element letňany

Magazín o bydlení

Opravdu ten byt chcete? Přečtěte si 9 nejčastějších chyb při nákupu nemovitosti

Chybovat je sice lidské, ale chyby se většinou nevyplácí. O nákupu nemovitosti to platí dvojnásobně. Stojíte teď před rozhodnutím, zda nemovitost koupit, ale je to vaše poprvé? Podívejte se na 9 nejčastějších chyb při nákupu bytu a poučte se z omylů ostatních.

Skutečný stav bytu a skryté vady

Zvlášť u starších nemovitostí je potřeba mít oči otevřené, ale také v případě některých narychlo stavěných developerských projektů nebo rekonstruovaných bytů se zajímejte o technickou stránku nemovitosti. Asi si nemyslíte, že vlastník, který investoval do rekonstrukce byt s vidinou prodeje a výdělku, opravdu dbal na kvalitu. Projděte byt raději s technicky zdatným člověkem nebo si rovnou najměte odborníka. Zajímejte se o skryté a neviditelné, jako jsou například rozvody nebo elektroinstalace. Nebojte se zkusit spláchnout nebo pustit vodu v koupelně.

Lokalita a sousedé v okolí

Nekupujte zajíce v pytli. Projděte si okolí vašeho potenciálního nového domova. Jste si jisti, že se tím hezkým parkem, který obklopuje dům, nebudete bát projít večer? A že před večerku v ulici se nestahují pochybné existence z celé čtvrti, aby vám hulákali pod okny? Navštivte lokalitu v různou denní i večerní dobu, o víkendu i přes pracovní týden. Podívejte se na statistiky kriminality v okolí. Zkuste si zjistit také informace o sousedech, pokud je to možné.

Je to opravdu ten správný byt?

Možná se vám na první pohled zalíbil, protože má krásný balkonek a vysoké stropy, které jste si vždycky přáli. Přemýšlejte i nad praktickou rovinou – například byty ve starších činžovních domech s vysokými stropy se hůře vytápí, a účet za energie může být podobný jako v rodinném domku. Teď vám možná nevadí běhat každý den do čtvrtého patra, ale s kočárkem je to vážně náročné a s nákupem v pozdějším věku také.

Prověřte si nemovitosti

Pokud jste si jisti, že byt opravdu chcete, začněte s pátrací akcí. Zjistěte si co nejvíce informací o nemovitosti i o jejích majitelích. Začněte tím, že se podíváte do katastru nemovitostí (https://nahlizenidokn.cuzk.cz). Zde zjistíte, kdo je majitelem nemovitosti, získáte bližší informace o nemovitosti, velikosti pozemků apod. Kromě toho zde uvidíte, zda nemovitosti není vázána zástavním právem, zda na ní nejsou věcná břemena nebo nejsou jinak omezena vlastnická práva. Majitele si prověřte ohledně případných exekucí, a to prostřednictvím databáze www.ceecr.cz.

Než podepíšete rezervaci

Když o nemovitost projevíte zájem, realitní makléř vám předloží rezervační smlouvu. Ještě než ji podepíšete, nechte si předložit všechny důležité dokumenty. Nepodepisujte rezervaci hned, detailně si ji přečtěte, stejně jako navazující kupní smlouvu. Kromě toho si nechte předložit ještě následující dokumenty: originál nabývacího titulu (například kupní smlouvy), výpis z katastru nemovitostí, případné dokumenty, které omezují vlastnická práva (například věcná břemena), pokud kupujete novou nemovitost, vyžadujte také kolaudační souhlas. Rezervační smlouvu podepisujte pouze v případě, že nemovitost stoprocentně chcete a prověřili jste si ji. Pokud si berete hypotéku, měli byste ji mít nejlépe již schválenou, aby se vám nestalo, že ji nakonec nedostanete. Myslete na to, že je třeba zaplatit také daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 %.

Kam poslat rezervační zálohu?

Spolu s podpisem rezervační smlouvy skládáte i rezervační zálohu. Ta se pohybuje většinou mezi 30 až 100 tisíci korun, záleží na realitní kanceláři i hodnotě nemovitosti. Dejte si dobrý pozor, kam zálohu posíláte. Rozumné je využít nestrannou úschovnu peněz, kde finance počkají do doby, než obě strany splní závazky vyplývající ze smlouvy. Ojedinělé bohužel nejsou případy, kdy realitní makléři se zálohou zmizí, nebo se cukají splnit závazky vyplývající ze smlouvy.

Prostudujte si kupní smlouvu

A to ještě ideálně v době, než podepíšete rezervaci. Kupní smlouva na byt by neměla být jednostranná. Sledujte svá práva a povinnosti, a pokud ustanovením nerozumíte, požádejte o konzultaci právníka. I lidé zběhlí na realitním trhu využívají právní poradenství.

Zaplacení kupní ceny za byt

Zatím jste prošli nákupem bytu v pohodě a nic se nestalo? Neudělejte chybu v samotném závěru. Peníze neposílejte nikdy na účet původního majitele ani na účet realitní kanceláře, ale pro převod použijte advokátní nebo notářskou, případně bankovní úschovu. Peníze tam počkají do doby, než bude nemovitost v katastru přepsána na vás, a poté je úschovna postoupí prodávajícímu.

Je správná doba na koupi bytu?

Možná jsme touto otázkou měli začít, ale je tak důležitá, že jsme ji nechali na konec. Zamyslete se, zda je právě teď správná doba na koupi bytu, ať už z hlediska vašeho osobního života nebo z hlediska vývoje na realitním trhu. Přemýšlejte nad tím, jak si stojíte finančně, jak se vyvíjí ceny nemovitostí i sazby hypoték.

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development