element letňany

Magazín o bydlení

Pořizujete bydlení? Je lepší nový, nebo starý byt?

Pořídit bydlení v novostavbě, nebo si koupit byt k rekonstrukci ve starší zástavbě? Takové rozhodnutí není jednoduché. Vyřešit je třeba především otázku výhodnosti takové koupě. Zatímco nové byty bývají dražší, do starších je nutné při rekonstrukci investovat. K ruce si proto vezměte kalkulačku a pojďte s námi počítat.

Byty v cihlových domech, ať už novostavbách nebo starších činžácích, jsou žádané. Ukázal to alespoň loňský rok, kdy si lidé půjčovali u bank peníze především na cihlové byty o dispozici 2+1 nebo 2+kk. Bytů o této dispozici je obecně nedostatek, což alespoň v některých lokalitách zvyšuje jejich cenu. Cena bytů šla obecně nahoru, to se týká nejen nové výstavby a činžáků, ale i panelových bytů, především ve větších městech. Finanční kritérium není v případě koupě bytu jediným, ale ve většině případů rozhoduje. Zvlášť v době, kdy už banky neposkytují stoprocentní hypotéku, a proto je třeba mít alespoň část peněz našetřenou.

Na pořízení jsou levnější starší byty. Například v Praze je rozdíl mezi novostavbou a koupí staršího bytu až 200 tisíc korun, a to včetně rekonstrukce. Mezi mladými lidmi jsou oblíbené zejména menší byty, například o dispozici 1+1 nebo 2+kk. „Právě malometrážní byty jsou nejčastěji pořizovány jako tzv. startovací byty. Ty se také nejsnáze pronajímají, když se později mladé rodiny rozhodnou pořídit si byt větší,“ uvádí Ing. arch. Jan Borůvka z Asociace realitních kanceláří České republiky.

Jak vychází pořízení nového a staršího bytu včetně rekonstrukce ukazuje následující srovnání. U starého bytu je počítáno s celkovou rekonstrukcí, která zahrnuje vybourání umakartového jádra, novou koupelnu a WC, instalaci rozvodů, elektřiny, topení, zvukové izolace, podlahy, dveří, prahů, udělání nové omítky a vymalování.

Starý versus nový byt: Praha – v blízkosti centra

Praha – v blízkosti centra Starý byt 1 + kk 30 m2 Novostavba 1 + kk 30 m2
Cena bytu 1 999 999 Kč 2 500 000 Kč
Rekonstrukce* 356 500 Kč 0 Kč
Celková cena bytu 2 356 499 2 500 000

Zdroj: Raiffeisen stavební spořitelna a Cenová mapa ARK ČR. Pozn.: Ceny jsou vč. DPH.

Starý versus nový byt: Praha – okrajová městská část

Praha – okrajová městská část Starý byt 1 + kk 36 m2 Novostavba 1 + kk 34 m2
Cena bytu 1 600 000 2 215 000
Rekonstrukce* 409 400 0
Celková cena bytu 2 009 400 2 215 000

Zdroj: Raiffeisen stavební spořitelna a Cenová mapa ARK ČR. Pozn.: Ceny jsou vč. DPH.

Z hlediska cenového srovnání vycházejí lépe starší byty, které následně projdou rekonstrukcí. Zahrnout je ale třeba i další faktory. „Důležité je zvážit stav samotného domu a časový faktor. Do novostavby se můžeme nastěhovat ihned, zatímco u starého bytu musíme nejdříve provést rekonstrukci. Stojí nás to nejen peníze, ale i čas,“ podotýká Jitka Jechová, tisková mluvčí Raiffeisen stavební spořitelny.

Co zvážit před pořízením bytu?

Úspora 150 až 200 tisíc korun, což je rozdíl mezi novostavbou a starším bytem včetně rekonstrukce, nemusí být zase tak velká, pokud zvážíme i další okolnosti. Zhodnotit je třeba celkový stav domu, ve kterém se byt nachází. Je třeba zamyslet se nad tím, zda nebude v blízké budoucnosti vyžadovat modernizaci. Například může mít špatnou střechu, okna, jimiž utíká teplo, nebo nevyhovující výtah či staré a špinavé chodby, jimiž musí projít vaše návštěvy. Na rekonstrukci nebo modernizaci společných prostor se samozřejmě skládají majitelé bytů, což se může projevit ve výši poplatků do fondu oprav.

U novostaveb takové starosti odpadají. Nové domy jsou připravené k nastěhování a delší čas by neměly vyžadovat žádné další investice, což může znamenat nižší měsíční příspěvek do fondu oprav. Novostavby také lépe izolují, takže spotřeba tepla na vytápění bývá nižší. To vše se pozitivně promítá do celkových měsíčních nákladů. A splátky hypotéky plus další poplatky na provoz bytu (fond oprav, zálohy na energie) tak mohou být v případě novostavby až o několik tisíc korun nižší než v případě staršího bytu.

Nutné je samozřejmě zohlednit i lokalitu, ve které se byt nachází, dopravní dostupnost nebo občanskou vybavenost. Stará zástavba může v tomto směru získat body navíc. Většina starších domů je dobře dopravně dostupná, v okolí jsou obchody, restaurace, kavárny, školy, školky apod. Novostavby mohou být naopak postaveny na zelené louce nebo na okrajích měst, což může komplikovat dojíždění do centra. Vznikají ale i developerské projekty, které jsou zasazeny do stávající výstavby, například do různých proluk v centru města.

Další otázkou je atmosféra, kterou dům dýchá. Ve starších domech tepe historie vepsaná do jejich zdí. Na druhou stranu, moderní architektura umí vytvářet působivé řešení a rozlehlou terasu budete ve starém činžáku hledat jen těžko. A tak je vše především o osobních preferencích a životním stylu.

Jakému bytu byste dali přednost vy? Ve starém činžáku nebo v novostavbě?

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development