element letňany

Magazín o bydlení

Prodej bytu a bydlení Prodej bytu a bydlení po rozvodu. Jak na to?po rozvodu. Jak na to?

Rozvod znamená nový začátek v řadě ohledů, bydlení nevyjímaje. Majetkové vypořádání může být bolestivé, stejně jako stěhování do jiného, zpravidla menšího bytu. Jak nejlépe prodat byt po rozvodu a pořídit nový domov?

Možností, jak vyřešit bydlení po rozvodu není mnoho: zůstat ve společné domácnosti s bývalým partnerem se většině lidí nechce, proto se zpravidla stěhuje pryč jeden z partnerů, případně se původní byt prodá a nové bydlení si najdou oba. Podle nedávného průzkumu společnosti Wüstenrot by bylo ochotno po rozvodu prodat byt či dům a odstěhovat se do menšího 62 % Čechů. Do rekonstrukce nového bydlení by se pustilo 15 % dotázaných.

Rozvod na pořadu dne

Ročně se v České republice podle statistik rozvede 25 tisíc párů, jež spolu žití v průměru kolem 13 let. Většina z nich má společný majetek, včetně hypotéky na byt nebo dům. „Spory o rozdělení majetku Češi považují při rozvodu nebo rozchodu za největší problém, vyjma péče o děti,“ dodává Marián Holub ze společnosti Wüstenrot.

Otázka bydlení je při rozvodu kritická pro 8 % dotázaných. Při hledání nového bydlení by si chtělo zachovat stejný prostor 20 % lidí. Většina by ale hledala menší byt, nebránilo by se mu 76 % lidí, kteří mají děti.

Jsou to přitom právě rodiče samoživitelé, kteří jsou nejvíce ohroženi chudobou. Za pronájem běžně dají kolem 30 % svého příjmu. „Když si uvědomíme, že čtvrtina loni rozvedených manželství měla více dětí, a že třeba školní dítě stojí měsíčně přes 5 tisíc korun, je to pro rodinu s jedním živitelem velmi zatěžující částka,“ konstatuje Petr Soukup z Institutu sociologických studií Univerzity Karlovy.

V případě finanční tísně je řešením nerekonstruovaný byt nebo dům. Pravděpodobně z důvodu ceny by ho volilo 15 % rozvedených. Rekonstrukce totiž zvyšuje cenu nemovitosti v průměru o 10 až 15 %. Novostavba by byla lákavá pro čtvrtinu Čechů a desetina by volila jinou variantu, třeba návrat k rodičům či jednoduše cokoli, co by se jim naskytlo.

Kdo zůstane doma?

Do prodeje společného bydlení, domu či bytu, pochopitelně promlouvají zákony. Svoji roli hrají také dluhy, v případě nemovitostí zejména hypotéky. I s nimi lze ale byt prodat. Záleží však na dohodě exmanželů, protože občanský zákoník chrání bydlení rodinné domácnosti.

Znamená to, že pokud by chtěl jeden z bývalých manželů nakládat s bytem nebo domem, kde bydlí rodina, nesmí jej bez písemného souhlasu druhého manžela prodat nebo pronajmout. Může to udělat jen tehdy, když by rodině zajistil po všech stránkách srovnatelné bydlení. Pokud se rozvedení manželé budou schopni dohodnout, kdo kde bude bydlet, je to v pořádku, občanský zákoník nebude rozhodnutí limitovat. Jiná situace ale nastává v případě hádek.

V případě, že se exmanželé nedohodnou, rozhodne na návrh jednoho z nich o bydlení soud. Vycházet bude hlavně z toho, jaké právo k bytu nebo domu, ve kterém společně bydlíte, jste měli během manželství. Pokud mají bývalý partneři k bytu či domu stejné právo soud zruší právo toho z nich, na němž lze „spravedlivě žádat“, aby nemovitost opustil.

Přihlíží například k tomu, kdo se bude starat o nezletilé dítě. Pokud je jeden z exmanželů výlučným majitelem nemovitosti, protože ji například dříve zdědil, bude situace složitější. Vlastník nemovitosti může požádat soud, aby bývalému partnerovi nařídil vystěhování. Ten, kdo se musí vystěhovat a má v péči nezletilé či nezaopatřené dítě, může soudu navrhnout, aby založil v jeho prospěch právo bydlení v domě nebo bytě, kde byla rodinná domácnost.

O bydlení se raději dohodnout

V podstatě tedy existují dvě možnosti, jak společné jmění manželů vypořádat: dohoda a soudní vypořádání, přičemž první verze je příjemnější, zvlášť pokud jsou v manželství děti. Jedním z častých řešení je prodej bytu s hypotékou, rozdělení financí a pořízení jiného bydlení.

Když se k prodeji bytu s hypotékou po rozvodu odhodláte, je nutné nejdříve informovat banku. Existují přitom tři možnosti, jak byt s hypotékou prodat. Můžete splatit hypotéku, prodat nemovitost i s hypotékou nebo hypotéku refinancovat.

  • Splátka hypotéky a prodej bytu – nejlepší je, pokud najdete kupce, jenž za váš byt zaplatí v hotovosti. Uhradí dluh bance, která zruší své zástavní právo a byt převede na nového majitele. Zbytek částky si rozdělíte. Vhodné je takovou situaci naplánovat, pokud to jde, v době končení fixace úrokové sazby, kdy můžete hypotéku předčasně splatit bez sankce.
  • Převzetí hypotéky i s bytem – protože většina zájemců nebude mít hotovost na váš byt, je možné koupit ho i s hypotékou. V tomto případě se musí dohodnout prodávající, kupující i banka.
  • Refinancování hypotéky – pokud kupujícímu podmínky hypotéky, kterou je nemovitost zatížená, nevyhovují, lze hypotéku tzv. refinancovat. Co je výhodné pro kupujícího, který získá lepší podmínky, nemusí být výhodné pro vás, protože pokud se netrefíte do lhůty, kdy končí fixace hypotéky, zaplatíte zpravidla sankce.

O byt se může přihlásit také bývalý manžel nebo manželka, je třeba říci, že spoluvlastník má předkupní právo. V podstatě by tak jeden mohl vyplatit druhého, případně lze přizvat dalšího spoludlužníka, například nového partnera nebo rodiče. Rozhodující slovo bude mít však vždy banka. Převzetí hypotéky je řešeno dodatkem ke stávající smlouvě. Bohužel ani tento dodatek není bezplatný – banky si za něj účtují řádově tisíce korun.

element letňany

Praha už nestačí. Lidé hledají bydlení ve středních Čechách

Nedostatek bytů v hlavním městě a jejich vysoké ceny nutí Pražany hledat bydlení za hranicí metropole. Podle propočtů developerů by se v Praze mělo stavět kolem 10 tisíc bytů ročně, což je zhruba stejně jako v Mnichově. V reálu jich tady vzniká mnohem méně. Proto se lidé stále častěji stěhují do regionů, zejména do středních Čech. To menším obcím a městům způsobuje nemalé potíže a byty zdražují i tady.

 

Na dlouhodobý nedostatek bytů v Praze poukazují dlouhodobě developeři i realitní makléři. Protože ale lidé chtějí bydlet, staví se jinde – konkrétně tam, kde vyřízení stavebního povolení netrvá roky. Trh si tak podle Pavla Klimenta z KPMG pomáhá výstavbou za hlavním městem. Potíž je ale v tom, že příjezdové cesty bývají zatížené dopravou a z řady měst a vesnic už přestává být Praha dojedná. Toho si všímají i starostové některých středočeských obcí a měst.

 

Bydlení za Prahou je dostupnější

Nápor Pražanů, kteří opouštějí hlavní město, tak způsobuje nemalé potíže. „Cítíme, že přichází další vlna suburbanizace. Hlad developerů po zastavování obcí kolem Prahy je extrémní. Je mnohem jednodušší měnit územní plány ve středních Čechách než v Praze, a to může vyvolat další osídlování prstence kolem metropole,“ upozornil Martin Kupka, starosta Líbeznice.

 

Zatímco dříve lákala Pražany do přilehlého regionu hlavně touha po bydlení v přírodě a po domku se zahradou za cenu bytu, dnes mají jiné důvody. Ceny pražských bytů v novostavbách totiž mnohdy atakují hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční, a tak už nejsou pro běžně vydělávající rodinu dostupné. „Nůžky se otevřely. Dostupnost bydlení v Praze se snížila, ve Středočeském kraji vztaženo k metropoli narostla,“ dodal Pavel Kliment.

 

Středočeský kraj navíc výstavbu nezanedbává. Jen loni se tady stavební firmy pustily do výstavby 459 bytů na 100 tisíc obyvatel. V metropoli to bylo pouze 322 bytů na 100 tisíc obyvatel. A tento nepoměr může ještě narůstat.

 

Oblíbené jsou Říčany i Jesenice

Už dříve si lidé z Prahy oblíbili přilehlé obce a městečka. V kurzu jsou hlavně takové, které od metropole dělí vzdálenost do 30 kilometrů. Přilehlejší obce, jako jsou Říčany nebo Jesenice, jsou přitom už na pokraji svých možností. Kvůli dojíždění za prací se pak na silnicích táhnou dopravní zácpy.

 

Přesto tady poptávka po bydlení roste, což má vliv i na ceny nemovitostí. Příkladem jsou právě Říčany, kde je v současné době největší poptávka po novém bydlení. „Ve městě je obecně silný přebytek poptávky nad nabídkou. Žádané jsou všechny kategorie nemovitostí od malých bytů, přes chaty, levnější i dražší domy, luxusní vily, menší stavební parcely až po pozemky na luxusní sídlo,“ sdělil realitní makléř Jan Bareš.

 

Například průměrná cena panelového bytu v Říčanech se už vyšplhala na 70 tisíc korun za metr čtvereční. Malé byty po rekonstrukci se pohybují okolo 85 tisíc korun za čtvereční metr. Sehnat ve městě byt v novostavbě, je nyní v podstatě nemožné. Nové bytové domy tu sice v posledních letech vyrostly, jenže co se postaví, se ale téměř okamžitě prodá, a to za částky kolem 100 tisíc korun za metr čtvereční menšího bytu a 80 tisíc u bytů velkých. „Rovněž kvalitních stavebních pozemků je jako šafránu. Většinu těch, které jsou ještě v nabídce, je komplikované připojit na sítě,“ upozornil Jan Bareš. Průměrná cena stavebních parcel se podle údajů společnosti M&M Reality pohybuje okolo 5 tisíc korun za metr čtvereční.

 

Zdražuje i bydlení za Prahou

Podobná je i situace v Jesenici, kde ceny menších bytů do 50 metrů čtverečních v posledních letech vzrostly o statisíce. Je zřejmé, že stěhování proměňuje skladbu vesnic, takže například Jesenice už dávno není vesnicí se starousedlíky. Vznikla tu řada novostaveb, v některých částech dokonce nová sídliště a další výstavba se plánuje.

 

Svůj podíl na tom má i pracovní uplatnění. „Příležitostí je v okolí dostatek, podniky se tady množí jako houby po dešti. Nedávno se rozšířila místní základní škola, nová základka se staví ve vedlejší vesnici, vznikají tady soukromé školky,“ všiml si realitní makléř Petr Török.

 

Některé byty v Jesenici zdražily do roku 2016 až o polovinu. Nahoru šly i pozemky, jež za poslední tři roky podražily zhruba o 2 tisíce korun na metr čtvereční. Dosáhly tak horní hranice okolo 8 tisíc korun za jeden čtvereční metr. Rozmach by do budoucna mohl být umocněn také plánovanou trasou metra D, která má končit právě v Jesenici.

 

Velmi silnou poptávku po nemovitostech, prudký nárůst cen i značné populační přírůstky lze sledovat i v dalších městech na dosah Prahy, například v Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích nebo v Berouně. V tomto velkém středočeském městě v posledních letech rovněž vzniká nová výstavba. Další lokalitou za Prahou jsou Zbuzany, kde nedávno vyrostly nové viladomy.

 

„Obecně jsou to města buď těsně u Prahy, nebo pak až do 30 kilometrů od ní, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen. Vzhledem k tomu, že v metropoli již v podstatě nepořídíte rodinný dům za cenu pod 8 milionů korun, navíc jsou vlivem opatření ČNB pro lidi hůře dostupné hypoteční úvěry, je logické, že zájem o nákup nemovitostí v těchto lokalitách prudce roste,“ dodal realitní makléř Jan Martina.

 

Řešením je i nájemní bydlení

Kromě stěhování se za Prahu mají lidé, kteří nedosáhnou na byty v Praze ještě další možnost: jít do nájmu. I zde je ale patrné zdražování. Průměrný čistý nájem bez služeb byl v metropoli ke konci roku 3 540 korun za metr čtvereční. Růst by mohl i v příštích letech. Poměr obyvatel, kteří bydlí v nájmu, je ve srovnání s jinými městy v Praze je ale zatím stále velmi nízký. Důvodem je mimo jiné i dostupnost bydlení v 90. letech minulého století, kdy byly hypotéky vůči platům relativně levné.

 

Investici do vlastního bydlení chápe většina lidí jako dobrou strategie pro zajištění se na stáří. Aby si ale mohla dovolit koupi bytu v Praze střední třída, muselo by podle developerů město odblokovat povolování bytů, které je nyní zdlouhavé, často trvá až 10 let. Větší nabídka bytů by pak mohla pomoci stlačit ceny opět dolů.

 

Pokud se ale bude povolovat tak málo bytů jako v posledních letech, bude v roce 2030 chybět v Praze 100 tisíc bytů. Tedy bydlení pro zhruba 200 tisíc lidí. Ve městě už nyní chybí zhruba 20 tisíc bytů.

Odstěhovali byste se kvůli vlastnímu bytu za Prahu?

Daň z nemovitosti zaplaťte do konce května. Jak na to?

S vlastnictvím bytu nebo domu je spojená řada povinností. Jednou z nich je i platba daně z nemovitosti. Už od poloviny dubna finanční úřady ve vlnách rozesílají ve složenky více než 3,3 milionům majitelů nemovitostí v České republice. Ti mají za zaplacení daně čas do konce května. Pokud je platba vyšší než 5 tisíc korun, je možné si ji rozdělit do dvou splátek. První je potřeba zaplatit do konce května, druhou stačí doplatit do konce letošního listopadu. Daň z nemovitých věcí je jediná z daní, která se přiznává a platí dopředu.

geosan development