element letňany

Magazín o bydlení

Koho vybrat při rekonstrukci bytu? Firmu, živnostníka nebo sebe?

Pověstné zlaté české ručičky vás můžou velmi rychle zklamat, když si vyberete nezkušeného řemeslníka nebo firmu, jejíž pracovníci si raději dají kávu, než aby doladili nátěr. Výsledná rekonstrukce bytu potom nemusí vůbec odpovídat vašim představám. A vynaloženým penězům. Komu dát tedy při rekonstrukci přednost?

Vybírejte, ale nepřeberte. To je nejdůležitější pravidlo, kterým byste se měli při rekonstrukci bytu řídit. Krom toho také plánujte a s firmou nebo řemeslníkem sepište smlouvu. To vám může ušetřit desítky až stovky tisíc korun. Na vše se postupně podíváme.

Firma, nebo živnostník?

Jistě, některé práce při rekonstrukci bytu můžete zvládnout sami. A tím ušetřit. Přeceněním vlastních dovedností a zručnosti si ovšem můžete přidělat nejen práci, ale také výdaje. Když neodhadnete své možnosti, budete si chtít práci zjednodušit a místo dokonale zvládnuté omítky na zdi vytvoříte nepovedenou mozaiku. Samozřejmě, žádný učený z nebe nespadl, ale vážně chcete riskovat, spotřebovat materiál a ve výsledku zaplatit víc?

Jiným řešením je vzít si k ruce zkušeného fachmana z rodiny, třeba otce, který postavil dům, nebo tchána, jenž má za sebou nejednu rekonstrukci. Ani oni se práce nenaučili přes jedno odpoledne a třeba s vámi budou mít trpělivost. Na druhou stranu, při takových společných rodinných akcích někdy vznikají konflikty, když se vašemu příbuznému bude třeba zdát, že ta sytě modrá barva v ložnici není úplně v pořádku.

To řemeslník bude mlčet. Možná vám jednou nebo dvakrát poradí, protože má zkušenosti. Ale jinak se bude řídit úslovím můj zákazník, můj pán. Alespoň by to tak mělo být. Živnostníka, třeba zedníka, instalatéra nebo elektrikáře můžete najít přes internet nebo využít doporučení známých. Pátrat lze například na portálech, kde si můžete ke každému řemeslníkovi přečíst hodnocení z předešlých zakázek. To vám může pomoci. A jak odhalit, že vámi vybraný řemeslník bude důvěryhodný? Sledujte, jak rychle s vámi komunikuje, zda v rozumnou dobu odpovídá na vaše zmeškané hovory. Nepodceňujte ani způsob komunikace, ptejte se na to, co vás zajímá – řemeslník by vám měl odpověď.

Živnostníci, kteří pracují sami na sebe, si zpravidla dávají pozor na odvedenou práci. Je to totiž jejich jméno, které reprezentují. A nejlepší reklamou, která u nich funguje, je doporučení. Nevýhodou řemeslníků je, že většinou zvládnou jen jednu činnost, například vyspravení zdí nebo obklad koupelny, ale na instalaci rozvodů už si musíte najmout jiného. Většinou vám ale doporučí osvědčeného kolegu.

Tomu se u firmy, která vám rekonstrukci bytu provede na klíč, vyhnete. Přijedou, předáte jim byt, strhnou staré lino, omítnou zdi, provedou rekonstrukci koupelny i kuchyně, položí nové podlahy a vy se můžete nastěhovat. Nevýhodou je, že pracovníci takové firmy většinou dělají více činností a nejsou tak odborníci na jedno řemeslo, například elektřinu nebo instalatérství. To se může (ale nemusí) projevit na výsledku odvedené práce.

Jak tedy při výběru firmy nebo řemeslníka postupovat?

  • Kontaktujte více firem/živnostníků a nechte si zaslat jejich cenovou nabídku (rozpočet).
  • Telefonujte a komunikujte s nimi. Z reakcí a rychlosti odpovědí můžete odhadnout, jak bude spolupráce probíhat.
  • Zjišťujte reference. Od známých i na internetu.
  • Dejte si na čas. Porovnávejte nabídky i zaslané reference.
  • Nejlevnější vždy neznamená nejlepší.

Vždy chtějte smlouvu

Každý rád snižuje své výdaje. Zákazník i živnostník nebo firma. Nikdy si ale pracovníky nenajímejte bez smlouvy, je to příliš riskantní. Na drobnější práce, například výměnu kapajícího kohoutku, vám může stačit jednoduchý rozpočet zaslaný řemeslníkem, ale na celkovou rekonstrukci bytu vždy sepište smlouvu o dílo, která vám ušetří řadu starostí a peněz při případných reklamacích.

Pozornost věnujte především popisu prací a dodaných materiálů. Vše by mělo být přesně specifikováno a detailně rozepsáno. Vyhnete se tak tomu, že například při opravě stěn bude použit levnější materiál, což se za dva tři roky projeví opadáváním omítky.  A protože jsme jen lidé, svoji roli může hrát i nedorozumění, například se nepochopíte ohledně umístění nové příčky. Když budete mít v ruce smlouvu, můžete se na ni odkázat.

Co by měla smlouva obsahovat?

  • Popis rekonstrukce a použitých materiálů.
  • Technickou dokumentaci, pokud je nutná.
  • Rozpočet, ceny materiálu i prací.
  • Termíny dodání.
  • Sankce při nedodržení plnění.

Po firmě nebo případně po řemeslníkovi, požadujte (a můžete to uvést i ve smlouvě) vedení stavebního deníku, který bude při rekonstrukci bytu každý den k nahlédnutí. Můžete si tak snadno zkontrolovat odvedenou práci.

Trvejte na tom, aby firma bez vašeho vědomí neprováděla žádná náhradní řešení a vždy s vámi změnu postupu nebo materiálu konzultovala. Firmě i živnostníkovi zpravidla zaplatíte zálohu předem. Můžete se s nimi dohodnout, že jim za odvedenou práci budete platit průběžně a zbytek, například 10 nebo 15 % z celkové ceny zakázky, doplatíte až po odevzdání díla, respektive po případném odstranění všech nedostatků.

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development