element letňany

Magazín o bydlení

Kupujete byt? Tady je 9 fíglů realitních makléřů, na které si dejte pozor

Když najdete vysněný byt, roztočí se kolotoč smluv, papírů, vyřizování. Pokud byt kupujete přes realitku, většinou vám potřebný servis nabídne realitní makléř. V tomto případě platí otřepané důvěřuj, ale prověřuj. Vybrali jsme pro vás devět fíglů realitních kanceláří, na něž si dejte pozor – při výběru bytu i při jeho koupi.

Fiktivní nabídka

Jakmile se na realitních serverech objeví zajímavá nemovitost za výhodnou cenu, v realitních kancelářích se netrhnou dveře. Makléři to dobře vědí a někteří z nich lukrativní nemovitosti využívají, aby vzbudili zájem potenciálních kupců. Když na inzerát zavoláte, ačkoli je to jen pár hodin po zveřejnění nemovitosti, byt už je prodaný, ale realitní makléř vás naláká na jiný – stejně krásný, jen o trochu menší a dražší. Jdete se podívat na byt, o nějž byste jinak nestáli. Při prohlídce makléř pokračuje ve chvalozpěvu nemovitosti.

Ukradený inzerát

Podle spotřebitelských organizací přibývá inzerátů, které jsou takzvaně ukradené. V praxi to vypadá následovně: realitní makléř zkopíruje fotografie cizí nemovitosti a její popis. Inzeruje nemovitost a v okamžiku, kdy do realitky zavolá kupec, kontaktuje vlastníka nemovitosti a začne ho přesvědčovat k uzavření zprostředkovatelské smlouvy. Někdy dokonce sám absolvuje prohlídku bytu jako fiktivní zájemce, aniž by vlastníka upozornil, že chce byt nabízet – při této prohlídce si sám může pořídit fotografie. Z takového jednání plynou případná rizika pro kupujícího i prodávajícího.

Je inzerát pravdivý?

Inzeráty zveřejněné na realitních serverech mají vzbudit váš zájem, abyste makléři zavolali, potom už hodně záleží na jeho prodejních a vyjednávacích dovednostech. A samozřejmě na skutečném stavu nemovitosti. Ke zatraktivnění inzerátu mohou přispět i nepřesnosti o velikosti bytu (do výměry je započten i balkon). Lže se také o umístění bytu (patro nebo orientace). Přikrášlené mohou být i informace o občanské vybavenosti v lokalitě, o dostupnosti služeb nebo o nákladech spojených s provozem bytu. Pomůže, pokud kontaktujete správce domu či se zeptáte sousedů a samozřejmě si lokalitu důkladně prohlédněte. Zajímejte se také o plánované stavební úpravy v místě nebo o stavební plány – může se totiž stát, že ten hezký výhled do zeleně, který by vás přesvědčil ke koupi menšího bytu, bude už brzy zastavěn.

Kdo koho zastupuje

Abyste měli jistotu, že si neprohlížíte nemovitost, jejíž prezentaci si realitní makléř vypůjčil a vy máte sloužit jako návnada na prodávajícího, aby s realitkou začal spolupracovat, chtějte vždy vidět zprostředkovatelskou smlouvu k nemovitosti. Tu mezi sebou uzavírá realitní kancelář a prodávající.

Majitel nemohl

Úloha realitních kanceláří je zprostředkovatelská – fungují jako mezičlánek vašeho vztahu s prodávajícím. Pokud jste se rozhodli byt koupit a na schůzce, kde jste se měli sejít všichni tři (vy, makléř i prodávající), majitel chybí, dohodněte si jiný termíny. Na smlouvě totiž musí být i jeho podpis – podpis skutečného prodávajícího, jehož vztah k nemovitosti byste si měli rozhodně prověřit (opravdu je jediný vlastník?).

Fronta na byt

Realitní makléři se ve vás budou snažit vzbudit zdání, že na byt čeká zástup zájemců. Je o obehraný trik, který ale funguje – možná že bydlení už hledáte dlouho, možná, že už jste z toho unavení, možná, že nedostatky bytu chcete přehlédnout. Záměrem je jediné: abyste co nejdříve podepsali rezervační smlouvu a realitní kancelář inkasovala rezervační poplatek, jenž je obtížné získat zpět, pokud si přes noc vše rozmyslíte. Když se to vezme kolem a kolem – pokud je tolik zájemců o byt, proč realitní makléř tlačí právě na vás? Na druhou stranu, třeba je byt opravdu pěkný a za skvělou cenu, a proto vás realitní makléř jen upozorňuje, že ho kontaktovalo více zájemců. Všímejte si i detailů v jednání. Mnohé napoví.

Kdo platí provizi

Realitní kanceláře nepracují zadarmo, to je přirozené. Kdo provizi zaplatí, zda kupující nebo prodávající, a v jaké výši, by mělo zaznít ještě před tím, než podepíšete rezervační smlouvu předcházející smlouvě kupní. Může se totiž stát, že provizi zaplatí jak kupující, tak prodávající. Všimněte si, že výše rezervační zálohy složené při koupi nemovitosti, většinou odpovídá výši provize. Hned na začátku jednání o případné koupi bytu by mělo být jasné, zda se rezervační poplatek odečítá z celkové ceny nemovitosti a jaké jsou podmínky jeho vrácení.

Co ještě zaplatíte

Provize je jasná. Někdo ji bude muset zaplatit. A co dál? S prodejem bytu se pojí řada administrativy i poplatků. Než rezervační smlouvu podepíšete, ujistěte se, co vše budete platit. Může se stát, že při osobním jednání vám makléř slíbí, že realitka zaplatí poplatek za vklad nemovitosti do katastru, ale ve smlouvě o tom není ani zmínka. Trvejte na tom, aby vše bylo smluvně podchyceno. Čtěte každou větu ve smlouvě a buďte si jisti, že víte, co znamená.

Úschovna peněz

Než bude nemovitost v katastru zapsána na vaše jméno, využívá se mezičlánku pro finanční transakci – úschovny peněz. Tam obnos čeká, než je vklad v katastru provedený. Až poté jsou peníze převedeny na účet prodávajícího. Úschovnu je možné využít u notáře nebo advokáta. Často ji nabízí i realitní kanceláře. Na první pohled se to zdá jako dobrý nápad – ušetříte za poplatky, uspoříte i nějaký čas. I kdyby makléř jednal v dobré víře, tak nemusí mít potuchy o stavu firmy – možná, že je realitka ve finančních potížích a vy o peníze uložené na jejím účtu přijdete.

Setkali jste se při koupi nebo prodeji bytu s nekalým jednáním realitních makléřů? Jaké triky jste odhalili?

 

 

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development