element letňany

Magazín o bydlení

Majitel versus nájemník. Kdo má jaká práva?

Pronájem bytu může být ošemetný. Experti se shodují, že důležitá je smluvní úprava. Smlouvu o pronájmu bytu proto nepodceňujte, ať už jste jeho majitel nebo nájemník. Obě strany mají podle nového občanského zákoníku své povinnosti i práva. Podíváme se na ty nejdůležitější z nich.

Když ve smlouvě uvedete, že si v bytě, jenž pronajímáte, nepřejete domácí zvíře, přistěhovanou osobu nebo kouřícího nájemníka, nemusí to nutně znamenat, že vaše požadavky bude nájemník respektovat. Práva a povinnosti jsou jedna věc, vymahatelnost věc druhá. Dnes se podíváme na práva a povinnosti, které vůči sobě mají majitel nemovitosti a její nájemce. Příště se zaměříme na otázku vymahatelnosti práva.

Spory mezi majitelem bytu a nájemníkem jsou jedny z nejčastějších, které vznikají v oblasti bydlení. Odborníci odhadují, že z 95 % nejsou řešeny právní cestou. Prostě proto, že jedna či druhá strana ustoupí. Důvodů je víc – peníze, čas, obava z neúspěchu a také neznalost svých práv.

Pamatujte na písemnou smlouvu

Džentlmenské podání ruky místo smlouvy přenechejte romantickým filmům. Raději mezi sebou uzavřete písemnou smlouvu o pronájmu bytu. Ostatně, tak to nařizuje i zákon. Pokud uzavíráte smlouvu jen na rok a nájemce bude v bytě dál bydlet, obnovte ji. Zákon totiž počítá s takzvaným faktickým nájem. A pokud nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, tak se nájemní smlouva pokládá za řádně uzavřenou. Pronajímatel je potom vázán stanovenými důvody pro ukončení nájmu a rovněž tříměsíční výpovědní lhůtou.

Pronájem i se zařízením

Pronajmout částečně nebo plně zařízený byt může být pro majitele ošemetné. A pro nájemníka zrovna tak. Později mohou vzniknout spory ohledně poškozeného vybavení nebo naopak o to, kdo opraví rozbitý sporák. Vyplatí se proto takové věci dohodnout dopředu a vepsat je do smlouvy. Výhodné je také sepsat, jaké spotřebiče a nábytek se v pronajímané nemovitosti nachází a v jakém stavu. Dobré je přihlédnout k opotřebení, které užíváním nemovitosti vzniká. To by ovšem mělo být úměrné. Není například možné, aby majitel po nájemci požadoval po pěti letech užívání bytu zakoupení nové kuchyňské linky, protože v době jeho nastěhování byla nová a nyní vykazuje běžné známky opotřebení. Jiná je situace, pokud bude linka poškozena viditelně – například budou ulomená dvířka či se v nich objeví díra po násilnostech. V takovém případě je relevantní požadovat náhradu škody.

Byt musíte pronajmout i se službami

Byt není možné pronajmout bez služeb, jako jsou dodávky vody nebo tepla či odvoz odpadu. To výslovně říká i nový občanský zákoník. Ke službám konkrétně patří: dodávky vody, dodávky tepla, odvod odpadních vod, odvoz komunálního odpadu, úklid a osvětlení společných prostor, zajištění rozhlasového a televizního vysílání. Pokud by nájemce při přebírání bytu zjistil, že některé tyto služby nejsou zajištěny, například neteče voda nebo jsou přerušené elektrické rozvody v podstatné části bytu, je dobré požadovat ještě před nastěhováním nápravu. Pokud některá z těchto služeb přestane v průběhu pronájmu fungovat, měl by nájemník kontaktovat majitele, aby potíž vyřešil. V opačném případě může nájemce požadovat slevu z nájmu.

Další osobu je třeba nahlásit

Když majitel byt pronajme jedné osobě s tím, že tam bude tato osoba bydlet sama, nemůže si potom přizvat polovinu lidí z rodiny, aby s ní byt obývali. Jinak řečeno – majitel musí vědět, kolik osob bude v pronajaté nemovitosti žít. Pokud by nájemce toto nedodržel, může pronajímatel smlouvu vypovědět. Řádný nájemce si může vzít svého podnájemníka, který mu budu za obývání části bytu platit. Nájemce nepotřebuje souhlas majitele, ale musí ho o této skutečnosti informovat a sdělit mu, kolik osob v bytě přebývá. Podmínkou je, že nájemce spolu s podnájemcem musí v bytě bydlet. Nutno dodat, že podnájemní smlouva končí vždy, když skončí smlouva nájemní.

Trvalý pobyt bez souhlasu majitele

Majitelé, kteří pronajímají byt, si často myslí, že v nemovitosti nemůže mít nájemník trvalé bydliště, aniž by mu dali souhlas. Zákon ale říká pravý opak. Nájemník nepotřebuje souhlas majitele, aby si v pronajatém bytě zařídil trvalé bydliště, musí o tom však majitel informovat. K vyřízení trvalého bydliště pak stačí předložit sepsanou nájemní smlouvu.

Nájemné a kauce

K zásadnímu právu majitele pronajímané nemovitosti patří právo vybírat nájemné. Jeho výše musí být uvedena v nájemní smlouvě a je záležitostí dohody obou smluvních stran. S nájemcem je možné si dohodnout každoroční zvyšování nájemného, a to s ohledem na tržní nájemné. Pokud taková dohoda není, může pronajímatel písemnou formou navrhnout zvýšení nájemného (a to do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě). Navržené zvýšení nájemného (spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech) nesmí být v součtu vyšší než dvacet procent. Nezaplacení nájemního (delší než tři měsíce) se považuje za závažné porušení povinností nájemní a znamená možnost okamžité výpovědi.

Právo kauce a požadavky úroků

Majitel bytu má právo požadovat kauci, ta slouží jako peněžitá pojistka. Kauce nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel kauci vrátí nájemci, ale může si odečíst například to, co nájemce dluží z nájmu nebo co padne na poškozené vybavení bytu. Nájemce může požadovat, aby byly k vrácené kauci připočítány úroky, a to ve výši zákonné sazby.

Výpověď smlouvy

Obě strany mohou smlouvu o pronájmu vypovědět. Zákonná výpovědní lhůta je tříměsíční. Pokud nájemce učiní závažné porušení smluvních podmínek, například neplatí nájem nebo byt poškozuje, může pronajímatel ukončit smlouvu ihned, bez výpovědní lhůty.

Pronajímáte byt? S jakými těžkostmi ze strany nájemníků jste se setkali? Anebo naopak, jaké potíže vám jakožto nájemcům dělal majitel byt?

element letňany

Praha už nestačí. Lidé hledají bydlení ve středních Čechách

Nedostatek bytů v hlavním městě a jejich vysoké ceny nutí Pražany hledat bydlení za hranicí metropole. Podle propočtů developerů by se v Praze mělo stavět kolem 10 tisíc bytů ročně, což je zhruba stejně jako v Mnichově. V reálu jich tady vzniká mnohem méně. Proto se lidé stále častěji stěhují do regionů, zejména do středních Čech. To menším obcím a městům způsobuje nemalé potíže a byty zdražují i tady.

 

Na dlouhodobý nedostatek bytů v Praze poukazují dlouhodobě developeři i realitní makléři. Protože ale lidé chtějí bydlet, staví se jinde – konkrétně tam, kde vyřízení stavebního povolení netrvá roky. Trh si tak podle Pavla Klimenta z KPMG pomáhá výstavbou za hlavním městem. Potíž je ale v tom, že příjezdové cesty bývají zatížené dopravou a z řady měst a vesnic už přestává být Praha dojedná. Toho si všímají i starostové některých středočeských obcí a měst.

 

Bydlení za Prahou je dostupnější

Nápor Pražanů, kteří opouštějí hlavní město, tak způsobuje nemalé potíže. „Cítíme, že přichází další vlna suburbanizace. Hlad developerů po zastavování obcí kolem Prahy je extrémní. Je mnohem jednodušší měnit územní plány ve středních Čechách než v Praze, a to může vyvolat další osídlování prstence kolem metropole,“ upozornil Martin Kupka, starosta Líbeznice.

 

Zatímco dříve lákala Pražany do přilehlého regionu hlavně touha po bydlení v přírodě a po domku se zahradou za cenu bytu, dnes mají jiné důvody. Ceny pražských bytů v novostavbách totiž mnohdy atakují hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční, a tak už nejsou pro běžně vydělávající rodinu dostupné. „Nůžky se otevřely. Dostupnost bydlení v Praze se snížila, ve Středočeském kraji vztaženo k metropoli narostla,“ dodal Pavel Kliment.

 

Středočeský kraj navíc výstavbu nezanedbává. Jen loni se tady stavební firmy pustily do výstavby 459 bytů na 100 tisíc obyvatel. V metropoli to bylo pouze 322 bytů na 100 tisíc obyvatel. A tento nepoměr může ještě narůstat.

 

Oblíbené jsou Říčany i Jesenice

Už dříve si lidé z Prahy oblíbili přilehlé obce a městečka. V kurzu jsou hlavně takové, které od metropole dělí vzdálenost do 30 kilometrů. Přilehlejší obce, jako jsou Říčany nebo Jesenice, jsou přitom už na pokraji svých možností. Kvůli dojíždění za prací se pak na silnicích táhnou dopravní zácpy.

 

Přesto tady poptávka po bydlení roste, což má vliv i na ceny nemovitostí. Příkladem jsou právě Říčany, kde je v současné době největší poptávka po novém bydlení. „Ve městě je obecně silný přebytek poptávky nad nabídkou. Žádané jsou všechny kategorie nemovitostí od malých bytů, přes chaty, levnější i dražší domy, luxusní vily, menší stavební parcely až po pozemky na luxusní sídlo,“ sdělil realitní makléř Jan Bareš.

 

Například průměrná cena panelového bytu v Říčanech se už vyšplhala na 70 tisíc korun za metr čtvereční. Malé byty po rekonstrukci se pohybují okolo 85 tisíc korun za čtvereční metr. Sehnat ve městě byt v novostavbě, je nyní v podstatě nemožné. Nové bytové domy tu sice v posledních letech vyrostly, jenže co se postaví, se ale téměř okamžitě prodá, a to za částky kolem 100 tisíc korun za metr čtvereční menšího bytu a 80 tisíc u bytů velkých. „Rovněž kvalitních stavebních pozemků je jako šafránu. Většinu těch, které jsou ještě v nabídce, je komplikované připojit na sítě,“ upozornil Jan Bareš. Průměrná cena stavebních parcel se podle údajů společnosti M&M Reality pohybuje okolo 5 tisíc korun za metr čtvereční.

 

Zdražuje i bydlení za Prahou

Podobná je i situace v Jesenici, kde ceny menších bytů do 50 metrů čtverečních v posledních letech vzrostly o statisíce. Je zřejmé, že stěhování proměňuje skladbu vesnic, takže například Jesenice už dávno není vesnicí se starousedlíky. Vznikla tu řada novostaveb, v některých částech dokonce nová sídliště a další výstavba se plánuje.

 

Svůj podíl na tom má i pracovní uplatnění. „Příležitostí je v okolí dostatek, podniky se tady množí jako houby po dešti. Nedávno se rozšířila místní základní škola, nová základka se staví ve vedlejší vesnici, vznikají tady soukromé školky,“ všiml si realitní makléř Petr Török.

 

Některé byty v Jesenici zdražily do roku 2016 až o polovinu. Nahoru šly i pozemky, jež za poslední tři roky podražily zhruba o 2 tisíce korun na metr čtvereční. Dosáhly tak horní hranice okolo 8 tisíc korun za jeden čtvereční metr. Rozmach by do budoucna mohl být umocněn také plánovanou trasou metra D, která má končit právě v Jesenici.

 

Velmi silnou poptávku po nemovitostech, prudký nárůst cen i značné populační přírůstky lze sledovat i v dalších městech na dosah Prahy, například v Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích nebo v Berouně. V tomto velkém středočeském městě v posledních letech rovněž vzniká nová výstavba. Další lokalitou za Prahou jsou Zbuzany, kde nedávno vyrostly nové viladomy.

 

„Obecně jsou to města buď těsně u Prahy, nebo pak až do 30 kilometrů od ní, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen. Vzhledem k tomu, že v metropoli již v podstatě nepořídíte rodinný dům za cenu pod 8 milionů korun, navíc jsou vlivem opatření ČNB pro lidi hůře dostupné hypoteční úvěry, je logické, že zájem o nákup nemovitostí v těchto lokalitách prudce roste,“ dodal realitní makléř Jan Martina.

 

Řešením je i nájemní bydlení

Kromě stěhování se za Prahu mají lidé, kteří nedosáhnou na byty v Praze ještě další možnost: jít do nájmu. I zde je ale patrné zdražování. Průměrný čistý nájem bez služeb byl v metropoli ke konci roku 3 540 korun za metr čtvereční. Růst by mohl i v příštích letech. Poměr obyvatel, kteří bydlí v nájmu, je ve srovnání s jinými městy v Praze je ale zatím stále velmi nízký. Důvodem je mimo jiné i dostupnost bydlení v 90. letech minulého století, kdy byly hypotéky vůči platům relativně levné.

 

Investici do vlastního bydlení chápe většina lidí jako dobrou strategie pro zajištění se na stáří. Aby si ale mohla dovolit koupi bytu v Praze střední třída, muselo by podle developerů město odblokovat povolování bytů, které je nyní zdlouhavé, často trvá až 10 let. Větší nabídka bytů by pak mohla pomoci stlačit ceny opět dolů.

 

Pokud se ale bude povolovat tak málo bytů jako v posledních letech, bude v roce 2030 chybět v Praze 100 tisíc bytů. Tedy bydlení pro zhruba 200 tisíc lidí. Ve městě už nyní chybí zhruba 20 tisíc bytů.

Odstěhovali byste se kvůli vlastnímu bytu za Prahu?

Daň z nemovitosti zaplaťte do konce května. Jak na to?

S vlastnictvím bytu nebo domu je spojená řada povinností. Jednou z nich je i platba daně z nemovitosti. Už od poloviny dubna finanční úřady ve vlnách rozesílají ve složenky více než 3,3 milionům majitelů nemovitostí v České republice. Ti mají za zaplacení daně čas do konce května. Pokud je platba vyšší než 5 tisíc korun, je možné si ji rozdělit do dvou splátek. První je potřeba zaplatit do konce května, druhou stačí doplatit do konce letošního listopadu. Daň z nemovitých věcí je jediná z daní, která se přiznává a platí dopředu.

geosan development