z nemovitých věcí je jediná z daní, která se přiznává a platí dopředu.

geosan development