Je rozhodnuto. Budete kupovat byt. Na nové bydlení se těšíte, ale vedle nadšení vás provází i obavy, jak zvládnete jednu z největších transakcí ve vašem životě. Na co vše byste si měli dát při převodu kupované nemovitosti pozor? Jak správně postupovat? Kdo musí zaplatit daň z nemovitosti? Připravili jsme pro vás průvodce převodem nemovitosti při prodeji.
Pořízení nemovitosti je klíčovým životním milníkem. Pokud si dobře vyberete a sjednáte si výhodné podmínky hypotéky, jedná se bezesporu o jednu z nejlepších investic. Vrásky na čele vám může přidělat papírování, které je s koupí a převodem nemovitosti neodmyslitelně spjato. Pozor si dejte především na kupní smlouvu, vklad do katastru nemovitostí a na zaplacení daně z převodu nemovitosti.
Čtěte také: Převod nemovitosti: Jak darovat dům nebo byt
Smlouva o převodu nemovitosti při prodeji
Nemovitost rozhodně nekupujte bez písemné kupní smlouvy. Protože nákup nemovitosti je vždy zpravidla spojen s větším finančním obnosem, je písemná smlouva nevyhnutelná, což je dokonce ukotveno také zákonem. Pokud byste se s majitelem dohodli pouze ústně, vyplývají z takové dohody různá rizika, protože z ústního ujednání nevznikají žádné povinnosti nebo práva. Když budete nemovitost kupovat přes realitní kancelář, návrh kupní smlouvy je součástí jejich služeb. Rozhodně nelitujte peněz investovaných do advokáta, který vám smlouvu nezaujatě zkontroluje a poukáže na případné kličky. Mohou to být smysluplně investované peníze, a to i v případě, že nemovitost kupujete přes renomovanou kancelář.
Komu patří nemovitost
Ještě než kupní smlouvu podepíšete, měli byste i o kupované nemovitosti zjistit co nejvíce informací, zejména se zaměřte na vlastnická práva. Doporučujeme nahlédnout do katastru nemovitostí, což můžete učinit snadno přes webovou stránku https://nahlizenidokn.cuzk.cz/. Kromě vlastnických práv zde najdete i další podstatné informace: například zástavní práva, exekuční příkazy nebo věcná břemena, která se s užíváním nemovitosti pojí.
Využijte úschovnu u notáře
Když bude v pořádku kupní smlouva a prověřili jste i vlastnictví nemovitosti, může dojít k samotnému podpisu smlouvy a samozřejmě i platbě za nemovitost. (Před podpisem smlouvy byste už měli mít v bance vyjednanou hypotéku, abyste se vyhnuli situaci, kdy vám banka částku odmítne poskytnout.) Protože nákup nemovitosti se zpravidla pojí s vysokou částkou, je vhodné využít úschovu peněz u třetí osoby – většinou jsou to úschovny u notáře, advokáta nebo banky. Peníze zde čekají do té doby, než je povolen vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí – tímto krokem se totiž teprve stáváte majitelem nemovitosti. Úschova u třetí a nezávislé osoby proto představuje jistotu jak pro kupce, tak prodávajícího, že k převodu vlastnického práva dojde až po uhrazení kupní ceny.
Vklad do katastru
Klíčovým krokem při nákupu bytu nebo domu je vklad do katastru nemovitostí. K samotnému nabytí nemovitosti totiž nestačí jen podepsaná kupní smlouva. S uzavřením kupní smlouvy dochází jen k obligačním účinkům, kdy obě strany musí učinit kroky, které jsou k převodu nemovitosti nezbytné. Především se jedná o návrhy na změnu vlastnictví v katastru nemovitosti. Než katastr zápis provede, vyžaduje to nějakou dobu a účinky následně nastávají zpětně ke dni podání návrhu. Návrh na vklad nemovitosti je třeba podat na speciálním formuláři, který najdete na stránkách katastrálního úřadu. S podáním každého návrhu je spojen poplatek ve výši 1 000 korun. V kupní smlouvě by mělo být ošetřeno to, kdo návrh na vklad do katastru podá a zaplatí tento poplatek. Navrhovateli se mohou stát obě strany společně, tedy kupující i prodávající.
Čtěte také: Převod nemovitosti dědictvím: Jak na to?
Daň z nabytí nemovitosti
I pokud byste nemovitost pořídili za symbolickou cenu – třeba jednu korunu – nevyhnete se povinnosti uhradit státu daň z převodu nemovitosti. Ještě loni přitom bylo na dohodě prodávajícího a kupujícího, kdo daň z převodu nemovitosti zaplatí. Letos už na výběr není. Legislativa se opět změnila a daň ve výši 4 procent tak musí zaplatit kupující. Předchozí úprava totiž podle úřadů působila zmatky. Změnu příliš nevítají developeři, protože podle nich povede ke zdražení nových bytů. Legislativu kritizovali, také z toho důvodu, že představuje zásah do stávajících smluv a právního prostředí, které zde fungovalo už několik let.
Jak daň z převodu nemovitosti zaplatit?
- Daň z převodu nemovitostí upravuje Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí.
- Daň z převodu nemovitosti se nezměnila a zůstává ve výši 4 procent z ceny nemovitosti.
- Poplatníkem daně z převodu nemovitosti je podle nové legislativní úpravy platné od roku 2016 kupující.
- Poplatník musí podat přiznání k dani z převodu nemovitosti nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitosti.
- Daňové přiznání se podává finančnímu úřadu, v jehož obvodu se nachází kupovaná nemovitost.
- Předmětem daně je úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem.
Kupovali jste byt nebo dům? Jak jste se vypořádali s kupní smlouvou, vkladem na katastr nebo se zaplacením daně?
