element letňany

Magazín o bydlení

Pronájem bytu jako riziková činnost?

Koupě bytu kvůli investici z jeho pronájmu představuje velmi výnosný byznys. Situace na trhu s nemovitostmi mu společně s nízkými úrokovými sazbami hypoték vyloženě nahrávala, zejména během posledních několika měsíců. Celá věc však není až tak jednoduchá, jak se jeví. Příčinou je především občanský zákoník, který v mnoha věcech nahrává nájemníkům, ačkoli logicky by navrch měl mít majitel nemovitosti.

Pronajímáte-li nemovitost, nepodceňujte výběr nájemníků. V případě, že si vyberete špatně, budete se jen hodně těžko dovolávat spravedlnosti. Občanský zákoník hájí především práva nájemníků.

Souhlas vlastníka nájemce k mnoha věcem vůbec nepotřebuje

Pronajímatel nemá právo se vyjadřovat k řadě věcí, které nájemník v jeho bytě provádí. Ze zákona nemá co mluvit do toho, zda se v jeho bytě kouří nebo ne. Chování nejrůznějších zvířat také nemůže ovlivnit. Pokud jste nájemník a chcete si pořídit psa, kočku, jedovatého pavouka,… není vaší povinností tuto skutečnost vlastníkovi bytu hlásit.

Existuje však výjimka. Jedná se o případ, kdy domácí mazlíček obtěžuje ostatní obyvatele bytu. Například pokud nájemníkovi uteče jedovatý had do společných prostor domu, nebo pokud jeho pes ustavičně štěká, či v případě, že jeho kočka zanechává na schodech exkrementy, které nikdo neuklízí. V tomto případě už majitel bytu může zasáhnout.

Nájemník může do domácnosti přijímat další osoby a byt jim pronajímat. Jestliže například coby vlastník pronajímáte byt 3+1 jednomu člověku a on se rozhodne do dvou nevyužitých místností přijmout další dva nájemníky, nepotřebuje k tomu váš souhlas.

V občanském zákoníku je pouze stanovena povinnost ohlásit vlastníkovi tuto skutečnost a nadále být sám nájemníkem dle smlouvy. Tato situace se v drtivé většině případů týká studentů, pro které je spolubydlení velmi výhodné, protože na vlastní byt zatím nemají dostatek financí. Ve srovnání s nájemci ale nemají tolik práv.

I výpověď mimo výpovědní lhůtu má háček

Majitel nemovitosti má v každém případě právo dát nájemníkovi výpověď mimo výpovědní lhůtu uvedenou ve smlouvě. Jeho povinností není shánět nájemníkovi náhradní bydlení ani mu platit odškodné, nepotřebuje k tomuto kroku souhlas kohokoli.

Není to ale tak jednoduché. I zde totiž hraje podstatnou roli občanský zákoník. Důvod k výpovědi musí být stanoven zákonem. Pádným důvodem je například to, že vám nájemník neplatí nájem, že poškozuje váš byt nebo jeho vybavení, že působí nenávratné škody.

A jak je to s výpovědí opačnou, tedy dá-li nájemník výpověď majiteli? Zde je vše podstatně jednodušší: nájemník svou výpověď může majiteli pouze zaslat nebo osobně předat. V občanském zákoníku je také uvedena možnost uložit kauci až do výše 6ti měsíčního platu nájemníka, která by měla být jakousi ochranou majitele v případě, že nájemník poničí jeho byt apod. Zda jako majitel najdete nájemníka, který by byl ochoten tak vysokou kauci zaplatit, je otázka.

V případě, že majitel nevyužil kauce, je jeho povinností ji vrátit i s úroky.

Stará smlouva versus nový zákoník

Určitě vás napadla otázka, jak je to v případě, kdy jste smlouvu uzavřeli ještě v době platnosti starého občanského zákoníku. Pokud se domníváte, že vás se změny netýkají, pletete se. I staré smlouvy podléhají novému občanskému zákoníku.

I v případě, že ve smlouvě jasně stojí, že nájemník má zakázáno pořizovat si do bytu zvíře, kouřit v bytě nebo v něm chovat jedovatá zvířata, právo je na straně nájemníka, nikoli vlastníka. I v případě, že nájemník takovou smlouvu podepíše. Před soudem má jasně navrch nájemník.

Zákoník však uvádí a zdůrazňuje dobré mravy, které jsou také jediným, čím se vlastník může hájit.

Je v nájemní smlouvě uvedena povinnost nájemníka zaplatit smluvní pokutu? Pak se jedná o fakt, který je v rozporu se zákonem. Taková pokuta není soudně vymahatelná. V občanském zákoníku jsou také uvedeny sankce, které nájemník v žádném případě vlastníkovi nemovitosti nemusí platit.

Jak to řeší majitelé nemovitostí? Obvykle smlouvou na dobu určitou. Ta jediná je doopravdy chrání, resp. dává jim jistotu. Pokud ve smlouvě jasně vyloučí možnost automatického prodlužování nájmu, je pronajímatel chráněn alespoň v tomto smyslu.

Pronajímáte byt bez smlouvy? Ani to není jistota. Po 3 letech užívání bytu nájemníkem  vzniká na základě dobré víry faktický nájem, což znamená, že nájemník získává všechna práva, o nichž jsme zde psali (a mnohá další) – aniž by vlastnil smlouvu.

Pronajímání nemovitosti představuje poměrně jednoduchý zisk, ovšem zároveň také celou řadu rizik. Základem spokojenosti je pečlivý výběr nájemníka.

element letňany

Praha už nestačí. Lidé hledají bydlení ve středních Čechách

Nedostatek bytů v hlavním městě a jejich vysoké ceny nutí Pražany hledat bydlení za hranicí metropole. Podle propočtů developerů by se v Praze mělo stavět kolem 10 tisíc bytů ročně, což je zhruba stejně jako v Mnichově. V reálu jich tady vzniká mnohem méně. Proto se lidé stále častěji stěhují do regionů, zejména do středních Čech. To menším obcím a městům způsobuje nemalé potíže a byty zdražují i tady.

 

Na dlouhodobý nedostatek bytů v Praze poukazují dlouhodobě developeři i realitní makléři. Protože ale lidé chtějí bydlet, staví se jinde – konkrétně tam, kde vyřízení stavebního povolení netrvá roky. Trh si tak podle Pavla Klimenta z KPMG pomáhá výstavbou za hlavním městem. Potíž je ale v tom, že příjezdové cesty bývají zatížené dopravou a z řady měst a vesnic už přestává být Praha dojedná. Toho si všímají i starostové některých středočeských obcí a měst.

 

Bydlení za Prahou je dostupnější

Nápor Pražanů, kteří opouštějí hlavní město, tak způsobuje nemalé potíže. „Cítíme, že přichází další vlna suburbanizace. Hlad developerů po zastavování obcí kolem Prahy je extrémní. Je mnohem jednodušší měnit územní plány ve středních Čechách než v Praze, a to může vyvolat další osídlování prstence kolem metropole,“ upozornil Martin Kupka, starosta Líbeznice.

 

Zatímco dříve lákala Pražany do přilehlého regionu hlavně touha po bydlení v přírodě a po domku se zahradou za cenu bytu, dnes mají jiné důvody. Ceny pražských bytů v novostavbách totiž mnohdy atakují hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční, a tak už nejsou pro běžně vydělávající rodinu dostupné. „Nůžky se otevřely. Dostupnost bydlení v Praze se snížila, ve Středočeském kraji vztaženo k metropoli narostla,“ dodal Pavel Kliment.

 

Středočeský kraj navíc výstavbu nezanedbává. Jen loni se tady stavební firmy pustily do výstavby 459 bytů na 100 tisíc obyvatel. V metropoli to bylo pouze 322 bytů na 100 tisíc obyvatel. A tento nepoměr může ještě narůstat.

 

Oblíbené jsou Říčany i Jesenice

Už dříve si lidé z Prahy oblíbili přilehlé obce a městečka. V kurzu jsou hlavně takové, které od metropole dělí vzdálenost do 30 kilometrů. Přilehlejší obce, jako jsou Říčany nebo Jesenice, jsou přitom už na pokraji svých možností. Kvůli dojíždění za prací se pak na silnicích táhnou dopravní zácpy.

 

Přesto tady poptávka po bydlení roste, což má vliv i na ceny nemovitostí. Příkladem jsou právě Říčany, kde je v současné době největší poptávka po novém bydlení. „Ve městě je obecně silný přebytek poptávky nad nabídkou. Žádané jsou všechny kategorie nemovitostí od malých bytů, přes chaty, levnější i dražší domy, luxusní vily, menší stavební parcely až po pozemky na luxusní sídlo,“ sdělil realitní makléř Jan Bareš.

 

Například průměrná cena panelového bytu v Říčanech se už vyšplhala na 70 tisíc korun za metr čtvereční. Malé byty po rekonstrukci se pohybují okolo 85 tisíc korun za čtvereční metr. Sehnat ve městě byt v novostavbě, je nyní v podstatě nemožné. Nové bytové domy tu sice v posledních letech vyrostly, jenže co se postaví, se ale téměř okamžitě prodá, a to za částky kolem 100 tisíc korun za metr čtvereční menšího bytu a 80 tisíc u bytů velkých. „Rovněž kvalitních stavebních pozemků je jako šafránu. Většinu těch, které jsou ještě v nabídce, je komplikované připojit na sítě,“ upozornil Jan Bareš. Průměrná cena stavebních parcel se podle údajů společnosti M&M Reality pohybuje okolo 5 tisíc korun za metr čtvereční.

 

Zdražuje i bydlení za Prahou

Podobná je i situace v Jesenici, kde ceny menších bytů do 50 metrů čtverečních v posledních letech vzrostly o statisíce. Je zřejmé, že stěhování proměňuje skladbu vesnic, takže například Jesenice už dávno není vesnicí se starousedlíky. Vznikla tu řada novostaveb, v některých částech dokonce nová sídliště a další výstavba se plánuje.

 

Svůj podíl na tom má i pracovní uplatnění. „Příležitostí je v okolí dostatek, podniky se tady množí jako houby po dešti. Nedávno se rozšířila místní základní škola, nová základka se staví ve vedlejší vesnici, vznikají tady soukromé školky,“ všiml si realitní makléř Petr Török.

 

Některé byty v Jesenici zdražily do roku 2016 až o polovinu. Nahoru šly i pozemky, jež za poslední tři roky podražily zhruba o 2 tisíce korun na metr čtvereční. Dosáhly tak horní hranice okolo 8 tisíc korun za jeden čtvereční metr. Rozmach by do budoucna mohl být umocněn také plánovanou trasou metra D, která má končit právě v Jesenici.

 

Velmi silnou poptávku po nemovitostech, prudký nárůst cen i značné populační přírůstky lze sledovat i v dalších městech na dosah Prahy, například v Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích nebo v Berouně. V tomto velkém středočeském městě v posledních letech rovněž vzniká nová výstavba. Další lokalitou za Prahou jsou Zbuzany, kde nedávno vyrostly nové viladomy.

 

„Obecně jsou to města buď těsně u Prahy, nebo pak až do 30 kilometrů od ní, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen. Vzhledem k tomu, že v metropoli již v podstatě nepořídíte rodinný dům za cenu pod 8 milionů korun, navíc jsou vlivem opatření ČNB pro lidi hůře dostupné hypoteční úvěry, je logické, že zájem o nákup nemovitostí v těchto lokalitách prudce roste,“ dodal realitní makléř Jan Martina.

 

Řešením je i nájemní bydlení

Kromě stěhování se za Prahu mají lidé, kteří nedosáhnou na byty v Praze ještě další možnost: jít do nájmu. I zde je ale patrné zdražování. Průměrný čistý nájem bez služeb byl v metropoli ke konci roku 3 540 korun za metr čtvereční. Růst by mohl i v příštích letech. Poměr obyvatel, kteří bydlí v nájmu, je ve srovnání s jinými městy v Praze je ale zatím stále velmi nízký. Důvodem je mimo jiné i dostupnost bydlení v 90. letech minulého století, kdy byly hypotéky vůči platům relativně levné.

 

Investici do vlastního bydlení chápe většina lidí jako dobrou strategie pro zajištění se na stáří. Aby si ale mohla dovolit koupi bytu v Praze střední třída, muselo by podle developerů město odblokovat povolování bytů, které je nyní zdlouhavé, často trvá až 10 let. Větší nabídka bytů by pak mohla pomoci stlačit ceny opět dolů.

 

Pokud se ale bude povolovat tak málo bytů jako v posledních letech, bude v roce 2030 chybět v Praze 100 tisíc bytů. Tedy bydlení pro zhruba 200 tisíc lidí. Ve městě už nyní chybí zhruba 20 tisíc bytů.

Odstěhovali byste se kvůli vlastnímu bytu za Prahu?

Daň z nemovitosti zaplaťte do konce května. Jak na to?

S vlastnictvím bytu nebo domu je spojená řada povinností. Jednou z nich je i platba daně z nemovitosti. Už od poloviny dubna finanční úřady ve vlnách rozesílají ve složenky více než 3,3 milionům majitelů nemovitostí v České republice. Ti mají za zaplacení daně čas do konce května. Pokud je platba vyšší než 5 tisíc korun, je možné si ji rozdělit do dvou splátek. První je potřeba zaplatit do konce května, druhou stačí doplatit do konce letošního listopadu. Daň z nemovitých věcí je jediná z daní, která se přiznává a platí dopředu.

geosan development