Villa Střížkovská

Magazín o bydlení

Na chatu, na chalupu, nebo do bytu v horách?

Češi patří mezi nejvíce nadšené chataře a chalupáře. Je už zvykem, že ke svému bydlení, třeba městskému bytu, mají ještě nemovitost v přírodě. Poptávka po chatách a chalupách v souvislosti s koronavirovou krizí ještě vzrostla, protože zahraniční dovolené jsou méně dostupné. Pořídit si chalupu nebo chatu je ovšem v posledních letech dražší. Cena tradičních rekreačních objektů totiž v posledních letech roste až o 15 % každý rok. To dává vzniknout zcela novým trendům – lidé například neváhají nakupovat levnější panelákové byty v podhůří.

Chat a chalup je v České republice podle posledního sčítání kolem 450 tisíc. Jsou mezi nimi krásně opravné roubenky, bývalé zemědělské usedlosti a statky, chaty vystavěné v 70. a 80. letech minulého století, ale i novodobé minimalistické domy s moderním vybavením a komfortem městského bytu.

Každý totiž pojímá chalupaření a chataření po svém. Někdo potřebuje být v úzkém kontaktu s přírodou, a tak mu nevadí chata vtisknutá do stráně nad rybníkem, kde se v létě žije bez elektřiny a pro vodu se chodí do studánky. Jiní zase dávají přednost maximálnímu luxusu, u chalupy proto nechybí bazén a uvnitř domu jsou veškeré moderní elektrospotřebiče.

Prudké zdražení chat a chalup

Samozřejmě, rozhodují je cena a finanční dostupnost rekreačních objektů. Mít chatu nebo chalupu se v České republice stává opět velkým trendem, a poptávka tlačí ceny rekreačních nemovitostí nahoru. Za poslancích pět let jejich ceny v některých lokalitách vyskočily několikanásobně.

Značně podražily chalupy a chaty v Jihomoravském kraji, potom také kolem Liberce a ve Středočeském kraji – tam hledají rekreační objekty hlavně lidé z Prahy. Ve středních Čechách se průměrné ceny za metr čtvereční chat a chalup zvedly o přibližně 8 500 korun, za metr čtvereční tak lidé nyní platí kolem 22 500 korun.

Zdražují i nemovitosti v dalších oblastech, především v horách. Exponovaná je například Šumava, Krušné hory, Krkonoše, Jizerské hory. Tyto lokality přitahují nejen v létě, ale také v zimě, zvlášť pokud je v jejich blízkosti sjezdovka. Zájemci o rekreační objekty tady platí kolem 15 000 korun za metr čtvereční. Velká poptávka je rovněž po chatách a chalupách v okolí Lipna – zde je podle realitních makléřů už několik let vyprodáno, roste zde sice nová výstavba, ale ta je drahá.

Zdražování není u konce

Chaty a chalupy, co se týká cen, podle expertů ještě nedosáhly svého maxima. Jejich ceny budou podle všeho růst. Přispět k tomu může i koronavirová krize, která omezila – a do budoucna znovu může omezit – cestování. Pro člověka s běžným výdělkem tak jsou tradiční rekreační nemovitosti v podstatě nedostupné.

„Typická chalupa, jak si jí většina z nás představí, se v atraktivních turistických lokalitách stala pro střední třídu v podstatě nedostupnou. Tento trend se s každým rokem posouvá do stále širších oblastí,” popisuje Hendrik Meyer, CEO Bezrealitky a dodává: „Nastává tak paradoxní situace, kdy například starší chalupa bez pozemku u silnice stojí více než běžný byt v totožné lokalitě uprostřed zeleně.“

Panelové chalupy v přírodě

Češi jsou ovšem typičtí tím, že hledají možnosti a umí si poradit v jakékoli situaci. A tak dalo zdražování rekreačních nemovitostí vzniknout docela novému trendu, jemuž se říká „panelové chalupy“. Lidé si totiž všimli, že zatímco ceny chalup v žádaných oblastech jdou nahoru, panelové byty v horských a podhorských oblastech, v pohraničí nebo u bývalých vojenských újezdů jsou cenově dostupné.

Zároveň mají jednu velikou výhodu – jsou často doslova jen pár kroků od panenské přírody, ale pro běžné bydlení jsou kvůli chybějícím pracovním příležitostem neatraktivní. Roli specifického rekreačního objektu s případnou možností jednoduchého pronájmu však splní znamenitě. Navíc, majitelé nemusí ztrácet čas s péčí o nemovitost nebo o zahradu, šetří také na energiích a službách, protože provoz bytu je lacinější než provoz a údržba chalupy.

Nejedná se zatím o masový trend, do budoucna může sílit. „Byty se nachází v místech, kde se produktivní člověk nemá šanci uživit. Často se navíc jedná o byty, které jsou již nějakou dobu vybydlené. Pro rekreaci se však paradoxně hodí skvěle. Pokud někdo potřebuje pouze místo na přespání v přírodě, kde si může celoročně nechat za bezpečnostními dveřmi třeba kolo a vyrážet do okolí, ten může mít panelovou chalupu už za pár set tisíc s možností jednoduché rekonstrukce. A ceny těchto objektů budou spíše stagnovat nebo klesat,“ Hendrik Meyer.

Potenciál maloměsta

Podobně lákavá mohou být i česká maloměsta, v nichž je řada objektů, které kvůli přesunu obyvatel do spádových sídel ztratily svou rezidenční funkci a jsou trvale neobydlené. Jejich cena je díky tomu podprůměrná, často neprávem. Cenová hladina může být stlačena pod běžnou úroveň takzvaným efektem lokálního stigmatu – například bývalým průtahem obcí, který byl nahrazen obchvatem nebo již zrušeným průmyslovým provozem. Ceny nemovitostí v dané lokalitě na to však zatím kvůli nižší poptávce nezareagovaly. A právě tyto objekty se díky „second chance“ efektu mohou stát opět plnohodnotnými nemovitostmi.

Opět se to týká především bývalých pohraničních měst. Spousta lidí vůči nim má předsudky, nevidí, kolik práce samosprávy udělaly v posledních letech na zlepšení životních podmínek a jak se proměnila struktura místních obyvatel. „Myslím si, že právě pro menší česká města bude současná sezona obrovskou vzpruhou. Pokud dokážou dobře zareagovat v rámci sebepropagace, mohou získat celou řadu nových vlastníků objektů, často bohatších a s městskými návyky, kteří mohou mít v dlouhodobém hledisku velice pozitivní dopad na ekonomiku samosprávy nebo obnovu života v obci,” konstatuje Hendrik Meyer.

Investice i zástava

Podobný byt – stejně jako chalupa nebo chata – může do budoucna posloužit i jako zástava. Nebo naopak investice, jež může do rodinného rozpočtu přinést pár tisíc navíc. Když bude byt hezky zrekonstruovaný, je možné ho pronajímat. Nemusí jít hned o velké věci, například prostřednictvím Airbnb nebo jiných portálů, ale třeba o pronájem na dovelenou známým.

Jak se na víkendové bydlení díváte vy? Máte chatu, chalupu nebo byt v podhůří?

Villa Střížkovská

Kde se v Praze staví nové byty?

Navzdory koronavirové krizi vrostl zájem o nové byty. A to i přesto, že ceny nových nemovitostí rostou – nejen v Praze, ale i v některých regionech. V metropoli se přitom bytů dlouhodobě nedostává. Podívali jsme se, kde se aktuálně staví a jak se trh s rezidenčním bydlením v posledních měsících proměnil.

Dopad pandemie koronaviru na nemovitostní trh není tak velký, jak někteří odborníci očekávali. Například podle nedávného šetření společnosti Trigema, Skanska Reality a Central Group se za první pololetí letošního roku se v Praze prodalo 2 400 nových bytů. To je jen o tisícovku méně než loni za stejné období.

Zájem je i o dražší byty

Nepotvrdily se ani předpoklady, že ceny nemovitostí půjdou dolů. V Praze narostla průměrná cena nových bytů z původních 106 392 korun na 108 261 korun za metr čtvereční. Cena mimopražských bytů stoupla z 60 053 na 61 933 korun za metr čtvereční.

„Dopad pandemie na ceny nových bytů se doposud nepotvrdil. Naopak sledujeme dvouprocentní nárůst cen oproti předcházejícím třem měsícům. Dochází k naplnění prognózy, že ceny realit v dobrých lokalitách z důvodu nedostatečné nabídky, vysokých cen projekčních a stavebních prací a zdlouhavých povolovacích procesů budou pravděpodobně i nadále stoupat, a to v řádu jednotek procent,“ říká Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality.

Jinými slovy, zatímco hodnota peněz spíše klesá, u nemovitostí je to naopak. Jejich hodnota se průběžně zvyšuje. Zájemcům o bydlení hrají do karet i klesající průměrné sazby hypoték, a tak podle řady odborníků představuje investice do nového bytu perspektivní příležitost. „Do dalších měsíců lze očekávat, že se poptávka po bydlení bude ještě zvedat a celkové prodeje budou stejné jako před dvěma lety, nebo dokonce ještě vyšší,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema.

Výstavba bytů v Praze

Trh s novými byty se ovšem dlouhodobě potýká s jejich nedostatkem. Získat stavební povolení je zdlouhavé, navíc například v Praze ubývá pozemků vhodných pro výstavbu. Přesto postupně v některých místech metropole vzniká nové rezidenční bydlení. „Nedávno jsme dokončili projekt v Letňanech se 107 byty. Ještě jsme nepřevzali stavbu od dodavatele, a už jsou všechny byty prodány,“ uvádí Petr Beneš, ředitel společnost Geosan Development.

Tato společnost pak pracuje také na rezidenčním projektu ve Zbuzanech u Prahy. „Zbuzany jsou – kromě Choťánek u Poděbrad, kde prodáváme pozemky pro výstavbu rodinných domů, náš jediný projekt mimo prahu. Zápasíme tam ale s povolovacím procesem. Projekt má územní rozhodnutí. Změnilo se však vedení radnice, které se postavilo proti projektu, a hází nám klacky pod nohy. Nemáme proto stále stavební povolení. Kromě tohoto projektu se ale nechceme příliš posunovat mimo Prahu. Tyto projekty jsou ještě mnohem citlivější na cenu než ty pražské,“ dodává Petr Beneš.

Geosan Development pak bude stavět byty také na pražském Chodově. Tady se plánuje komorní projekt dvou viladomů v původní zástavbě rodinných domů a vil na Praze 4. Výhodou lokality je blízkost místa Opatov. Byty by se měly začít prodávat příští rok.

V přípravě je také projekt Rezidence Radimova v Břevnově. Tato výstavba je zasazena do malebné části Břevnova přímo u břehu rybníka Vincentinum. Oblast je formovaná potokem Brusnice, který pramení nedaleko, a vděčí mu za svůj členitý reliéf. Před stovkami let se údolím pnuly rozsáhlé vinice. Později zde vznikl klášter Kajetánů. Nedávno revitalizovaný rybník je v současnosti obklopený zelení. Developer zde plánuje nejen bydlení, ale také další úpravy – vytvoří například nové koryto Brusnice, kterou tím vrátí na povrch terénu, a provede rozsáhlé úpravy parku v severní části projektu. Díky tomu vznikne příjemný prostor, kde budou moct rezidenti odpočívat a trávit volný čas.

Architektura a městské části

Stále větší roli při rezidenčním bydlení hraje architektura. „Snažíme se, aby naše projekty byly architektonicky zajímavé. Na druhou stranu jsou ale projekty, u nichž se kupci rozhodují jen podle ceny, třeba investiční byty určené na pronájem. Je to škoda. Dobrá architektura se netýká jen peněz, ale i nápadu. Architektura se neodehrává jen na fasádě, ale i v dispozičním řešení, jak pohodově se v bytech bydlí. Důležitý je výraz domu, jak je mohutný, jak zapadá do lokality. Jde o celkový koncept domu,“ konstatuje Petr Beneš.

Nové výstavbě bytů v Praze a v dalších velkých městech by mohla pomoci koordinovanější spolupráce s radnicemi a komunálními politiky. Aktuálně je spolupráce nastavena individuálně, protože každá městská část je jinak orientovaná, má jiné představy a potřeby, neexistuje osvědčený návod.

Dnes se spolupráce řeší především individuálně. „Stává se, že volby změní priority městské části. A mezi městskými částmi a developery stále panuje nedůvěra. Vše dlouho trvá, narážíme na obstrukce. Městské části se bojí, co na jejich území vznikne. Často tomu lidé, kteří mají rozhodovat, ani nerozumějí. Je to pochopitelné, protože to nejsou stavaři. Mám zkušenosti z Nizozemska. Tam je spolupráce komunálu a developerů mnohem užší. A možná i díky tomu jsou ve výstavbě dále než my,“ uzavírá Petr Beneš.

Jak na výstavbu nových bytů nahlížíte vy?

Potíže se sousedy? Podívejte se, jaká jsou vaše práva

Najít příjemné bydlení za dobrou cenu je v současné době náročné. Dobrých bytů je stále málo a nové se staví jen pomalu. Když už hezké bydlení najdete, může vám život znepříjemnit soused – například hlukem, nepořádkem na společné chodbě nebo pravidelným grilováním na balkoně, z něhož jde kouř do vašich oken. Co si v takové situaci počít?

geosan development