element letňany

Magazín o bydlení

Praha má málo nových bytů. Ceny nemovitostí jdou nahoru

Lidé, kteří se v hlavním městě rozhlíží po novém bydlení, nemají mnohdy z čeho vybírat. Nových bytů se podle developerů staví málo. Nemovitosti zdražují a obtížnější je i získání hypoték. Kolik bytů se v Praze prodává a kolik aktuálně stojí metr čtvereční?

Praha je přirozené centrum, do kterého se stěhují lidé za prací nejen z České republiky, ale mnohdy i za zahraničí. Je logické, že poptávka po novém bydlení je tady vyšší než v jiných regionech. Lidé přitom hledají nejen byty k bydlení, ale také k pronájmu. Zájem o byty jako investici narostl v nedávném období, kdy se ceny nemovitostí držely nízko a hypotéky byly levné a dobře dostupné.

Tato situace ale postupně odeznívá s tím, jak byty a hypotéky zdražují. Ceny nemovitostí tlačí nahoru především nedostatek nového bydlení, protože bytů je na trhu málo a zájemců o koupi několikanásobně více.

Byty v Praze zdražily o 15 procent

Ze statistik developerů vyplývá, že průměrná cena nových prodaných bytů v Praze na konci prvního pololetí meziročně vzrostla o 15 procent, a to na 75 791 korun za metr čtvereční. Za poslední dva roky tak nově prodávané byty zdražily o 20 000 korun na metr čtvereční. Současně s rostoucí cenou klesá i počet prodaných bytů. Ten se meziročně snížil o 15 procent. Zatímco loni prodali developeři v Praze 6 650 bytů, letos podle jejich odhadů klesnou prodeje pod 6 000.

Důvodem podle odborníků není nezájem lidí o nové bydlení, ale situaci komplikuje skutečnost, že zájemci často nemají z čeho vybírat. Zásoba nových dostupných bytů v hlavním městě meziročně klesla téměř o čtvrtinu, a to na 3 600.

Nejvíce nových bytů se ve druhém čtvrtletí letošního roku prodalo v Praze 5, Praze 8 a Praze 9. Toto jsou čtvrti, ve kterých se v uplynulých letech v metropoli nejvíce stavělo. Nejméně prodejů nového bydlení bylo zaznamenáno v samotném srdci metropole, v Praze 1 a Praze 2.

Situaci v Praze dobře podtrhuje srovnání s ostatními regiony v České republice. Ve druhém čtvrtletí prodali developeři více nových bytů v mimopražských regionech než v hlavním městě. Zatímco v jiných krajích se prodalo 1 670 bytů, v Praze to bylo jen 1 500. Nejvíce nových bytů našlo svého majitele ve Středočeském kraji, následoval Jihomoravský a Plzeňský kraj.

Srovnání: Jak zdražují byty v Praze

Vývoj průměrné ceny za metr čtvereční prodaných nových bytů v Praze (včetně DPH)
Období Cena v Kč
1. čtvrtletí 2016 60517
2. čtvrtletí 2016 65 922
3. čtvrtletí 2016 69 517
4. čtvrtletí 2016 71 567
1. čtvrtletí 2017 72 131
2. čtvrtletí 2017 75 791

Zdroj: Trigema

Statistiky nezlepšuje ani počet takzvaných nově zahájených bytů. Zatímco loni se v Praze zahajovalo 60 procent všech bytů v bytových domech z celé České republiky, letos je to jen necelá čtvrtina, tedy 23 procent. Přesto se Praze nakonec podařilo vrátit se na pozici nejrychleji se rozvíjejícího regionu v České republice, kterou si dlouhodobě udržuje.

Byty v Praze hned tak nezlevní

Byty se nyní v pražské metropoli prodávají rychleji, než se staví. Rostoucí zájem o nové bydlení pochopitelně ceny nesnižuje a podle analytiků nemovitosti hned tak nezlevní. Situaci podtrhuje i skutečnost, že žádané byty se prodávají rychleji, než se staví. Trh se během krize před několika lety pročistil a působí na něm především větší a zavedení developeři. Běžnou praxí je, že lidé si kupují byty už ve fázi projektu, takzvaně z papíru, poté co developer oznámí výstavbu a získá všechna potřebná stavební povolení.

Ceny nemovitostí ženou nahoru také narůstající požadavky na komfort a úroveň bydlení. Koupě bytu je chápána jako velká životní investice, a pokud se už rozhodneme bydlet a splácet hypotéku, chceme získat bydlení, které nám bude vyhovovat, nejlépe bez kompromisů. S bytem dnes lidé většinou kupují také garáž nebo parkovací místo. Zajímají se více o okolí nové výstavby, občanskou vybavenost, dopravní dostupnost. Stále více je poptávané bydlení u zeleně, ale zároveň s dobrou dostupností do centra a je zřejmé, že takových míst v Praze postupně ubývá, protože širší centrum jednoduše není nafukovací.

Běžnou praxí jsou dnes také takzvané klientské změny – lidé si během výstavby mohou u developera například vyžádat změnu obkladů, umístění příček nebo úpravy elektroinstalace. Výslednou cenu bytů pochopitelně ovlivňují i rostoucí nároky na jejich kvalitu. Klíčovým faktorem je také cena stavebních prací a rostoucí mzdy.

Ani bydlení z druhé ruky není o moc levnější

Nové byty jsou logicky dražší než byty na sekundárním trhu. Nicméně, trh s nemovitostmi funguje v symbióze, takže pokud zdražují nové byty, roste i cena bytů starší. Byty starší deseti let zdražují podle odhadů realitních kanceláří o 5 až 10 procent. Konkrétní ceny nemovitostí se odvíjí především od lokality a stavu prodávaného bytu.

Situaci na realitním trhu by mohlo uklidnit rychlejší povolování nové výstavby, nicméně problémem, na který dlouhodobě poukazují developeři, je pomalé povolování projektů stavebními úřady. Od nákupu pozemku ke kolaudaci trvá příprava projektu bytového domu v průměru osm let.

Hledáte nové bydlení? Jaký máte z nabídky bytů na realitním trhu pocit?

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development