S termínem „přídatné spoluvlastnictví“ jste se poprvé mohli setkat v loňském roce. V praxi jste se s ním zatím možná setkali jen zřídka, nicméně každopádně určitě znáte pojem spoluvlastnictví, jenž upravuje řada ustanovení a zabývá se jím poměrně složitá a rozsáhlá právní oblast. Znám vám určitě je také pojem podílové spoluvlastnictví, což je jednoduše řečeno vlastnický vztah více osob ke konkrétnímu majetku. V čem je přídatné spoluvlastnictví specifické a jak vypadá v praxi?
Věc náležící společně několika vlastníkům samostatných věcí určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený celek, a která slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné, je v přídatném spoluvlastnictví těchto vlastníků. Týká-li se přídatné spoluvlastnictví nemovité věci zapisované do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i přídatné spoluvlastnictví.
(výňatek z obchodního zákoníku)
PŘÍKLAD
Tři sousedé, pan Horák, pan Kos a pan Novotný, si v prostoru mezi jednotlivými rodinnými domy postavili parkoviště, které plní také funkci příjezdové cesty k pozemkům. Parkoviště, resp. pozemek, na kterém ho sousedé vystavěli, je přídatným spoluvlastnictvím všech tří sousedů.
Ve výše uvedeném příkladu je předmětem přídatného spoluvlastnictví parkoviště, sloužící také jako příjezdová cesta, která zajišťuje přístup k několika objektům. Zápis přídatného spoluvlastnického podílu na tomto parkovišti by tedy měl být zapsán na listech spoluvlastnictví všech tří sousedů, resp. vlastníků všech zainteresovaných nemovitostí.
Jak si přídatné spoluvlastnictví zařídit?
Přídatné spoluvlastnictví je specifickým typem spoluvlastnictví, k jehož vzniku je zapotřebí splnit následující 3 podmínky:
- potřebujete alespoň dvě samostatné věci, vytvářející vymezený celek, a to jak účelem, tak i místně. Jednat se může například o objekty v chatové oblasti apod.
- Statek musí sloužit společnému účelu všech vlastníků samostatných jednotek, například zmíněné parkoviště nebo příjezdová cesta.
- Samostatné věci není možné užívat bez existence věci, jež je využívána ke společnému účelu všech vlastníků jednotlivých předmětů.
K tomu, abyste mohl mít podíl na statku v přídatném spoluvlastnictví, musíte být vlastníkem věci, která slouží k užití věci v přídatném spoluvlastnictví.
Z právního hlediska není možný samostatný převod věci (nebo podílu na věci) v přídatném spoluvlastnictví. Podobně to platí také u zatížení předkupním právem, zřízením zástavním právem nebo u práva zpětné koupě.
Jaké mají zúčastněné strany povinnosti?
Věc se praktikuje tak, že si spoluvlastníci zvolí správce, jehož úkolem je starat se o běžné úkony, které se váží ke správě věci v přídatném spoluvlastnictví. Právnímu jednání se ale ostatní spoluvlastníci nevyhnou. V běžné správě je jak pověřená osoba, tak i spoluvlastníci pověřeni a zavázáni společně a bez rozdílu.
Údržba věci, která je majetkem spoluvlastníků, přirozeně vyžaduje určité náklady. O ně se spoluvlastníci dělí v závislosti na velikosti svého spoluvlastnického podílu, který se určuje poměrem výměry jednotlivých pozemků.
Žádný ze spoluvlastníků nemá možnost odejmout společnou věc proti vůli jiného zainteresovaného spoluvlastníka. Taktéž není možné, aby jeden ze spoluvlastníků libovolně měnil účel společné věci, tedy například aby si na uvedeném parkovišti jen tak zřídil zahrádku. Záměr využívání předmětu přídatného spoluvlastnictví musí zůstat beze změny.
Žádný ze spoluvlastníků není oprávněn k prodeji svého podílu na předmětu přídatného spoluvlastnictví bez svého domu.
Spoluvlastník se však podle zákona může vzdát svého práva na účasti na využití společného statku. Neznamená to však, že tímto zaniká jeho spoluvlastnické právo! Zánik přídatného spoluvlastnictví nastává až ve chvíli, kdy navrhovanou změnu účelu využití společného statku neodsouhlasí všichni spolumajitelé.
Nějak obdobně se řeší také spoluvlastnictví pozemku, na kterém je vystavěn bytový dům. Vztah ke společným částem domu je však v tomto případě ošetřen ustanovením o bytovém spoluvlastnictví, nikoli ustanovením o přídatném spoluvlastnictví.
DOPORUČUJEME
Není jasně řečeno, zda přídatné spoluvlastnictví vzniká na základě smlouvy nebo ze zákona. Proto je ideální uzavřít písemnou smlouvu, ve které bude zmíněno, co přesně je předmětem přídatného spoluvlastnictví.
