Současná ekonomická situace stále ještě nahrává kupujícím a investice do nemovitosti je velmi výhodná. Pronájem bytu vynáší poměrně slušný zisk, ovšem je vždy rizikem, pokud nenarazíte na slušného nájemníka, který se vám z nějakého důvodu rozhodne neplatit. Věřte, že v takové situaci vás nečeká nic příjemného.

Než se dostaneme k tomu, jaký na neplatiče zvolit bič, pojďme se podívat na pár tipů, jak této nepříjemné situaci předejít.

Proklepněte si nájemníka

První dojem není vždy směrodatný, a tak je dobré nájemníka podrobit menšímu výslechu. Zajímat by vás měly především základní informace:

Kde nájemník pracuje – získáte alespoň hrubý pojem o výši jeho výdělku a o stálosti povolání

Kde nájemník dříve bydlel – zkuste zjistit, kde dříve nájemník bydlel a proč z podnájmu odcházel

Kdo s ním v bytě bude bydlet – nájemní smlouva by měla uvádět všechny spolubydlící. Počet osob, které budou ve vašem bytě bydlet, můžete coby majitel určit sám. Zákon pronajímateli umožňuje určovat počet osob užívajících byt.

Důsledně sepište nájemní smlouvu

Od roku 2014 platí nový občanský zákoník, který s sebou přinesl celou řadu změn. Situace příliš nenahrává vlastníkům nemovitostí, ale naopak nájemníkům. Velmi častou komplikaci představují například zvířata a jejich chov ve vašem bytě. Nájemník může chovat jakékoli zvíře, aniž by byl nucen o tom vlastníka nemovitosti informovat. Pokud ve smlouvě bude zmíněn zákaz chovu zvířat v bytě, budete jednat v rozporu se zákonem a jako důvod pro výpověď z nájmu vám to v žádném případě stačit nebude. Zeptejte se proto nájemníka ještě před podepsáním smlouvy na to, zda chová nějaké zvíře. Pokud ano a vám to bude vadit, smlouvu s ním podepsat nemusíte. Důvod k výpovědi z nájmu může nastat tehdy, ohrožuje-li zvíře své okolí například zápachem či hlukem.

Ve smlouvě v každém případě zmiňte zákaz podnájmu bez vašeho písemného souhlasu. Pokud nic podobného ve smlouvě nebude, nájemník má plné právo dále pronajímat váš byt bez vašeho souhlasu.

Neuzavírejte smlouvu na dobu neurčitou. Běžně se praktikuje uzavření smlouvy na dobu určitou na 1 rok.

Nájemník neplatí. Jak mu vypovědět smlouvu?

Nejjednodušší cesta je vypovědět nájemníka po uplynutí stanovené lhůty. Zde je právo na straně vlastníka. Pokud smlouva vyprší a nájemník se odstěhuje s tím, že vám dluží za několik měsíců nájmu, máte právo po něm peníze vymáhat soudní cestou. Již po pěti pracovních dnech prodlení z neuhrazeného nájemného vznikají ze zákona úroky. Pokud jste je zapomněli uvést v nájemní smlouvě, nic se neděje. Úroky jsou tak jako tak stanoveny zákonem.

Pokud vám nájemce neplatí a do konce lhůty stanovené v nájemní smlouvě zbývá ještě spousta času, jedná se o problematičtější situaci. Pokus o vystěhování nájemce oficiální cestou může představovat velmi zdlouhavou záležitost. Jak jednat? Teprve po 3 měsících, kdy vám nájemce nezaplatí, máte právo poslat mu písemné upozornění, že jste neobdržel platbu. Dalšího čtvrt roku vám nezbývá nic než čekat. Soud můžete požádat o pomoc teprve až po půl roce neplacení. Počítejte ale s tím, že soud se vaším případem nebude zabývat ihned, ale přibližně po dalších dvou až třech měsících. Následně je nájemci zaslán platební příkaz a příkaz k vystěhování z bytu. V lepším případě se nájemce odstěhuje, v tom horším bude příkaz ignorovat. Výkon soudního příkazu k vystěhování trvá další dva až tři měsíce. Lehce si můžete spočítat, že celý proces trvá klidně i rok. Pokud máte nájemní smlouvu na dobu určitou (1 rok), můžete začít nabývat jistoty, že se vše vyřeší. Byt už ovšem může být ve stavu, v jakém předtím rozhodně nebyl. Nájemce musí splatit veškeré své dluhy, ovšem jak mu to dlouho bude trvat, je další otázka.

Kdy máte právo nájemníka vypovědět z nájmu?

V případě, že nebylo uhrazeno nájemné po dobu tří po sobě jdoucích měsíců a zároveň jako pronajímatel na dlužnou částku nájemníka písemně upozorníte a vyzvete ho k zaplacení a nájemník má přiměřeně dlouhou lhůtu k zaplacení dluhu.

Jestliže vám nájemník zaplatil jen část z dluhu, byť minimální, je situace považována jako za snahu platit.

Pronajímatel má právo k uhrazení pohledávek použít kauci, kterou od nájemníka vybral při podpisu nájemní smlouvy. Jak tato kauce může být vysoká? Až 6 měsíčních nájemných! Tato kauce je však poměrně vysoká a nájemníků, kteří by na ni byli ochotni přistoupit, je málo. Každopádně jako pronajímatel tuto možnost můžete využít.

Byt potřebujete vy sám

Existuje také další možnost, podstatně jednodušší: jakmile bude jasné, že jste nájemní smlouvu podepsali s neplatičem, máte možnost podepsat písemnou výpověď z nájmu s tím, že byt potřebujete vy sám coby majitel pro své vlastní potřeby, popřípadě pro potřeby příbuzných. K tomuto případu se vztahuje tříměsíční výpovědní lhůta.

Vyhněte se fyzickému napadení a rozporu se zákonem

Ve svém jednání se snažte vždy jednat v souladu se zákonem. Je totiž možné, že nájemník celou věc obrátí proti vám a ještě bude zákon stát na jeho straně. Vyhněte se fyzickému napadání a impulzivnímu chování.

Pokud vyprší platnost nájemní smlouvy a nájemník se odmítá vystěhovat, má nový nájemník právo byt užívat dle svého uvážení a schválně neplatičům jejich pobyt znepříjemnit. Jedná se o krajní řešení, nicméně plně zákonné.