Villa Střížkovská

Magazín o bydlení

Prodej bytu a bydlení Prodej bytu a bydlení po rozvodu. Jak na to?po rozvodu. Jak na to?

Rozvod znamená nový začátek v řadě ohledů, bydlení nevyjímaje. Majetkové vypořádání může být bolestivé, stejně jako stěhování do jiného, zpravidla menšího bytu. Jak nejlépe prodat byt po rozvodu a pořídit nový domov?

Možností, jak vyřešit bydlení po rozvodu není mnoho: zůstat ve společné domácnosti s bývalým partnerem se většině lidí nechce, proto se zpravidla stěhuje pryč jeden z partnerů, případně se původní byt prodá a nové bydlení si najdou oba. Podle nedávného průzkumu společnosti Wüstenrot by bylo ochotno po rozvodu prodat byt či dům a odstěhovat se do menšího 62 % Čechů. Do rekonstrukce nového bydlení by se pustilo 15 % dotázaných.

Rozvod na pořadu dne

Ročně se v České republice podle statistik rozvede 25 tisíc párů, jež spolu žití v průměru kolem 13 let. Většina z nich má společný majetek, včetně hypotéky na byt nebo dům. „Spory o rozdělení majetku Češi považují při rozvodu nebo rozchodu za největší problém, vyjma péče o děti,“ dodává Marián Holub ze společnosti Wüstenrot.

Otázka bydlení je při rozvodu kritická pro 8 % dotázaných. Při hledání nového bydlení by si chtělo zachovat stejný prostor 20 % lidí. Většina by ale hledala menší byt, nebránilo by se mu 76 % lidí, kteří mají děti.

Jsou to přitom právě rodiče samoživitelé, kteří jsou nejvíce ohroženi chudobou. Za pronájem běžně dají kolem 30 % svého příjmu. „Když si uvědomíme, že čtvrtina loni rozvedených manželství měla více dětí, a že třeba školní dítě stojí měsíčně přes 5 tisíc korun, je to pro rodinu s jedním živitelem velmi zatěžující částka,“ konstatuje Petr Soukup z Institutu sociologických studií Univerzity Karlovy.

V případě finanční tísně je řešením nerekonstruovaný byt nebo dům. Pravděpodobně z důvodu ceny by ho volilo 15 % rozvedených. Rekonstrukce totiž zvyšuje cenu nemovitosti v průměru o 10 až 15 %. Novostavba by byla lákavá pro čtvrtinu Čechů a desetina by volila jinou variantu, třeba návrat k rodičům či jednoduše cokoli, co by se jim naskytlo.

Kdo zůstane doma?

Do prodeje společného bydlení, domu či bytu, pochopitelně promlouvají zákony. Svoji roli hrají také dluhy, v případě nemovitostí zejména hypotéky. I s nimi lze ale byt prodat. Záleží však na dohodě exmanželů, protože občanský zákoník chrání bydlení rodinné domácnosti.

Znamená to, že pokud by chtěl jeden z bývalých manželů nakládat s bytem nebo domem, kde bydlí rodina, nesmí jej bez písemného souhlasu druhého manžela prodat nebo pronajmout. Může to udělat jen tehdy, když by rodině zajistil po všech stránkách srovnatelné bydlení. Pokud se rozvedení manželé budou schopni dohodnout, kdo kde bude bydlet, je to v pořádku, občanský zákoník nebude rozhodnutí limitovat. Jiná situace ale nastává v případě hádek.

V případě, že se exmanželé nedohodnou, rozhodne na návrh jednoho z nich o bydlení soud. Vycházet bude hlavně z toho, jaké právo k bytu nebo domu, ve kterém společně bydlíte, jste měli během manželství. Pokud mají bývalý partneři k bytu či domu stejné právo soud zruší právo toho z nich, na němž lze „spravedlivě žádat“, aby nemovitost opustil.

Přihlíží například k tomu, kdo se bude starat o nezletilé dítě. Pokud je jeden z exmanželů výlučným majitelem nemovitosti, protože ji například dříve zdědil, bude situace složitější. Vlastník nemovitosti může požádat soud, aby bývalému partnerovi nařídil vystěhování. Ten, kdo se musí vystěhovat a má v péči nezletilé či nezaopatřené dítě, může soudu navrhnout, aby založil v jeho prospěch právo bydlení v domě nebo bytě, kde byla rodinná domácnost.

O bydlení se raději dohodnout

V podstatě tedy existují dvě možnosti, jak společné jmění manželů vypořádat: dohoda a soudní vypořádání, přičemž první verze je příjemnější, zvlášť pokud jsou v manželství děti. Jedním z častých řešení je prodej bytu s hypotékou, rozdělení financí a pořízení jiného bydlení.

Když se k prodeji bytu s hypotékou po rozvodu odhodláte, je nutné nejdříve informovat banku. Existují přitom tři možnosti, jak byt s hypotékou prodat. Můžete splatit hypotéku, prodat nemovitost i s hypotékou nebo hypotéku refinancovat.

  • Splátka hypotéky a prodej bytu – nejlepší je, pokud najdete kupce, jenž za váš byt zaplatí v hotovosti. Uhradí dluh bance, která zruší své zástavní právo a byt převede na nového majitele. Zbytek částky si rozdělíte. Vhodné je takovou situaci naplánovat, pokud to jde, v době končení fixace úrokové sazby, kdy můžete hypotéku předčasně splatit bez sankce.
  • Převzetí hypotéky i s bytem – protože většina zájemců nebude mít hotovost na váš byt, je možné koupit ho i s hypotékou. V tomto případě se musí dohodnout prodávající, kupující i banka.
  • Refinancování hypotéky – pokud kupujícímu podmínky hypotéky, kterou je nemovitost zatížená, nevyhovují, lze hypotéku tzv. refinancovat. Co je výhodné pro kupujícího, který získá lepší podmínky, nemusí být výhodné pro vás, protože pokud se netrefíte do lhůty, kdy končí fixace hypotéky, zaplatíte zpravidla sankce.

O byt se může přihlásit také bývalý manžel nebo manželka, je třeba říci, že spoluvlastník má předkupní právo. V podstatě by tak jeden mohl vyplatit druhého, případně lze přizvat dalšího spoludlužníka, například nového partnera nebo rodiče. Rozhodující slovo bude mít však vždy banka. Převzetí hypotéky je řešeno dodatkem ke stávající smlouvě. Bohužel ani tento dodatek není bezplatný – banky si za něj účtují řádově tisíce korun.

Villa Střížkovská

Kde se v Praze staví nové byty?

Navzdory koronavirové krizi vrostl zájem o nové byty. A to i přesto, že ceny nových nemovitostí rostou – nejen v Praze, ale i v některých regionech. V metropoli se přitom bytů dlouhodobě nedostává. Podívali jsme se, kde se aktuálně staví a jak se trh s rezidenčním bydlením v posledních měsících proměnil.

Dopad pandemie koronaviru na nemovitostní trh není tak velký, jak někteří odborníci očekávali. Například podle nedávného šetření společnosti Trigema, Skanska Reality a Central Group se za první pololetí letošního roku se v Praze prodalo 2 400 nových bytů. To je jen o tisícovku méně než loni za stejné období.

Zájem je i o dražší byty

Nepotvrdily se ani předpoklady, že ceny nemovitostí půjdou dolů. V Praze narostla průměrná cena nových bytů z původních 106 392 korun na 108 261 korun za metr čtvereční. Cena mimopražských bytů stoupla z 60 053 na 61 933 korun za metr čtvereční.

„Dopad pandemie na ceny nových bytů se doposud nepotvrdil. Naopak sledujeme dvouprocentní nárůst cen oproti předcházejícím třem měsícům. Dochází k naplnění prognózy, že ceny realit v dobrých lokalitách z důvodu nedostatečné nabídky, vysokých cen projekčních a stavebních prací a zdlouhavých povolovacích procesů budou pravděpodobně i nadále stoupat, a to v řádu jednotek procent,“ říká Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality.

Jinými slovy, zatímco hodnota peněz spíše klesá, u nemovitostí je to naopak. Jejich hodnota se průběžně zvyšuje. Zájemcům o bydlení hrají do karet i klesající průměrné sazby hypoték, a tak podle řady odborníků představuje investice do nového bytu perspektivní příležitost. „Do dalších měsíců lze očekávat, že se poptávka po bydlení bude ještě zvedat a celkové prodeje budou stejné jako před dvěma lety, nebo dokonce ještě vyšší,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema.

Výstavba bytů v Praze

Trh s novými byty se ovšem dlouhodobě potýká s jejich nedostatkem. Získat stavební povolení je zdlouhavé, navíc například v Praze ubývá pozemků vhodných pro výstavbu. Přesto postupně v některých místech metropole vzniká nové rezidenční bydlení. „Nedávno jsme dokončili projekt v Letňanech se 107 byty. Ještě jsme nepřevzali stavbu od dodavatele, a už jsou všechny byty prodány,“ uvádí Petr Beneš, ředitel společnost Geosan Development.

Tato společnost pak pracuje také na rezidenčním projektu ve Zbuzanech u Prahy. „Zbuzany jsou – kromě Choťánek u Poděbrad, kde prodáváme pozemky pro výstavbu rodinných domů, náš jediný projekt mimo prahu. Zápasíme tam ale s povolovacím procesem. Projekt má územní rozhodnutí. Změnilo se však vedení radnice, které se postavilo proti projektu, a hází nám klacky pod nohy. Nemáme proto stále stavební povolení. Kromě tohoto projektu se ale nechceme příliš posunovat mimo Prahu. Tyto projekty jsou ještě mnohem citlivější na cenu než ty pražské,“ dodává Petr Beneš.

Geosan Development pak bude stavět byty také na pražském Chodově. Tady se plánuje komorní projekt dvou viladomů v původní zástavbě rodinných domů a vil na Praze 4. Výhodou lokality je blízkost místa Opatov. Byty by se měly začít prodávat příští rok.

V přípravě je také projekt Rezidence Radimova v Břevnově. Tato výstavba je zasazena do malebné části Břevnova přímo u břehu rybníka Vincentinum. Oblast je formovaná potokem Brusnice, který pramení nedaleko, a vděčí mu za svůj členitý reliéf. Před stovkami let se údolím pnuly rozsáhlé vinice. Později zde vznikl klášter Kajetánů. Nedávno revitalizovaný rybník je v současnosti obklopený zelení. Developer zde plánuje nejen bydlení, ale také další úpravy – vytvoří například nové koryto Brusnice, kterou tím vrátí na povrch terénu, a provede rozsáhlé úpravy parku v severní části projektu. Díky tomu vznikne příjemný prostor, kde budou moct rezidenti odpočívat a trávit volný čas.

Architektura a městské části

Stále větší roli při rezidenčním bydlení hraje architektura. „Snažíme se, aby naše projekty byly architektonicky zajímavé. Na druhou stranu jsou ale projekty, u nichž se kupci rozhodují jen podle ceny, třeba investiční byty určené na pronájem. Je to škoda. Dobrá architektura se netýká jen peněz, ale i nápadu. Architektura se neodehrává jen na fasádě, ale i v dispozičním řešení, jak pohodově se v bytech bydlí. Důležitý je výraz domu, jak je mohutný, jak zapadá do lokality. Jde o celkový koncept domu,“ konstatuje Petr Beneš.

Nové výstavbě bytů v Praze a v dalších velkých městech by mohla pomoci koordinovanější spolupráce s radnicemi a komunálními politiky. Aktuálně je spolupráce nastavena individuálně, protože každá městská část je jinak orientovaná, má jiné představy a potřeby, neexistuje osvědčený návod.

Dnes se spolupráce řeší především individuálně. „Stává se, že volby změní priority městské části. A mezi městskými částmi a developery stále panuje nedůvěra. Vše dlouho trvá, narážíme na obstrukce. Městské části se bojí, co na jejich území vznikne. Často tomu lidé, kteří mají rozhodovat, ani nerozumějí. Je to pochopitelné, protože to nejsou stavaři. Mám zkušenosti z Nizozemska. Tam je spolupráce komunálu a developerů mnohem užší. A možná i díky tomu jsou ve výstavbě dále než my,“ uzavírá Petr Beneš.

Jak na výstavbu nových bytů nahlížíte vy?

Potíže se sousedy? Podívejte se, jaká jsou vaše práva

Najít příjemné bydlení za dobrou cenu je v současné době náročné. Dobrých bytů je stále málo a nové se staví jen pomalu. Když už hezké bydlení najdete, může vám život znepříjemnit soused – například hlukem, nepořádkem na společné chodbě nebo pravidelným grilováním na balkoně, z něhož jde kouř do vašich oken. Co si v takové situaci počít?

geosan development