Podpisem exkluzivní smlouvy jsou klientovi realitní kanceláře garantovány jisté výhody a privilegia, zahrnující kvalitnější servis a rychlejší prodej. Exkluzivní smlouvy se ale samozřejmě dá také zneužít a v konečném výsledku toho klientovi mnoho dobrého vlastně nepřinese. Jedná se sice o výjimky, ale přesto je vždy dobré, dát si při podpisu exkluzivní smlouvy pozor na řadu detailů.

Prodej bez exkluzivní smlouvy může znamenat komplikace

Vyhýbání se podpisu exkluzivní smlouvy velmi často vede k nabízení nemovitosti prostřednictvím více realitních kanceláří (dále jen „RK“). Žádná z nich se ale o nemovitost nijak zásadně nestará, majitel musí odpovídat na stále stejné dotazy realitních makléřů, umožňovat prohlídky potenciálním zájemcům a klientům RK, nemluvě o tom, že každá RK může uvádět za nemovitost rozdílnou cenu, což na případné zájemce rozhodně nepůsobí příliš věrohodně. Podobná nemovitost se dlouho nemůže prodat a nakonec na prodávajícího vyvíjí makléři tlak ohledně snížení ceny. Samozřejmě to není pravidlem, ale dost často nabízené nemovitosti neskončí nijak valně, právě z těchto důvodů.

Realitní makléři se pak o podobnou nemovitost dohadují, předhánějí, a jejich rivalita nakonec vyústí ve zmíněný tlak na prodávajícího, který nakonec sleví z původní ceny a nemovitost se třeba může prodat i pod hranicí své skutečné hodnoty. V takové situaci je rozhodně výhodnější podepsat s RK exkluzivní smlouvu, ale pozor na její znění! Na co si konkrétně dát pozor?

Co obnáší exkluzivní smlouva?

Podpisem exkluzivní smlouvy se vám RK zavazuje, že vaši nemovitost do smluveného termínu prodá za předem domluvenou cenu. Jestliže se RK nepodaří dostát svým závazkům, obvykle to nic neznamená, pouze to, že vy můžete smlouvu buď prodloužit a nebo zkusit štěstí jinde. Dodržení ceny RK garantuje, takže se při prodeji vyhnete zbytečnému smlouvání o ceně. Důležité je pro vás to, že pokud s RK exkluzivní smlouvu uzavřete, nesmíte už nemovitost sami prodat, samozřejmě po dobu platnosti smlouvy. Jestliže pravidla smlouvy nedodržíte, následuje pokuta a sankce. Do prodeje se zkrátka během trvání platnosti exkluzivní smlouvy nesmíte sami nijak angažovat.

Předností exkluzivní smlouvy je dokonalý přehled o zájemcích, věrohodnost vaší nabídky a samozřejmě také fakt, že ji RK bude propagovat i na úkor nabídek nemovitostí, které exkluzivní smlouvu nemají.

Co v exkluzivní smlouvě především zkontrolovat?

• Doba platnosti – ta záleží na RK a na tom, jak se domluví s vámi. Nejčastěji je exkluzivní smlouva sjednávána na 3-6 měsíců a delší doba (například neurčitá) se rozhodně nedoporučuje!
• Provize – nepodepisujte smlouvu, ve které stojí, že provize RK musí být vyplaceny ještě před uskutečněním prodeje. Vyplácejí se až po uskutečnění obchodu.
• Prodejní cena – v exkluzivní smlouvě musí být uvedena minimální cena za nemovitost, kterou RK nesmí měnit. A pokud by se k takovému činu RK rozhodla, musí k tomu vyžadovat váš písemný souhlas.
• Sankce – i ta by měla být v exkluzivní smlouvě uvedena, ovšem není to pravidlem ani povinností RK. Proto se při podpisu na výši sankcí při nedodržení smlouvy informujte, popřípadě chtějte písemné vyjádření a stanovení její hranice. Za co jsou sankce stanoveny? Především za čas, vynaložený realitním makléřem na propagaci vaší nemovitosti a samozřejmě i finančních prostředků, využitých na reklamu apod. Pozor ale na astronomické sankce!
• Úhrada nákladů za neprodanou nemovitost – existují případy, že si RK účtuje veškeré náklady, vynaložené na prodej vaší nemovitosti, přestože ji neprodala. Ani v tomto případě takovou smlouvu nepodepisujte. Za nulový efekt tak proděláte tisíce korun.