Villa Střížkovská

Magazín o bydlení

Potíže se sousedy? Podívejte se, jaká jsou vaše práva

Najít příjemné bydlení za dobrou cenu je v současné době náročné. Dobrých bytů je stále málo a nové se staví jen pomalu. Když už hezké bydlení najdete, může vám život znepříjemnit soused – například hlukem, nepořádkem na společné chodbě nebo pravidelným grilováním na balkoně, z něhož jde kouř do vašich oken. Co si v takové situaci počít?

Potíže se sousedy nejsou jen záležitostí velkých bytových domů nebo paneláků. Hluk, kouř nebo jiné nepříjemnosti může způsobovat i soused na vsi nebo v rezidenční výstavbě nových domků se zahradou. Během dní pracovního klidu vás například může neustále obtěžovat sekačka, cirkulárka nebo motorová pila. Přátelské upozornění, že je přece státní svátek, nefungují a vám už dochází trpělivost. Nahlédněte proto do občanského zákoníku, který na podobné sousedské nešvary pamatuje.

Kouř, odpadky nebo hluk

Občanský zákoník zakazuje pronikání odpadu, vody, kouře, prachu, plynu, pachu, světla, stínu, hluku, otřesů a dalších podobných účinků na pozemek jiného vlastníka. Odborně se takové účinky nazývají imise a dělí se na přímé a nepřímé.

  • Přímé imise vznikají z aktivního úmyslného chování souseda. Například když odvádí dešťovou vodu na sousední pozemek, pouští na něj svá zvířata nebo na něj sváží odpad, aniž by se dohodl s jeho vlastníkem.
  • Nepřímé imise vznikají jako vedlejší produkt jiné činnosti souseda. Patří mezi ně kouř z páleného listí nebo grilování, stínění vzrostlými stromy nebo hluk z balkónu či zahrady.

„Zatímco přímé imise jsou zakázány za všech okolností, nepřímé jsou zakázány, jen když překračují míru přiměřenou místním poměrům a podstatně omezují vás v obvyklém užívání nemovitosti. Samozřejmě soused musí společně s občanským zákoníkem respektovat i další právní předpisy týkající se životního prostředí nebo nočního klidu a také místní vyhlášky,“ uvádí Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest. Sousedem přitom není jen ten, s kým máte společnou hranici pozemku či stěnu bytu, ale i uživatel vzdálenější nemovitosti. Rozhodující je, zda k vám od něj pronikají imise.

Domovní řád a jeho pravidla

Když není se sousedem rozumná řeč, máte několik možností, jak se bránit. Pokud žijete ve společném panelovém nebo bytovém domě, nahlédněte nejdříve do domovního řádu. V něm bývá zpravidla srozumitelně napsáno, co je a není dovoleno. Na tento řád můžete souseda upozornit. Nejčastěji jsou v domovním řádu specifikována pravidla týkající se dodržování klidu, chování zvířat, bezpečnosti a podobně. V případě společenství vlastníků bytových jednotek je domovní řád součástí stanov.

Pokud neuspějete a pokud jde o souseda ze stejného domu, můžete se obrátit na výbor sdružení vlastníků jednotek či představenstvo družstva, aby se sousedem řešily vaši stížnost. Lze se odvolat právě na zmíněný domovní řád, který stanovuje i pravidla chování v domě. „Závaznost domovního řádu je dlouhodobě předmětem odborných diskusí. Každopádně nelze vymáhat dodržování těch pravidel domovního řádu, která odporují právním předpisům,“ vysvětluje Eduarda Hekšová.

Kateřina Horáková z legislativně-právního oddělení Svazu českých a moravských bytových družstev k tomu dodává: „Možnost sankcionovat nedodržování pravidel se nabízí zejména u povinností, která vlastníkům bytů nebo členům bytových družstev stanoví přímo zákon. Peněžitá sankce by zřejmě musela vyplývat ze stanov společenství vlastníků nebo bytového družstva. Soudní praxe však v tomto zatím není dostatečně ustálená.“

Policie, inspekce, soud

Když je to se sousedem k nevydržení, a navíc máte podezření, že se svým chováním dopouští přestupku, můžete zavolat městskou či státní policii. Na tu se lidé obracejí hlavně při nedodržování nočního klidu.

Česká inspekce životního prostředí pak může řešit například zápach z kompostu, skládky nebo z pálení rostlinného a jiného odpadu.

Poslední možností je pak podání soudní žaloby. To je pro většinu lidí krajním prostředkem obrany vzhledem k povinnosti zaplatit soudní poplatek a riziku, že bude nutné v případě prohry uhradit druhé straně náklady soudního řízení a zastoupení advokátem.

Výpověď hlučnému sousedovi

Ochrany před problematickým sousedem se může domáhat i nájemce nemovitosti. Může jednat sám, nebo požádat o pomoc pronajímatele, který má povinnost nájemci zajistit nerušený nájem. „Je-li rušícím sousedem sám pronajímatel, může to vést k oprávněné výpovědi z nájmu ze strany nájemce. Platí to i obráceně, pronajímatel může nájemce z nájmu vypovědět, jestliže nepřípustně komplikuje život sousedům,“ uzavírá Eduarda Hekšová.

Jaké jsou vaše zkušenosti se sousedy?

Villa Střížkovská

Kde se v Praze staví nové byty?

Navzdory koronavirové krizi vrostl zájem o nové byty. A to i přesto, že ceny nových nemovitostí rostou – nejen v Praze, ale i v některých regionech. V metropoli se přitom bytů dlouhodobě nedostává. Podívali jsme se, kde se aktuálně staví a jak se trh s rezidenčním bydlením v posledních měsících proměnil.

Dopad pandemie koronaviru na nemovitostní trh není tak velký, jak někteří odborníci očekávali. Například podle nedávného šetření společnosti Trigema, Skanska Reality a Central Group se za první pololetí letošního roku se v Praze prodalo 2 400 nových bytů. To je jen o tisícovku méně než loni za stejné období.

Zájem je i o dražší byty

Nepotvrdily se ani předpoklady, že ceny nemovitostí půjdou dolů. V Praze narostla průměrná cena nových bytů z původních 106 392 korun na 108 261 korun za metr čtvereční. Cena mimopražských bytů stoupla z 60 053 na 61 933 korun za metr čtvereční.

„Dopad pandemie na ceny nových bytů se doposud nepotvrdil. Naopak sledujeme dvouprocentní nárůst cen oproti předcházejícím třem měsícům. Dochází k naplnění prognózy, že ceny realit v dobrých lokalitách z důvodu nedostatečné nabídky, vysokých cen projekčních a stavebních prací a zdlouhavých povolovacích procesů budou pravděpodobně i nadále stoupat, a to v řádu jednotek procent,“ říká Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality.

Jinými slovy, zatímco hodnota peněz spíše klesá, u nemovitostí je to naopak. Jejich hodnota se průběžně zvyšuje. Zájemcům o bydlení hrají do karet i klesající průměrné sazby hypoték, a tak podle řady odborníků představuje investice do nového bytu perspektivní příležitost. „Do dalších měsíců lze očekávat, že se poptávka po bydlení bude ještě zvedat a celkové prodeje budou stejné jako před dvěma lety, nebo dokonce ještě vyšší,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema.

Výstavba bytů v Praze

Trh s novými byty se ovšem dlouhodobě potýká s jejich nedostatkem. Získat stavební povolení je zdlouhavé, navíc například v Praze ubývá pozemků vhodných pro výstavbu. Přesto postupně v některých místech metropole vzniká nové rezidenční bydlení. „Nedávno jsme dokončili projekt v Letňanech se 107 byty. Ještě jsme nepřevzali stavbu od dodavatele, a už jsou všechny byty prodány,“ uvádí Petr Beneš, ředitel společnost Geosan Development.

Tato společnost pak pracuje také na rezidenčním projektu ve Zbuzanech u Prahy. „Zbuzany jsou – kromě Choťánek u Poděbrad, kde prodáváme pozemky pro výstavbu rodinných domů, náš jediný projekt mimo prahu. Zápasíme tam ale s povolovacím procesem. Projekt má územní rozhodnutí. Změnilo se však vedení radnice, které se postavilo proti projektu, a hází nám klacky pod nohy. Nemáme proto stále stavební povolení. Kromě tohoto projektu se ale nechceme příliš posunovat mimo Prahu. Tyto projekty jsou ještě mnohem citlivější na cenu než ty pražské,“ dodává Petr Beneš.

Geosan Development pak bude stavět byty také na pražském Chodově. Tady se plánuje komorní projekt dvou viladomů v původní zástavbě rodinných domů a vil na Praze 4. Výhodou lokality je blízkost místa Opatov. Byty by se měly začít prodávat příští rok.

V přípravě je také projekt Rezidence Radimova v Břevnově. Tato výstavba je zasazena do malebné části Břevnova přímo u břehu rybníka Vincentinum. Oblast je formovaná potokem Brusnice, který pramení nedaleko, a vděčí mu za svůj členitý reliéf. Před stovkami let se údolím pnuly rozsáhlé vinice. Později zde vznikl klášter Kajetánů. Nedávno revitalizovaný rybník je v současnosti obklopený zelení. Developer zde plánuje nejen bydlení, ale také další úpravy – vytvoří například nové koryto Brusnice, kterou tím vrátí na povrch terénu, a provede rozsáhlé úpravy parku v severní části projektu. Díky tomu vznikne příjemný prostor, kde budou moct rezidenti odpočívat a trávit volný čas.

Architektura a městské části

Stále větší roli při rezidenčním bydlení hraje architektura. „Snažíme se, aby naše projekty byly architektonicky zajímavé. Na druhou stranu jsou ale projekty, u nichž se kupci rozhodují jen podle ceny, třeba investiční byty určené na pronájem. Je to škoda. Dobrá architektura se netýká jen peněz, ale i nápadu. Architektura se neodehrává jen na fasádě, ale i v dispozičním řešení, jak pohodově se v bytech bydlí. Důležitý je výraz domu, jak je mohutný, jak zapadá do lokality. Jde o celkový koncept domu,“ konstatuje Petr Beneš.

Nové výstavbě bytů v Praze a v dalších velkých městech by mohla pomoci koordinovanější spolupráce s radnicemi a komunálními politiky. Aktuálně je spolupráce nastavena individuálně, protože každá městská část je jinak orientovaná, má jiné představy a potřeby, neexistuje osvědčený návod.

Dnes se spolupráce řeší především individuálně. „Stává se, že volby změní priority městské části. A mezi městskými částmi a developery stále panuje nedůvěra. Vše dlouho trvá, narážíme na obstrukce. Městské části se bojí, co na jejich území vznikne. Často tomu lidé, kteří mají rozhodovat, ani nerozumějí. Je to pochopitelné, protože to nejsou stavaři. Mám zkušenosti z Nizozemska. Tam je spolupráce komunálu a developerů mnohem užší. A možná i díky tomu jsou ve výstavbě dále než my,“ uzavírá Petr Beneš.

Jak na výstavbu nových bytů nahlížíte vy?

Byty v Praze: Jak se vyvíjí cena nemovitostí a nájemného?

Metropole je – co se týká bydlení – dlouhodobě ostře sledovaná. Zájem o nové byty navzdory koronavirové krizi stále roste, jiná je ale situace v nájemním bydlením, zejména pak v krátkodobých pronájmech. Nižší poptávka tlačí cenu nájemného dolů. Průměrná cena nových bytů ovšem stále narůstá. Jak to bude dál?

geosan development