element letňany

Magazín o bydlení

Kupujete nový byt? Tady je seznam věcí, na které se při prohlídce zaměřte

Když se konečně dostanete na prohlídku vysněného bytu, nenechte se ošálit prvním dojmem. Prohlížejte nemovitost pečlivě. A ptejte se. Připravili jsme pro vás seznam věcí, které byste při první prohlídce bytu neměli opomenout.  

Na prohlídku bytu se pořádně připravte. Už ve chvíli, kdy si domlouváte schůzku, se realitního makléře nebo prodávajícího vyptejte na kritéria, jež vás zajímají. Z fotografií a popisu nemusí být vše zřejmé. Zeptejte se například na příslušenství k bytu (sklep, balkon, terasa), na orientaci nebo dispozice.

Zkuste získat co nejvíce informací ohledně technického stavu bytu – pokud je v inzerátu uvedeno, že je rekonstruovaný, chtějte podrobně vědět, jaká rekonstrukce byla provedena a kdy. Nespokojte se s obecnými informacemi. Připravte si seznam dotazů, které při prohlídce vznesete. Neuškodí, pokud si dopředu sepíšete seznam kritérií nového bytu a postupně si budete odškrtávat, zda je nemovitost splňuje.

Technický stav bytu je klíčový

Byt může být na hezkém místě. V pěkném a udržovaném domě. Ale sám o sobě nemusí být v dobrém technickém stavu. Možná, že máte chuť pustit se do pořádné rekonstrukce, počítejte ale s tím, že vás bude stát čas a další peníze navíc.

Některé technické „detaily“ přitom může být obtížné vyřešit – například odstranění plísní nebo vlhkosti. Praskliny ve zdech nemusí být jen povrchové, ale mohou ukazovat na poměrně velký technický problém.

Při prohlídce si byt „osahejte“. Poklepejte na obklady v koupelně, zjistěte, zda drží dobře a nejsou duté. Odkryjte koberec v rohu, zda pod ním nebují plíseň. Prověřte kondici podlah. Dotkněte se omítky, zda neodpadává kvůli vlhkosti ve zdech. Zkuste pustit vodu v koupelně i v kuchyni. Otevřete a zavřete okna i dveře na balkon. Prověřte zdroje vytápění.

Ptejte se na to, v jakém stavu jsou stoupačky a kdy byly naposledy měněny. Požádejte prodávajícího, aby vám otevřel skříň, a vy jste si je mohli prohlédnout. Informujte se o elektrických rozvodech v bytě i po celém domě. Zejména staré hliníkové rozvody mohou být nebezpečné. Jejich výměna za měděné vás bude stát poměrně dost peněz. Pokud vás byt opravdu zaujme, vyplatí se vzít si na další prohlídku zkušeného technika, který stav posoudí z odborného pohledu.

Dispozice bytu, dům a okolí

Když vás technický stav bytu uspokojí, zajímejte se o jeho dispozice a orientaci na světové strany. Jsou pokoje průchozí nebo neprůchozí? Budete mít dost soukromí? Je obývák orientovaný na jižní stranu a vy tak budete mít dostatek světla? Nebo do obytné zóny bytu stíní protější budova? Má dům výtah? Vyžádat si můžete i nákres nemovitosti, abyste si v klidu doma mohli sednout a zkusit naplánovat změnu dispozic nebo příček.

Projděte se také po bytovém domě a po blízkém okolí. Je na chodbách čisto? Jak dostupná je lokalita MHD a autem? Je v blízkosti občanská vybavenost? Jsou nedaleko parky nebo zeleň či hřiště? Nebude vás rušit magistrála, po které jezdí auta ve dne v noci? Není blízko vchodu večerka, u níž postávají lidé s lahvemi?

Základní seznam otázek při prohlídce bytu

  • Jak je interiér rozvržen? Jaké má byt dispozice? Vyhovují vám, nebo je budete chtít měnit?
  • Jaký je stav oken a dveří? Těsní dobře?
  • Jsou stropy rovné a bez prasklin? Nebo na nich vidíte nerovnosti a praskliny, jež signalizují větší poškození?
  • Nezatýká do bytu?
  • V jakém stavu je topení, potrubí, rozvody, elektřina, zásuvky?
  • Je tlak vody dostatečný?
  • Jak splachuje WC?
  • Jaký zdroj vytápění je v bytě instalovaný? Kolik předchozí majitelé utratili za vytápění?
  • Jak vypadají podlahy? Jsou pevné a nové, nebo je bude třeba vyměnit?
  • Není v bytě cítit vlhkost nebo známky plísní?
  • Kolik budete platit do fondu oprav? Jak funguje SVJ?

Máte právo se ptát a promýšlet

Pokud se vám při prohlídce rozbuší srdce a vy vytušíte, že se zrovna rozhlížíte po svém novém domově, nedávejte příliš najevo své nadšení. Uvažujte racionálně. Realitní makléři i prodávající na vás mohou začít tlačit, zmiňovat se o dalších zájemcích, kteří jsou ochotni hned podepsat rezervační smlouvu.

Ke kvalifikovanému rozhodnutí, zda byt koupit, potřebujete celou řadu informací. Měli byste si být jisti technickým stavem bytu. Zároveň je třeba nahlédnout do katastru nemovitostí, pokud jste to ještě neudělali.

Po realitním makléři chtějte, ať vám dá čas na pročtení rezervační smlouvy, smlouvy o smlouvě budoucí a kupní smlouvy. Vyptejte se také na zápisy ze schůzí SVJ, projděte si jejich stanovy. Zjistěte, kolik peněz je ve fondu oprav, zda společenství neplánuje vzít si v dohledné době úvěr, což by mohlo navýšit měsíční platby.

Ve chvíli, kdy jste si jisti, že o byt stojíte a máte veškeré informace, můžete začít vyjednávat o ceně. První prohlídka bytu je ideální čas, kdy s tím začít. Uvidíte, zda je snížení ceny možné. Nezapomeňte na to, že celý proces koupě bytu je obchod a jeho přirozenou součástí je obchodní jednání.

Jaké jsou vaše zkušenosti s nakupováním bytu?

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development