element letňany

Magazín o bydlení

Pronájem bytu jako riziková činnost?

Koupě bytu kvůli investici z jeho pronájmu představuje velmi výnosný byznys. Situace na trhu s nemovitostmi mu společně s nízkými úrokovými sazbami hypoték vyloženě nahrávala, zejména během posledních několika měsíců. Celá věc však není až tak jednoduchá, jak se jeví. Příčinou je především občanský zákoník, který v mnoha věcech nahrává nájemníkům, ačkoli logicky by navrch měl mít majitel nemovitosti.

Pronajímáte-li nemovitost, nepodceňujte výběr nájemníků. V případě, že si vyberete špatně, budete se jen hodně těžko dovolávat spravedlnosti. Občanský zákoník hájí především práva nájemníků.

Souhlas vlastníka nájemce k mnoha věcem vůbec nepotřebuje

Pronajímatel nemá právo se vyjadřovat k řadě věcí, které nájemník v jeho bytě provádí. Ze zákona nemá co mluvit do toho, zda se v jeho bytě kouří nebo ne. Chování nejrůznějších zvířat také nemůže ovlivnit. Pokud jste nájemník a chcete si pořídit psa, kočku, jedovatého pavouka,… není vaší povinností tuto skutečnost vlastníkovi bytu hlásit.

Existuje však výjimka. Jedná se o případ, kdy domácí mazlíček obtěžuje ostatní obyvatele bytu. Například pokud nájemníkovi uteče jedovatý had do společných prostor domu, nebo pokud jeho pes ustavičně štěká, či v případě, že jeho kočka zanechává na schodech exkrementy, které nikdo neuklízí. V tomto případě už majitel bytu může zasáhnout.

Nájemník může do domácnosti přijímat další osoby a byt jim pronajímat. Jestliže například coby vlastník pronajímáte byt 3+1 jednomu člověku a on se rozhodne do dvou nevyužitých místností přijmout další dva nájemníky, nepotřebuje k tomu váš souhlas.

V občanském zákoníku je pouze stanovena povinnost ohlásit vlastníkovi tuto skutečnost a nadále být sám nájemníkem dle smlouvy. Tato situace se v drtivé většině případů týká studentů, pro které je spolubydlení velmi výhodné, protože na vlastní byt zatím nemají dostatek financí. Ve srovnání s nájemci ale nemají tolik práv.

I výpověď mimo výpovědní lhůtu má háček

Majitel nemovitosti má v každém případě právo dát nájemníkovi výpověď mimo výpovědní lhůtu uvedenou ve smlouvě. Jeho povinností není shánět nájemníkovi náhradní bydlení ani mu platit odškodné, nepotřebuje k tomuto kroku souhlas kohokoli.

Není to ale tak jednoduché. I zde totiž hraje podstatnou roli občanský zákoník. Důvod k výpovědi musí být stanoven zákonem. Pádným důvodem je například to, že vám nájemník neplatí nájem, že poškozuje váš byt nebo jeho vybavení, že působí nenávratné škody.

A jak je to s výpovědí opačnou, tedy dá-li nájemník výpověď majiteli? Zde je vše podstatně jednodušší: nájemník svou výpověď může majiteli pouze zaslat nebo osobně předat. V občanském zákoníku je také uvedena možnost uložit kauci až do výše 6ti měsíčního platu nájemníka, která by měla být jakousi ochranou majitele v případě, že nájemník poničí jeho byt apod. Zda jako majitel najdete nájemníka, který by byl ochoten tak vysokou kauci zaplatit, je otázka.

V případě, že majitel nevyužil kauce, je jeho povinností ji vrátit i s úroky.

Stará smlouva versus nový zákoník

Určitě vás napadla otázka, jak je to v případě, kdy jste smlouvu uzavřeli ještě v době platnosti starého občanského zákoníku. Pokud se domníváte, že vás se změny netýkají, pletete se. I staré smlouvy podléhají novému občanskému zákoníku.

I v případě, že ve smlouvě jasně stojí, že nájemník má zakázáno pořizovat si do bytu zvíře, kouřit v bytě nebo v něm chovat jedovatá zvířata, právo je na straně nájemníka, nikoli vlastníka. I v případě, že nájemník takovou smlouvu podepíše. Před soudem má jasně navrch nájemník.

Zákoník však uvádí a zdůrazňuje dobré mravy, které jsou také jediným, čím se vlastník může hájit.

Je v nájemní smlouvě uvedena povinnost nájemníka zaplatit smluvní pokutu? Pak se jedná o fakt, který je v rozporu se zákonem. Taková pokuta není soudně vymahatelná. V občanském zákoníku jsou také uvedeny sankce, které nájemník v žádném případě vlastníkovi nemovitosti nemusí platit.

Jak to řeší majitelé nemovitostí? Obvykle smlouvou na dobu určitou. Ta jediná je doopravdy chrání, resp. dává jim jistotu. Pokud ve smlouvě jasně vyloučí možnost automatického prodlužování nájmu, je pronajímatel chráněn alespoň v tomto smyslu.

Pronajímáte byt bez smlouvy? Ani to není jistota. Po 3 letech užívání bytu nájemníkem  vzniká na základě dobré víry faktický nájem, což znamená, že nájemník získává všechna práva, o nichž jsme zde psali (a mnohá další) – aniž by vlastnil smlouvu.

Pronajímání nemovitosti představuje poměrně jednoduchý zisk, ovšem zároveň také celou řadu rizik. Základem spokojenosti je pečlivý výběr nájemníka.

element letňany

Vánoční výzdoba v hygge stylu (třeba i na poslední chvíli)

Jestli jste si zamilovali jednoduchost, krásu a pohodlí, které do našich domovů vnesl dánský hygge styl, neopouštějte ho ani v adventním čase. Dekorace podle hygge vám nezaberou mnoho času, část z nich můžete použít i po vánočních svátcích a hlavně – vnesou do vašeho interiéru tu správnou pohodovou atmosféru.

Nemovitosti na konci roku 2019: Byty i hypotéky jsou drahé, rostou pronájmy

Letošní rok se do oblasti realit zapíše hlavně jako období, kdy zdražovaly nemovitosti a rostly segment pronájmů. Ačkoli byty a domy nezdražují tak prudce jako v předchozím obdobím, nárůst realitních cen se nezastavil. Pokles cen nemáme podle expertů čekat ani po novém roce.

geosan development