element letňany

Magazín o bydlení

Kde bydlet za Prahou: Jaké jsou oblíbené lokality v okolí metropole?

Za poslední dva roky výrazně narostly ceny pražských bytů. Průměrná částka nově prodávaných bytů koncem loňského roku vzrostla o 19 %. Společně se zdražováním se zvyšuje zájem o bydlení za Prahou, kde vznikají nové developerské projekty. Které lokality jsou v okolí metropole oblíbené?

Bydlet za Prahou, v satelitech na okraji velkoměsta nebo blízko centra. To je dilema, které musí vyřešit každý, kdo investuje do nového bydlení. Často to není jednoduché. Často hrají zásadní roli finance. Zvlášť v době, kdy jdou ceny nemovitostí nahoru.

Koncem loňského roku stál metr čtvereční pražského bytu v průměru přes 85 tisíc korun. Ještě předloni to bylo kolem 72 tisíc korun. Zároveň podle statistik developerů loni klesl počet prodaných bytů, a to o 17 % na 5 500.

Praze chybí byty

Zdražování bytů i pokles prodeje souvisí podle názorů některých odborníků s nedostatečnou výstavbou nových nemovitostí v metropoli. Důvodem je ubývající počet vhodných pozemků i zdlouhavé povolovací řízení nové výstavby. Loni bylo do konce listopadu vydáno povolení jen na něco málo přes 2 tisíce nových bytů. Letos by mohl počet prodaných bytů v Praze klesnout na 5 tisíc a jejich cena by se podle odhadů realitních společností mohla zvýšit o dalších 5 %.

Zlom v pražském realitním trhu nastal v polovině roku 2015. Od té doby vzrostly prodejní ceny nových bytů o 53,5 %. Od poloviny roku 2013 do konce pololetí 2015 přitom byty zdražily jen o 2 %. Nejlevnější byty jsou stále na Praze 4 a Praze 9, kde se průměrná nabídková cena pohybuje téměř pětinu pod pražským průměrem.

Centrum je v porovnání s průměrem pochopitelně dražší. Zatímco garsonku v Praze 9 pořídíte za 2,1 milionů korun, v Praze 1 stojí téměř 14 milionů. Ceny tlačí nahoru klesající počet dostupných bytů. Svoji roli hraje i ekonomická situace, protože lidé jsou ochotní za byty utrácet.

Bydlení za Prahou

Společně s tím, jak rostou ceny bytů v Praze, dostávají se do popředí zájmu opět lokality za Prahou. Ty přitahují také lidi, zejména rodiny s dětmi, hledající blízkost přírody. Mnohdy zde rodinný domek pořídíte za cenu pražského bytu. Za Prahou vznikají také nové developerské projekty – výstavba bytových domů.

Zhruba před deseti lety byl velký zájem hlavně o Černošice, Řevnice nebo Dolní Břežany, později se zájem developerů i lidí hledajících bydlení přesunul východně a severně od Prahy. Lokality západně od Prahy byly a jsou atraktivní hlavně kvůli dostatku zeleně. V minulosti se zde nestavěla satelitní městečka oblíbená v devadesátých letech, takže je zde často individuální výstavba. Mezi poptávané lokality patří hlavně Dobřichovice nebo zmiňované Řevnice a Černošice. Už za první republiky patřila tato místa letním rezidencím pražských továrníků.

Oblibě se dlouhodobě těší i oblast Praha-západ. Atraktivní místa najdete rovněž na jih od metropole. Krajina je tady členitá a půvabná. Malé vesničky jsou malebné. Svoji roli hraje pochopitelně i doprava a dobré napojení na silnice a dálnice. Zájem je například o lokality, jako je Mníšek pod Brdy nebo Řitka, případně Zlatníky nebo Jesenice.

Východně od Prahy jsou to Čelákovice, Lysá nad Labem, Nymburk i Poděbrady. V poslední době potom Brandýs nad Labem. Developery v poslední době láká i sever. Poměrně dobrou pověst má v poslední době například oblast kolem Kralup nad Vltavou. Kvůli dobré dopravní dostupnosti po dálnici D5 je zajímavý i Beroun ležící na západ od metropole.

Výběr bydlení a priorit

S bydlením za Prahou je většinou spojené dojíždění do metropole, ať už za prací nebo do školy. Je proto vhodné zamyslet se nad tím, jak dlouhou dobu budete ochotni strávit za volantem. Řešením může být i výběr lokality, která se rozkládá na železniční trati.

Při výběru místa, kde budete hledat dům nebo byt, můžete jednoduše nasednout do vlaku a trasu si projet. Vlakové spojení z hlavního nádraží vás může zavézt například do Řevnic, Hlásné Třebáně, Úval, Vraného nebo Libčic. Zrekonstruovaný dům tady mnohdy koupíte levněji než byt v Praze. Například menší rodinný dům v Mníšku pod Brdy pořídíte kolem 4 milionů korun.

Přestěhovat se do obce za Prahou má své výhody i nevýhody, které je třeba zvážit. Mínusem je delší dojíždění, zvlášť pokud pracujete v centru Prahy. Výhodou je zeleň a čistší vzduch. Smířit se budete muset s méně rozsáhlou občanskou vybaveností, ačkoli i na venkově fungují školy, školky, obchody a sportoviště, což většinou nenajdete v uměle vytvářených satelitech.

Aktuálním trendem je žít v místě, tedy nejezdit domů jen přespávat. Lidé stále více dávají přednost lokalitám, kde najdou sousedy, příjemnou hospůdku nebo kavárnu, trasy na kolo nebo procházky.

A spolu s trendy se proměňují i tužby po ideálním bydlení. V devadesátých letech vedly satelity. Před několika lety se lidé začali znovu vracet do center (nebo širších center) velkých měst. Nyní někteří dávají přednost venkovu, respektive vesnicím u velkých měst.

Jakou lokalitu byste si vybrali vy?

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development