element letňany

Magazín o bydlení

Nový byt, nebo rekonstrukce? Co se vyplatí?

Chystáte se pořídit si vlastní bydlení, ale stále se nemůžete rozhodnout, zda by to měl být zbrusu nový byt nebo byt starší, který byste rekonstruovali? Jaké jsou výhody a nevýhody pořízení nového, resp. staršího bytu? Jaké řešení se vyplatí?

Nabídka bytů na realitním trhu je široká. Vybírat si můžete ze starších bytů v paneláku i cihlových činžovních domech, stejně tak jako z nových bytů, které vznikají v rámci developerských projektů. Ceny bytů jsou dlouhodobě na minimu, takže podle řady odborníků je stále vhodná doba na investici do tohoto typu nemovitostí.

Panelový byt: Levný nákup může zdražit rekonstrukce

Panelové bydlení je lákavé pro řadu mladých rodin. Ceny panelových bytů totiž od roku 2008 významně klesly, a to v průměru o nějakých 20 %. Byt v paneláku o velikosti 3+1 je možné ve městech pořídit v průměru za 1,5 milionu korun (v Praze jsou ceny o něco vyšší). Zpravidla se nejedná o byt rekonstruovaný, takže je třeba při koupi počítat i náklady na jeho úpravu.

„Před půl rokem jsme našli pěkný byt v panelovém domě s hezkým výhledem a nedaleko centra města. Byt byl v původním stavu. Nejprve jsme si říkali, že si s původním vybavením bytu vystačíme, ale nakonec se nám podařilo navýšit hypotéku o 300 000 korun, takže zbylo i něco na rekonstrukci,“ uvedla Lenka N. z Prahy.

S přítelem si pořídili byt 3+1 na okraji hlavního města, kam se oba přestěhovali za prací. Byt je vyšel na 1,9 milionu korun. „Peníze na rekonstrukci jsme investovali do nových podlah, pořídili jsme nové dveře a předělali jsme také kuchyni a koupelnu, kde bylo ještě umakartové jádro. Vešli jsme se tak akorát do 300 000 korun, a to jsme nebyli nijak nároční na materiály a vybavení,“ dodala mladá žena. Celkem jsou nyní na částce 2,2 milionů korun.

Výhody a nevýhody staršího panelového bytu

Výhody

  • Nižší pořizovací cena
  • Rozvinutá infrastruktura (MHD)
  • Občanská vybavenost
  • Prověřené společenství vlastníků bytů

Nevýhody

  • Zpravidla nutnost rekonstrukce (bytové jádro apod.)
  • Nemoderní vybavení domu i bytu
  • Vyšší poplatky do fondu oprav
  • Většinou nedostatek zeleně v okolí

Dražší nový byt – komfort a nízké náklady na bydlení

Na druhé straně pomyslné osy bydlení stojí zbrusu nové byty, které vznikají v rámci nejrůznějších developerských projektů. „Místa pro vznik nové výstavby jsou investory pečlivě vybírány. Projevuje se zde snaha nabídnout komfortní a moderní způsob bydlení blízko zeleně a zároveň nedaleko centra,“ sdělila Lada Kuncová ze společnosti Geosan Development, která se věnuje výstavbě nových bytů v Praze.

Ačkoli také ceny nových bytů klesly, a to v průměru o 15 % oproti cenám z roku 2008, jsou vyšší než ceny starších panelových bytů. Na druhou stranu, nové byty disponují moderním vybavením, takže není třeba provádět žádnou rekonstrukci. Nižší jsou také náklady na bydlení (platí se méně do fondu oprav a nové stavby jsou již zateplené, takže klesají i výdaje za teplo apod.).

„Když jsme se rozhodovali, zda starší nebo nový byt, zvítězil nakonec ten nový. Líbilo se nám, že kolem nové výstavby je vše hezky upravené a čisté. Žila jsem nějakou dobu na venkově, takže kolem sebe potřebuju zeleň a nikoli panelákovou šeď. Navíc já ani muž nejsme ten typ, že bychom chtěli vybírat linku, dlaždičky, podlahy apod., takže nám vyhovovalo nastěhovat se do nového a moderního bytu,“ uvedla Andrea N., která si s manželem pořídila byt v nové výstavbě na okraji Prahy.

Výhody a nevýhody nového bytu

Výhody

  • Moderní bydlení bez nutnosti rekonstrukce
  • Nízké příspěvky do fondu oprav a nižší náklady za energie
  • Zpravidla kryté parkovací stání, popř. garáž za zvýhodněnou cenu
  • Zeleň a hezčí okolí kolem domu

Nevýhody

  • Vyšší pořizovací náklady za nákup bytu
  • Méně rozvinutá dopravní infrastruktura (MHD)
  • Většinou nižší občanská vybavenost

Co se vyplatí?

Při tak velké investici, jako je pořízení nového bydlení, je třeba si vše dobře spočítat. Ačkoli se na první pohled může zdát, že levnější bude panelákové bydlení, nemusí tomu tak být vždy. Příspěvek do společného fondu oprav a náklady na energie mohou být až o několik tisíc korun měsíčně vyšší, než je tomu u bytu v novostavbě.

Proto se vždy ptejte i na to, jaké jsou náklady na energie, jak vysoký je příspěvek do fondu oprav apod. Nezapomeňte také do porovnání zahrnout případné náklady na rekonstrukci. Poté si můžete udělat objektivní srovnání, zda se vyplatí nový, nebo starší byt.

element letňany

Komentáře (2):

  1. Bytové jádro

    28.1.2014 v 8.13

    Málokdo se stěhuje do zcela nového bytu. Většinou je stejně nějaká ta rekonstrukce zapotřebí. A když ne hned tak časem.

Komentování je uzamčeno.

Praha už nestačí. Lidé hledají bydlení ve středních Čechách

Nedostatek bytů v hlavním městě a jejich vysoké ceny nutí Pražany hledat bydlení za hranicí metropole. Podle propočtů developerů by se v Praze mělo stavět kolem 10 tisíc bytů ročně, což je zhruba stejně jako v Mnichově. V reálu jich tady vzniká mnohem méně. Proto se lidé stále častěji stěhují do regionů, zejména do středních Čech. To menším obcím a městům způsobuje nemalé potíže a byty zdražují i tady.

 

Na dlouhodobý nedostatek bytů v Praze poukazují dlouhodobě developeři i realitní makléři. Protože ale lidé chtějí bydlet, staví se jinde – konkrétně tam, kde vyřízení stavebního povolení netrvá roky. Trh si tak podle Pavla Klimenta z KPMG pomáhá výstavbou za hlavním městem. Potíž je ale v tom, že příjezdové cesty bývají zatížené dopravou a z řady měst a vesnic už přestává být Praha dojedná. Toho si všímají i starostové některých středočeských obcí a měst.

 

Bydlení za Prahou je dostupnější

Nápor Pražanů, kteří opouštějí hlavní město, tak způsobuje nemalé potíže. „Cítíme, že přichází další vlna suburbanizace. Hlad developerů po zastavování obcí kolem Prahy je extrémní. Je mnohem jednodušší měnit územní plány ve středních Čechách než v Praze, a to může vyvolat další osídlování prstence kolem metropole,“ upozornil Martin Kupka, starosta Líbeznice.

 

Zatímco dříve lákala Pražany do přilehlého regionu hlavně touha po bydlení v přírodě a po domku se zahradou za cenu bytu, dnes mají jiné důvody. Ceny pražských bytů v novostavbách totiž mnohdy atakují hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční, a tak už nejsou pro běžně vydělávající rodinu dostupné. „Nůžky se otevřely. Dostupnost bydlení v Praze se snížila, ve Středočeském kraji vztaženo k metropoli narostla,“ dodal Pavel Kliment.

 

Středočeský kraj navíc výstavbu nezanedbává. Jen loni se tady stavební firmy pustily do výstavby 459 bytů na 100 tisíc obyvatel. V metropoli to bylo pouze 322 bytů na 100 tisíc obyvatel. A tento nepoměr může ještě narůstat.

 

Oblíbené jsou Říčany i Jesenice

Už dříve si lidé z Prahy oblíbili přilehlé obce a městečka. V kurzu jsou hlavně takové, které od metropole dělí vzdálenost do 30 kilometrů. Přilehlejší obce, jako jsou Říčany nebo Jesenice, jsou přitom už na pokraji svých možností. Kvůli dojíždění za prací se pak na silnicích táhnou dopravní zácpy.

 

Přesto tady poptávka po bydlení roste, což má vliv i na ceny nemovitostí. Příkladem jsou právě Říčany, kde je v současné době největší poptávka po novém bydlení. „Ve městě je obecně silný přebytek poptávky nad nabídkou. Žádané jsou všechny kategorie nemovitostí od malých bytů, přes chaty, levnější i dražší domy, luxusní vily, menší stavební parcely až po pozemky na luxusní sídlo,“ sdělil realitní makléř Jan Bareš.

 

Například průměrná cena panelového bytu v Říčanech se už vyšplhala na 70 tisíc korun za metr čtvereční. Malé byty po rekonstrukci se pohybují okolo 85 tisíc korun za čtvereční metr. Sehnat ve městě byt v novostavbě, je nyní v podstatě nemožné. Nové bytové domy tu sice v posledních letech vyrostly, jenže co se postaví, se ale téměř okamžitě prodá, a to za částky kolem 100 tisíc korun za metr čtvereční menšího bytu a 80 tisíc u bytů velkých. „Rovněž kvalitních stavebních pozemků je jako šafránu. Většinu těch, které jsou ještě v nabídce, je komplikované připojit na sítě,“ upozornil Jan Bareš. Průměrná cena stavebních parcel se podle údajů společnosti M&M Reality pohybuje okolo 5 tisíc korun za metr čtvereční.

 

Zdražuje i bydlení za Prahou

Podobná je i situace v Jesenici, kde ceny menších bytů do 50 metrů čtverečních v posledních letech vzrostly o statisíce. Je zřejmé, že stěhování proměňuje skladbu vesnic, takže například Jesenice už dávno není vesnicí se starousedlíky. Vznikla tu řada novostaveb, v některých částech dokonce nová sídliště a další výstavba se plánuje.

 

Svůj podíl na tom má i pracovní uplatnění. „Příležitostí je v okolí dostatek, podniky se tady množí jako houby po dešti. Nedávno se rozšířila místní základní škola, nová základka se staví ve vedlejší vesnici, vznikají tady soukromé školky,“ všiml si realitní makléř Petr Török.

 

Některé byty v Jesenici zdražily do roku 2016 až o polovinu. Nahoru šly i pozemky, jež za poslední tři roky podražily zhruba o 2 tisíce korun na metr čtvereční. Dosáhly tak horní hranice okolo 8 tisíc korun za jeden čtvereční metr. Rozmach by do budoucna mohl být umocněn také plánovanou trasou metra D, která má končit právě v Jesenici.

 

Velmi silnou poptávku po nemovitostech, prudký nárůst cen i značné populační přírůstky lze sledovat i v dalších městech na dosah Prahy, například v Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích nebo v Berouně. V tomto velkém středočeském městě v posledních letech rovněž vzniká nová výstavba. Další lokalitou za Prahou jsou Zbuzany, kde nedávno vyrostly nové viladomy.

 

„Obecně jsou to města buď těsně u Prahy, nebo pak až do 30 kilometrů od ní, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen. Vzhledem k tomu, že v metropoli již v podstatě nepořídíte rodinný dům za cenu pod 8 milionů korun, navíc jsou vlivem opatření ČNB pro lidi hůře dostupné hypoteční úvěry, je logické, že zájem o nákup nemovitostí v těchto lokalitách prudce roste,“ dodal realitní makléř Jan Martina.

 

Řešením je i nájemní bydlení

Kromě stěhování se za Prahu mají lidé, kteří nedosáhnou na byty v Praze ještě další možnost: jít do nájmu. I zde je ale patrné zdražování. Průměrný čistý nájem bez služeb byl v metropoli ke konci roku 3 540 korun za metr čtvereční. Růst by mohl i v příštích letech. Poměr obyvatel, kteří bydlí v nájmu, je ve srovnání s jinými městy v Praze je ale zatím stále velmi nízký. Důvodem je mimo jiné i dostupnost bydlení v 90. letech minulého století, kdy byly hypotéky vůči platům relativně levné.

 

Investici do vlastního bydlení chápe většina lidí jako dobrou strategie pro zajištění se na stáří. Aby si ale mohla dovolit koupi bytu v Praze střední třída, muselo by podle developerů město odblokovat povolování bytů, které je nyní zdlouhavé, často trvá až 10 let. Větší nabídka bytů by pak mohla pomoci stlačit ceny opět dolů.

 

Pokud se ale bude povolovat tak málo bytů jako v posledních letech, bude v roce 2030 chybět v Praze 100 tisíc bytů. Tedy bydlení pro zhruba 200 tisíc lidí. Ve městě už nyní chybí zhruba 20 tisíc bytů.

Odstěhovali byste se kvůli vlastnímu bytu za Prahu?

Daň z nemovitosti zaplaťte do konce května. Jak na to?

S vlastnictvím bytu nebo domu je spojená řada povinností. Jednou z nich je i platba daně z nemovitosti. Už od poloviny dubna finanční úřady ve vlnách rozesílají ve složenky více než 3,3 milionům majitelů nemovitostí v České republice. Ti mají za zaplacení daně čas do konce května. Pokud je platba vyšší než 5 tisíc korun, je možné si ji rozdělit do dvou splátek. První je potřeba zaplatit do konce května, druhou stačí doplatit do konce letošního listopadu. Daň z nemovitých věcí je jediná z daní, která se přiznává a platí dopředu.

geosan development