element letňany

Magazín o bydlení

Přeměna nebytových prostor na bytové – jak na to?

Snaha o přeměnu nebytových prostor na bytové byla během posledních několika let zaznamenána především v centrech větších měst. Konkrétně se jedná o podkrovní půdní prostory, sušárny či prostory, které byly využívány společně. Kromě toho se tato snaha týká také kanceláří a komerčních prostor. Jakým způsobem tato přeměna probíhá?

Změnu užívání spravuje zákon č. 183/2006 Sb. V zákoně je uvedeno, že změna způsobu užívání je možná jen na základě písemného souhlasu nebo povolení stavebního úřadu.

To, k jakému účelu bude konkrétní budova sloužit, určuje kolaudační rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby. Jestliže u budovy není kolaudace vyžadována, je možné ji využívat k účelu, který je uveden ve stavebním povolení.

Co dělat, pokud už je budova zkolaudovaná?

Máte k dispozici nebytový prostor a rádi byste ho přestavěli nebo upravili? Pak si budete muset opatřit stavební povolení nebo stavební ohlášení (záleží vždy na charakteru stavby). Tento dokument by měl obsahovat účel, k jakému bude budova nebo konkrétní prostor využíván. O schválení či neschválení návrhu rozhoduje stavební úřad.

Pokud budete jako bytové využívat prostory, které nevyžadují žádné konstrukční změny, bude vám stačit pouze oznámení o změně užívání, které podáte na stavebním úřadě. Podat ho musí vlastník budovy či bytu nebo obecně prostoru, popřípadě člověk, který má prokazatelné právo ke změně užívání.

Co musí oznámení o změně užívání obsahovat?

  • charakteristiku změny, která má proběhnout
  • rozsah této změny
  • důsledky, jaké bude tato změna mít
  • dokumentaci, která by jasně vymezovala stávající a nový způsob užívání budovy, jednotlivých místností a celého prostoru
  • jestliže to změna užívání stavby vyžaduje, je třeba doložit také stanoviska vlastníků dopravní a technické infrastruktury, na kterou je stavba napojena
  • jestliže to vyžadují předpisy, je třeba doložit i závazná stanoviska a rozhodnutí dotčených orgánů

V případě, že oznámení o změně užívání splní všechny zmíněné náležitosti a jestliže změna účelu dosáhne splnění všech podmínek, je stavebním úřadem vydán souhlas se změnou užívání budovy do 30ti dnů ode dne podání oznámení.

Co dělat, pokud budova ještě není zkolaudovaná?

Pokud chcete změnit užívání stavby (nebo části stavby), u které ještě neproběhla kolaudace, je potřeba, aby byla v souladu:

  • s územně plánovací dokumentací
  • s cíly a úkoly územního plánování
  • s obecnými požadavky na výstavbu
  • s veřejnými zájmy

Stavební úřad vydá povolení nebo ohlášení, na základě kterého bude rozhodnuto o změně účelu, j jakému bude budova nebo prostor sloužit. V případě, že již máte nějaké stavební povolení nebo ohlášení, je třeba, abyste upravený návrh předložili na stavebním úřadu. Jeho úkolem je pak posoudit, zda je předložené řešení reálné. V případě, že je stavebním úřadem vydáno nové stavební povolení s uvedenou změnou, bude budova či prostor při kolaudaci označen jako bytový.

Je zapotřebí souhlas sousedů?

To záleží vždy na konkrétním případě. Během zmíněné třicetidenní lhůty má stavební úřad možnost informovat všechny dotčené subjekty, tedy i sousedy. Ti mají během této lhůty také možnost vznést námitku a s navrženým řešením nesouhlasit. To, zda bude námitka přijata nebo zamítnuta, rozhoduje stavební úřad. Pokud máte se sousedem spory a ten se vám rozhodne celou věc znepříjemnit, určitě k tomu má možnost. I v případě, že stavební úřad jeho námitku zamítne, celý proces schvalování se tím o něco prodlouží.

Pokud chcete nebytový prostor přeměnit na bytový, pak se jakákoli opodstatněná sousedova námitka najde asi jen stěží. Pokud budou s touto změnou souviset další stavební úpravy, situace už může být složitější.

Zákon říká, že není možné bydlet v prostoru, který není v kolaudačním rozhodnutí označen jako bytový. Takový prostor tedy nemůže být ani k bydlení pronajímán.

Jaké změny provést kvůli přeměně užívání?

Jaké technické parametry by měl byt splňovat? Jedná se o poměrně hodně široké téma a úplně nejsnazší cestou, jak se tyto informace dozvědět, je informování se na stavebním úřadě. Zde vám bude sděleno co konkrétně udělat, aby změna užívání mohla být uskutečněna.

Čím by se vám celý proces mohl zkomplikovat?

  • okna – například pokud jsou malá a nezajišťují dostatek přístupu světla do prostor
  • nevyhovující větrání, nemožnost zajistit větrání zvenčí
  • nevyhovující umělé osvětlení v prostorech
  • hluk z okolí
  • související prostory, například chodby, a bezpečnost jejich užívání

Máte vy sami nějaké zkušenosti s přeměnou nebytových prostor na bytové? Probíhalo vše bez komplikací nebo jste narazili na nějaký problém? Podělte se o vaše zkušenosti v naší diskuzi!

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development