Villa Střížkovská

Magazín o bydlení

Polovina roku za námi. Zdražování bytů zpomalilo

První polovina roku 2020 je za námi. Zcela zásadně ji ovlivnila pandemie koronaviru, na kterou ekonomika reagovala zpomalením, některé průmyslové podniky zastavily na pár týdnů výrobu, poklesl i zájem o nákup nemovitostí. Krize, která nyní více či méně zřetelně probíhá, zcela logicky zasáhla i oblast stavebnictví a realit. Jak se dalo očekávat, ovlivněny byly i ceny bytů a dalších rezidenčních nemovitostí. Někde stagnovaly, jinde rostly menším tempem, jen málokde ale zlevňovaly.

I přes koronavirovou krizi a její nezpochybnitelný dopad na ekonomiku ceny rezidenčních nemovitostí v druhém čtvrtletí letošního roku nadále rostly po celém česku. Realitní a developerský trh, který se po zavedení vládních opatření proti šíření koronaviru na dva měsíce prakticky zastavil, se do normálu vrátil v podstatě až v červnu. Tempo čtvrtletního růstu cen tak – podle HB Indexu Hypoteční banky – ve srovnání s předchozím obdobím jen lehce zpomalilo. Největší čtvrtletní nárůst zaznamenal segment pozemků, meziročně pak nejvíce zdražily byty, a to o více než 10 %.

Byty zdražují pomaleji

Koronavirová krize tak oproti očekávání zasáhla rezidenční trh prozatím jen minimálně. Poptávce ohrožené nejistotou a nepříznivým vývojem na trhu práce pomohlo projednávané zrušení daně z nabytí nemovitosti i pokles úrokových sazeb. Růst cen, jenž je nyní zase patrný, způsobuje pravděpodobně odložená poptávka zájemců i notorický nedostatek dobrých nemovitostí na trhu.

„Tempo růstu cen bytů v druhém čtvrtletí roku 2020 zpomalilo, byty přesto zdražovaly ve všech krajích s výjimkou Karlovarského, kde došlo ke stagnaci. Nejvíce zdražily menší byty v kategorii 2+1 a 2+kk, o které je velký zájem dlouhodobě. Praha vykázala menší růst cen než regiony, průměrná cena za jeden metr čtvereční v novostavbě se přesto vyšplhala na 114 tisíc korun. Na vině je nicméně i uvedení nových dražších projektů v širším centru,“ říká Petr Němeček, ředitel odboru Nemovitosti Hypoteční banky.

Praha se od regionů liší

Praha je oproti regionům specifická. Podle údajů společnosti Ekospol průměrná cena za jeden metr čtvereční nového bytu v nabídkách developerů na konci června vzrostla na 106 575 korun, což představuje meziroční nárůst o téměř 9 %. Za průměrný 55metrový byt zájemce nyní zaplatí 5,86 milionu korun. To je o 480 tisíc korun více než před rokem.

Jak už bylo zmíněno, zdražování nových bytů zpomaluje, a to i v Praze. V porovnání s prvním čtvrtletím letošního roku ceny nabízených nových bytů na konci prvního pololetí vzrostly jen o 0,8 procenta, což u vzorového 55metrového bytu představuje zdražení o 50 tisíc korun.

O něco více vzrostla průměrná cena prodaného bytu, která se na konci letošního června dostala na 104 305 korun za metr čtvereční. To ve srovnání se stejným obdobím loňského roku představuje nárůst o 10,64 procenta.

„Rozdíl mezi cenou prodaného a nabízeného bytu způsobuje to, že z ceníků developerů vždy nejrychleji zmizí ty nejlevnější byty a zůstanou ty dražší. Tento trend se vzhledem k ekonomické situaci po koronavirovém útlumu bude v následujících čtvrtletích ještě prohlubovat a rozdíl mezi cenou prodaného a nabízeného bytu se ještě zvýrazní,“ odhaduje generální ředitel a předseda představenstva developerské společnosti Ekospol Evžen Korec.

Rodinné domy a pozemky

Situace na realitním trhu se pochopitelně promítá i do segmentu rodinných domů a pozemků. Růst cen zpomalil také v případě rodinných domů. „Z důvodu omezeného cestování vrostl zájem o chaty a chalupy. Developeři nejvíce staví ve Středočeském kraji a okolí Brna, což souvisí s velkou poptávkou po lokalitách s dobrou dopravní dostupností. U dlouhodobě drahých stavebních prací i materiálů došlo ke stagnaci cen. Zároveň se zvyšuje poptávka po modulových domech určených i k celoročnímu bydlení,“ konstatuje Petr Němeček.

U pozemků se jako u jediného segmentu udrželo tempo růstu cen stejné jako v prvním kvartálu. Potvrdilo se tak očekávání odborníků, že dopad pandemie bude v tomto segmentu nejmenší. „Na trhu pozorujeme dlouhodobý převis poptávky nad nabídkou, kterou brzdí pomalý proces změny územních plánů a vysoké náklady obcí s navyšováním kapacity inženýrských sítí. Většina nových developerských projektů už také počítá s užší spoluprací s obcemi. Tradičně je největší zájem o pozemky v okolí krajských měst s dobrou dopravní dostupností,“ uzavírá Petr Němeček.

Výhledově nemovitosti zlevní

Ani v dalším období pak experti neočekávají plošný pokles rezidenčních nemovitostí. Tempo růstu cen realit by ale mělo zpomalovat na úroveň pod 1 %. Zlevňovat by nemovitosti mohly až v první polovině roku 2021. Odborníci však očekávají pokles jen v nižších jednotkách procent. Oproti posledním rokům se očekává výraznější pokles poptávky o investiční byty.

Jak vnímáte cenový vývoj na realitním trhu vy?

Villa Střížkovská

Kde se v Praze staví nové byty?

Navzdory koronavirové krizi vrostl zájem o nové byty. A to i přesto, že ceny nových nemovitostí rostou – nejen v Praze, ale i v některých regionech. V metropoli se přitom bytů dlouhodobě nedostává. Podívali jsme se, kde se aktuálně staví a jak se trh s rezidenčním bydlením v posledních měsících proměnil.

Dopad pandemie koronaviru na nemovitostní trh není tak velký, jak někteří odborníci očekávali. Například podle nedávného šetření společnosti Trigema, Skanska Reality a Central Group se za první pololetí letošního roku se v Praze prodalo 2 400 nových bytů. To je jen o tisícovku méně než loni za stejné období.

Zájem je i o dražší byty

Nepotvrdily se ani předpoklady, že ceny nemovitostí půjdou dolů. V Praze narostla průměrná cena nových bytů z původních 106 392 korun na 108 261 korun za metr čtvereční. Cena mimopražských bytů stoupla z 60 053 na 61 933 korun za metr čtvereční.

„Dopad pandemie na ceny nových bytů se doposud nepotvrdil. Naopak sledujeme dvouprocentní nárůst cen oproti předcházejícím třem měsícům. Dochází k naplnění prognózy, že ceny realit v dobrých lokalitách z důvodu nedostatečné nabídky, vysokých cen projekčních a stavebních prací a zdlouhavých povolovacích procesů budou pravděpodobně i nadále stoupat, a to v řádu jednotek procent,“ říká Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality.

Jinými slovy, zatímco hodnota peněz spíše klesá, u nemovitostí je to naopak. Jejich hodnota se průběžně zvyšuje. Zájemcům o bydlení hrají do karet i klesající průměrné sazby hypoték, a tak podle řady odborníků představuje investice do nového bytu perspektivní příležitost. „Do dalších měsíců lze očekávat, že se poptávka po bydlení bude ještě zvedat a celkové prodeje budou stejné jako před dvěma lety, nebo dokonce ještě vyšší,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema.

Výstavba bytů v Praze

Trh s novými byty se ovšem dlouhodobě potýká s jejich nedostatkem. Získat stavební povolení je zdlouhavé, navíc například v Praze ubývá pozemků vhodných pro výstavbu. Přesto postupně v některých místech metropole vzniká nové rezidenční bydlení. „Nedávno jsme dokončili projekt v Letňanech se 107 byty. Ještě jsme nepřevzali stavbu od dodavatele, a už jsou všechny byty prodány,“ uvádí Petr Beneš, ředitel společnost Geosan Development.

Tato společnost pak pracuje také na rezidenčním projektu ve Zbuzanech u Prahy. „Zbuzany jsou – kromě Choťánek u Poděbrad, kde prodáváme pozemky pro výstavbu rodinných domů, náš jediný projekt mimo prahu. Zápasíme tam ale s povolovacím procesem. Projekt má územní rozhodnutí. Změnilo se však vedení radnice, které se postavilo proti projektu, a hází nám klacky pod nohy. Nemáme proto stále stavební povolení. Kromě tohoto projektu se ale nechceme příliš posunovat mimo Prahu. Tyto projekty jsou ještě mnohem citlivější na cenu než ty pražské,“ dodává Petr Beneš.

Geosan Development pak bude stavět byty také na pražském Chodově. Tady se plánuje komorní projekt dvou viladomů v původní zástavbě rodinných domů a vil na Praze 4. Výhodou lokality je blízkost místa Opatov. Byty by se měly začít prodávat příští rok.

V přípravě je také projekt Rezidence Radimova v Břevnově. Tato výstavba je zasazena do malebné části Břevnova přímo u břehu rybníka Vincentinum. Oblast je formovaná potokem Brusnice, který pramení nedaleko, a vděčí mu za svůj členitý reliéf. Před stovkami let se údolím pnuly rozsáhlé vinice. Později zde vznikl klášter Kajetánů. Nedávno revitalizovaný rybník je v současnosti obklopený zelení. Developer zde plánuje nejen bydlení, ale také další úpravy – vytvoří například nové koryto Brusnice, kterou tím vrátí na povrch terénu, a provede rozsáhlé úpravy parku v severní části projektu. Díky tomu vznikne příjemný prostor, kde budou moct rezidenti odpočívat a trávit volný čas.

Architektura a městské části

Stále větší roli při rezidenčním bydlení hraje architektura. „Snažíme se, aby naše projekty byly architektonicky zajímavé. Na druhou stranu jsou ale projekty, u nichž se kupci rozhodují jen podle ceny, třeba investiční byty určené na pronájem. Je to škoda. Dobrá architektura se netýká jen peněz, ale i nápadu. Architektura se neodehrává jen na fasádě, ale i v dispozičním řešení, jak pohodově se v bytech bydlí. Důležitý je výraz domu, jak je mohutný, jak zapadá do lokality. Jde o celkový koncept domu,“ konstatuje Petr Beneš.

Nové výstavbě bytů v Praze a v dalších velkých městech by mohla pomoci koordinovanější spolupráce s radnicemi a komunálními politiky. Aktuálně je spolupráce nastavena individuálně, protože každá městská část je jinak orientovaná, má jiné představy a potřeby, neexistuje osvědčený návod.

Dnes se spolupráce řeší především individuálně. „Stává se, že volby změní priority městské části. A mezi městskými částmi a developery stále panuje nedůvěra. Vše dlouho trvá, narážíme na obstrukce. Městské části se bojí, co na jejich území vznikne. Často tomu lidé, kteří mají rozhodovat, ani nerozumějí. Je to pochopitelné, protože to nejsou stavaři. Mám zkušenosti z Nizozemska. Tam je spolupráce komunálu a developerů mnohem užší. A možná i díky tomu jsou ve výstavbě dále než my,“ uzavírá Petr Beneš.

Jak na výstavbu nových bytů nahlížíte vy?

Potíže se sousedy? Podívejte se, jaká jsou vaše práva

Najít příjemné bydlení za dobrou cenu je v současné době náročné. Dobrých bytů je stále málo a nové se staví jen pomalu. Když už hezké bydlení najdete, může vám život znepříjemnit soused – například hlukem, nepořádkem na společné chodbě nebo pravidelným grilováním na balkoně, z něhož jde kouř do vašich oken. Co si v takové situaci počít?

geosan development