element letňany

Magazín o bydlení

Praha má málo nových bytů. Ceny nemovitostí jdou nahoru

Lidé, kteří se v hlavním městě rozhlíží po novém bydlení, nemají mnohdy z čeho vybírat. Nových bytů se podle developerů staví málo. Nemovitosti zdražují a obtížnější je i získání hypoték. Kolik bytů se v Praze prodává a kolik aktuálně stojí metr čtvereční?

Praha je přirozené centrum, do kterého se stěhují lidé za prací nejen z České republiky, ale mnohdy i za zahraničí. Je logické, že poptávka po novém bydlení je tady vyšší než v jiných regionech. Lidé přitom hledají nejen byty k bydlení, ale také k pronájmu. Zájem o byty jako investici narostl v nedávném období, kdy se ceny nemovitostí držely nízko a hypotéky byly levné a dobře dostupné.

Tato situace ale postupně odeznívá s tím, jak byty a hypotéky zdražují. Ceny nemovitostí tlačí nahoru především nedostatek nového bydlení, protože bytů je na trhu málo a zájemců o koupi několikanásobně více.

Byty v Praze zdražily o 15 procent

Ze statistik developerů vyplývá, že průměrná cena nových prodaných bytů v Praze na konci prvního pololetí meziročně vzrostla o 15 procent, a to na 75 791 korun za metr čtvereční. Za poslední dva roky tak nově prodávané byty zdražily o 20 000 korun na metr čtvereční. Současně s rostoucí cenou klesá i počet prodaných bytů. Ten se meziročně snížil o 15 procent. Zatímco loni prodali developeři v Praze 6 650 bytů, letos podle jejich odhadů klesnou prodeje pod 6 000.

Důvodem podle odborníků není nezájem lidí o nové bydlení, ale situaci komplikuje skutečnost, že zájemci často nemají z čeho vybírat. Zásoba nových dostupných bytů v hlavním městě meziročně klesla téměř o čtvrtinu, a to na 3 600.

Nejvíce nových bytů se ve druhém čtvrtletí letošního roku prodalo v Praze 5, Praze 8 a Praze 9. Toto jsou čtvrti, ve kterých se v uplynulých letech v metropoli nejvíce stavělo. Nejméně prodejů nového bydlení bylo zaznamenáno v samotném srdci metropole, v Praze 1 a Praze 2.

Situaci v Praze dobře podtrhuje srovnání s ostatními regiony v České republice. Ve druhém čtvrtletí prodali developeři více nových bytů v mimopražských regionech než v hlavním městě. Zatímco v jiných krajích se prodalo 1 670 bytů, v Praze to bylo jen 1 500. Nejvíce nových bytů našlo svého majitele ve Středočeském kraji, následoval Jihomoravský a Plzeňský kraj.

Srovnání: Jak zdražují byty v Praze

Vývoj průměrné ceny za metr čtvereční prodaných nových bytů v Praze (včetně DPH)
Období Cena v Kč
1. čtvrtletí 2016 60517
2. čtvrtletí 2016 65 922
3. čtvrtletí 2016 69 517
4. čtvrtletí 2016 71 567
1. čtvrtletí 2017 72 131
2. čtvrtletí 2017 75 791

Zdroj: Trigema

Statistiky nezlepšuje ani počet takzvaných nově zahájených bytů. Zatímco loni se v Praze zahajovalo 60 procent všech bytů v bytových domech z celé České republiky, letos je to jen necelá čtvrtina, tedy 23 procent. Přesto se Praze nakonec podařilo vrátit se na pozici nejrychleji se rozvíjejícího regionu v České republice, kterou si dlouhodobě udržuje.

Byty v Praze hned tak nezlevní

Byty se nyní v pražské metropoli prodávají rychleji, než se staví. Rostoucí zájem o nové bydlení pochopitelně ceny nesnižuje a podle analytiků nemovitosti hned tak nezlevní. Situaci podtrhuje i skutečnost, že žádané byty se prodávají rychleji, než se staví. Trh se během krize před několika lety pročistil a působí na něm především větší a zavedení developeři. Běžnou praxí je, že lidé si kupují byty už ve fázi projektu, takzvaně z papíru, poté co developer oznámí výstavbu a získá všechna potřebná stavební povolení.

Ceny nemovitostí ženou nahoru také narůstající požadavky na komfort a úroveň bydlení. Koupě bytu je chápána jako velká životní investice, a pokud se už rozhodneme bydlet a splácet hypotéku, chceme získat bydlení, které nám bude vyhovovat, nejlépe bez kompromisů. S bytem dnes lidé většinou kupují také garáž nebo parkovací místo. Zajímají se více o okolí nové výstavby, občanskou vybavenost, dopravní dostupnost. Stále více je poptávané bydlení u zeleně, ale zároveň s dobrou dostupností do centra a je zřejmé, že takových míst v Praze postupně ubývá, protože širší centrum jednoduše není nafukovací.

Běžnou praxí jsou dnes také takzvané klientské změny – lidé si během výstavby mohou u developera například vyžádat změnu obkladů, umístění příček nebo úpravy elektroinstalace. Výslednou cenu bytů pochopitelně ovlivňují i rostoucí nároky na jejich kvalitu. Klíčovým faktorem je také cena stavebních prací a rostoucí mzdy.

Ani bydlení z druhé ruky není o moc levnější

Nové byty jsou logicky dražší než byty na sekundárním trhu. Nicméně, trh s nemovitostmi funguje v symbióze, takže pokud zdražují nové byty, roste i cena bytů starší. Byty starší deseti let zdražují podle odhadů realitních kanceláří o 5 až 10 procent. Konkrétní ceny nemovitostí se odvíjí především od lokality a stavu prodávaného bytu.

Situaci na realitním trhu by mohlo uklidnit rychlejší povolování nové výstavby, nicméně problémem, na který dlouhodobě poukazují developeři, je pomalé povolování projektů stavebními úřady. Od nákupu pozemku ke kolaudaci trvá příprava projektu bytového domu v průměru osm let.

Hledáte nové bydlení? Jaký máte z nabídky bytů na realitním trhu pocit?

element letňany

Praha už nestačí. Lidé hledají bydlení ve středních Čechách

Nedostatek bytů v hlavním městě a jejich vysoké ceny nutí Pražany hledat bydlení za hranicí metropole. Podle propočtů developerů by se v Praze mělo stavět kolem 10 tisíc bytů ročně, což je zhruba stejně jako v Mnichově. V reálu jich tady vzniká mnohem méně. Proto se lidé stále častěji stěhují do regionů, zejména do středních Čech. To menším obcím a městům způsobuje nemalé potíže a byty zdražují i tady.

 

Na dlouhodobý nedostatek bytů v Praze poukazují dlouhodobě developeři i realitní makléři. Protože ale lidé chtějí bydlet, staví se jinde – konkrétně tam, kde vyřízení stavebního povolení netrvá roky. Trh si tak podle Pavla Klimenta z KPMG pomáhá výstavbou za hlavním městem. Potíž je ale v tom, že příjezdové cesty bývají zatížené dopravou a z řady měst a vesnic už přestává být Praha dojedná. Toho si všímají i starostové některých středočeských obcí a měst.

 

Bydlení za Prahou je dostupnější

Nápor Pražanů, kteří opouštějí hlavní město, tak způsobuje nemalé potíže. „Cítíme, že přichází další vlna suburbanizace. Hlad developerů po zastavování obcí kolem Prahy je extrémní. Je mnohem jednodušší měnit územní plány ve středních Čechách než v Praze, a to může vyvolat další osídlování prstence kolem metropole,“ upozornil Martin Kupka, starosta Líbeznice.

 

Zatímco dříve lákala Pražany do přilehlého regionu hlavně touha po bydlení v přírodě a po domku se zahradou za cenu bytu, dnes mají jiné důvody. Ceny pražských bytů v novostavbách totiž mnohdy atakují hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční, a tak už nejsou pro běžně vydělávající rodinu dostupné. „Nůžky se otevřely. Dostupnost bydlení v Praze se snížila, ve Středočeském kraji vztaženo k metropoli narostla,“ dodal Pavel Kliment.

 

Středočeský kraj navíc výstavbu nezanedbává. Jen loni se tady stavební firmy pustily do výstavby 459 bytů na 100 tisíc obyvatel. V metropoli to bylo pouze 322 bytů na 100 tisíc obyvatel. A tento nepoměr může ještě narůstat.

 

Oblíbené jsou Říčany i Jesenice

Už dříve si lidé z Prahy oblíbili přilehlé obce a městečka. V kurzu jsou hlavně takové, které od metropole dělí vzdálenost do 30 kilometrů. Přilehlejší obce, jako jsou Říčany nebo Jesenice, jsou přitom už na pokraji svých možností. Kvůli dojíždění za prací se pak na silnicích táhnou dopravní zácpy.

 

Přesto tady poptávka po bydlení roste, což má vliv i na ceny nemovitostí. Příkladem jsou právě Říčany, kde je v současné době největší poptávka po novém bydlení. „Ve městě je obecně silný přebytek poptávky nad nabídkou. Žádané jsou všechny kategorie nemovitostí od malých bytů, přes chaty, levnější i dražší domy, luxusní vily, menší stavební parcely až po pozemky na luxusní sídlo,“ sdělil realitní makléř Jan Bareš.

 

Například průměrná cena panelového bytu v Říčanech se už vyšplhala na 70 tisíc korun za metr čtvereční. Malé byty po rekonstrukci se pohybují okolo 85 tisíc korun za čtvereční metr. Sehnat ve městě byt v novostavbě, je nyní v podstatě nemožné. Nové bytové domy tu sice v posledních letech vyrostly, jenže co se postaví, se ale téměř okamžitě prodá, a to za částky kolem 100 tisíc korun za metr čtvereční menšího bytu a 80 tisíc u bytů velkých. „Rovněž kvalitních stavebních pozemků je jako šafránu. Většinu těch, které jsou ještě v nabídce, je komplikované připojit na sítě,“ upozornil Jan Bareš. Průměrná cena stavebních parcel se podle údajů společnosti M&M Reality pohybuje okolo 5 tisíc korun za metr čtvereční.

 

Zdražuje i bydlení za Prahou

Podobná je i situace v Jesenici, kde ceny menších bytů do 50 metrů čtverečních v posledních letech vzrostly o statisíce. Je zřejmé, že stěhování proměňuje skladbu vesnic, takže například Jesenice už dávno není vesnicí se starousedlíky. Vznikla tu řada novostaveb, v některých částech dokonce nová sídliště a další výstavba se plánuje.

 

Svůj podíl na tom má i pracovní uplatnění. „Příležitostí je v okolí dostatek, podniky se tady množí jako houby po dešti. Nedávno se rozšířila místní základní škola, nová základka se staví ve vedlejší vesnici, vznikají tady soukromé školky,“ všiml si realitní makléř Petr Török.

 

Některé byty v Jesenici zdražily do roku 2016 až o polovinu. Nahoru šly i pozemky, jež za poslední tři roky podražily zhruba o 2 tisíce korun na metr čtvereční. Dosáhly tak horní hranice okolo 8 tisíc korun za jeden čtvereční metr. Rozmach by do budoucna mohl být umocněn také plánovanou trasou metra D, která má končit právě v Jesenici.

 

Velmi silnou poptávku po nemovitostech, prudký nárůst cen i značné populační přírůstky lze sledovat i v dalších městech na dosah Prahy, například v Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích nebo v Berouně. V tomto velkém středočeském městě v posledních letech rovněž vzniká nová výstavba. Další lokalitou za Prahou jsou Zbuzany, kde nedávno vyrostly nové viladomy.

 

„Obecně jsou to města buď těsně u Prahy, nebo pak až do 30 kilometrů od ní, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen. Vzhledem k tomu, že v metropoli již v podstatě nepořídíte rodinný dům za cenu pod 8 milionů korun, navíc jsou vlivem opatření ČNB pro lidi hůře dostupné hypoteční úvěry, je logické, že zájem o nákup nemovitostí v těchto lokalitách prudce roste,“ dodal realitní makléř Jan Martina.

 

Řešením je i nájemní bydlení

Kromě stěhování se za Prahu mají lidé, kteří nedosáhnou na byty v Praze ještě další možnost: jít do nájmu. I zde je ale patrné zdražování. Průměrný čistý nájem bez služeb byl v metropoli ke konci roku 3 540 korun za metr čtvereční. Růst by mohl i v příštích letech. Poměr obyvatel, kteří bydlí v nájmu, je ve srovnání s jinými městy v Praze je ale zatím stále velmi nízký. Důvodem je mimo jiné i dostupnost bydlení v 90. letech minulého století, kdy byly hypotéky vůči platům relativně levné.

 

Investici do vlastního bydlení chápe většina lidí jako dobrou strategie pro zajištění se na stáří. Aby si ale mohla dovolit koupi bytu v Praze střední třída, muselo by podle developerů město odblokovat povolování bytů, které je nyní zdlouhavé, často trvá až 10 let. Větší nabídka bytů by pak mohla pomoci stlačit ceny opět dolů.

 

Pokud se ale bude povolovat tak málo bytů jako v posledních letech, bude v roce 2030 chybět v Praze 100 tisíc bytů. Tedy bydlení pro zhruba 200 tisíc lidí. Ve městě už nyní chybí zhruba 20 tisíc bytů.

Odstěhovali byste se kvůli vlastnímu bytu za Prahu?

Daň z nemovitosti zaplaťte do konce května. Jak na to?

S vlastnictvím bytu nebo domu je spojená řada povinností. Jednou z nich je i platba daně z nemovitosti. Už od poloviny dubna finanční úřady ve vlnách rozesílají ve složenky více než 3,3 milionům majitelů nemovitostí v České republice. Ti mají za zaplacení daně čas do konce května. Pokud je platba vyšší než 5 tisíc korun, je možné si ji rozdělit do dvou splátek. První je potřeba zaplatit do konce května, druhou stačí doplatit do konce letošního listopadu. Daň z nemovitých věcí je jediná z daní, která se přiznává a platí dopředu.

geosan development