Pandemie koronaviru bezpochyby ovlivní každý ekonomický segment. Realitní trh nevyjímaje. Na tom se shodují analytici i ekonomové. Jejich názory se ale už liší v tom, jak moc budou konkrétní sektory postiženy. Zajímavá je situace v oblasti nemovitostí, které v posledních šesti letech dynamicky rostly. Je pravděpodobné, že zdražovat už nebudou. Zatím ale nic nenasvědčuje ani opaku, tedy kvapnému zlevňování domů. Nejočekávanějším scénářem tak je stagnace cen, respektive zlevňování nemovitostí v méně atraktivních lokalitách.

Odhadnout pokles cen na nemovitostním trhu je podobně ošemetná záležitost jako predikovat celkový pokles české ekonomiky. Analytici očekávají, že by česká ekonomika mohla v souvislosti s pandemií koronaviru a opatřeními, které s ní souvisí, poklesnout o 2 až 30 procent. A to je opravdu veliký rozptyl. Cenu nemovitostí pak ovlivní poptávka. Ta se bude odvíjet od toho, jak dobře nebo špatně na tom lidé zvažující pořízení nového bydlení budou. Zapomínat nesmíme ani na to, že do problémů se dostali majitelé bytů a domů, kteří je krátkodobě pronajímají turistům, například přes platformu Airbnb.

Více bytů v Praze k pronájmu

Právě výpadek příjmů v krátkodobých pronájmech způsobil, že v nabídce bytů k pronájmu se objevilo nebývalé množství nemovitostí, většinou v centru hlavního města. A z popisu inzerátů i z fotografií je zřejmé, že tyto byty byly koncipované na krátkodobý pronájem. Mají minimalistické vybavení a menší dispozice. Odliv turistů z Prahy znamenal, že majitelé se museli rychle rozhodnout, co podniknou – jestli budou vyčkávat, nebo byt nabídnou ke klasickému pronájmu. Druhou možnost zvolili hlavně v případech, kdy na byt splácí hypotéku. Zároveň se také ukázalo, že je lepší mít nájemníka v bytě než turistu za horami.

Na první pohled nepříjemná situace by mohla pročistit trh s nemovitostmi – přinejmenším v Praze. Pokud se situace rychle nevrátí do normálu (a nikdo neví, zda to bude trvat týdny či měsíce), mohou přibývat i další byty k pronájmu. A to může ovlivnit výši nájmu. Platí přitom jednoduchá rovnice: čím více bytů, tím větší výběr, tím větší konkurence, tím nižší nájemné. Může se dokonce stát, že majitelé zjistí, že dlouhodobější pronájem je v této nejisté době lepší, protože přináší alespoň nějaký příjem. Tak by – čistě teoreticky – mohlo v budoucnu ubýt Airbnb nemovitostí.

V souvislosti s tím spekulují někteří odborníci i o tom, že by ceny nemovitostí mohly krátkodobě poklesnout. Mezi pronajímateli bytů mohou být totiž i ti, kteří si vzali na nemovitost hypotéku. Nyní by mohli mít potíže byt pronajmout a mohl by jim tak vypadnout příjem, který šel na splátku. V takovém případě by se mohli rozhodnout nemovitost prodat. Může to být dokonce i jistější cesta než se obávat, jestli nájemníci budou mít v ekonomické recesi každý měsíc na nájem. Strategií je určitě více.

Zlevní hlavně byty na sídlištích

Jak to doopravdy na realitním trhu v následujících měsících bude, je těžké predikovat. Záležet bude na tom, jak dlouho budou opatření, jež mají zamezit šíření pandemie trvat, jak se zachovají banky, jak budou reagovat investoři a developeři. Pravděpodobně lze očekávat snížení poptávky po nemovitostech, protože pokud ekonomika zažívá recesi, lidé více rozmýšlí, zda a co budou nakupovat. Může zároveň narůst nezaměstnanost a získat v takové době hypotéku může být pro některé lidi obtížné.

Trh s byty by tak mohl ochabnout až zamrznout. „Lidé prostě nebudou ochotni dávat v době ekonomického útlumu leckdy horentní sumy za nemovitosti. Ruku v ruce s tím poleví tlak na růst cen nemovitostí. Zejména nemovitosti v méně atraktivních lokalitách, jako jsou sídliště či periferie měst, budou zlevňovat,“ konstatoval pro ČTK Lukáš Kovanda, analytik Czech Fund. Právě méně atraktivní lokality mohou pocítit sestup cen nemovitostí. I tak by ale podle Lukáše Kovandy neměly nemovitosti zlevnit o více než 10 procent.

Patrik Rožumberský z UniCredit Bank pak míní, že pro případný pokles cen bytů bude určující, jak moc klesne poptávka a jestli na trhu nastane převis nemovitostí.  „Dopady na poptávku po bytech budou více citlivé na délku trvání epidemie a na razanci přijatých opatření. Může se tak stát, že v určitých regionech a v určitých segmentech trhu s bydlením převis nabídky bytů nastane. Celorepublikově vidím pokles cen bytů jako reálný, měl by však být jen mělký a přechodný,“ dodal.

Byty reagují se zpožděním

Situace se také bude lišit podle toho, zda půjde o nemovitosti v Praze nebo v regionech. Podle údajů poradenské společnosti Deloitte ceny bytů v Praze a krajských městech ve třetím čtvrtletí 2019 meziročně vzrostly v průměru o 6,9 procenta na 60 700 korun za metr čtvereční. Za poslední čtyři roky ceny stouply zhruba o polovinu. Ve třetím čtvrtletí loňského roku byla nejdražší Praha, kde se metr čtvereční nemovitosti prodával za 85 400 korun a nejlevnější Ústí nad Labem, kde stál metr čtvereční 17 700 korun.

Jak ukázaly minulé vzestupy a pády realitního trhu, nemovitosti reagují se zpožděním, což je dáno delším procesem jejich nákupu či prodeje. Nyní jsou pochopitelně prohlídky nemovitostí limitovány nouzovým stavem. A řada obchodníků bude prostě ochotná počkat, až se to „nejhorší přežene“. Tyto okolnosti se mohou projevit krátkodobým zmražením trhu s nemovitostmi.

Makléři hlásí útlum

Nouzový stav se už ale do realitního trhu promítl. Realitní makléři koncem března potvrdili pokles poptávky, a to napříč regiony. „Mnoho lidí v těchto těžkých dnech jednoduše nemá chuť ani kapacitu řešit prodej své nemovitosti. Prohlídky aktuálně prakticky neprobíhají. Byť to makléři zakázáno vládou nemají, zájemcům o nemovitost to umožněno není. Hlavně však panuje mezi zájemci a makléři společná shoda, že je lepší prohlídky odložit,“ uvedl Jan Boruta, jednatel FérMakléři.cz.

Někteří lidé, kteří se delší dobu chystali na nákup nové nemovitosti, nyní z obchodů couvají. Důvodem jsou právě otázky spjaté s koronavirem, respektive nejistotou ohledně budoucích příjmů. „Příkladem může být pilot, kterému nenadále zkrátili pracovní úvazek, kvůli čemuž přichází o podstatnou část svého příjmu. Ze strachu z nedostatku finančních prostředků se rozhodl nákup nemovitosti nakonec neuskutečnit. Toto chování není výjimkou,“ dodal Jan Boruta.

Jak situaci na realitním trhu nyní vnímáte vy?