element letňany

Magazín o bydlení

Rekonstrukce bytu: Kdy potřebujete souhlas sousedů a stavební povolení?

Konečně jste koupili byt. Je sice starší a potřebuje určité úpravy, ale po rekonstrukci se vám v něm bude žít báječně. Ještě než se do stavebních úprav pustíte, měli byste informovat sousedy. Podle náročnosti rekonstrukce můžete potřebovat i stavební povolení nebo souhlas SVJ. Na co před rekonstrukcí nezapomenout?

Než kopnete do zdi

Máte jasnou představu. Tady zeď probouráte, propojíte obývací pokoj s kuchyní a získáte hezký obytný prostor. Jenže než si nějakého fachmana pozvete, raději vše prodiskutujte s odborníkem. Takové kopnutí do zdi se nemusí vyplatit. Především u starších bytů by měl rozsáhlejší rekonstrukci předcházet stavební průzkum. Odborník by se měl podívat, jaké konstrukce a stavební materiál byly použity a co budou stavební úpravy vyžadovat.

Zásahy do konstrukcí musí jednoznačně posoudit statik. Pokud chcete bourat příčky, je třeba posoudit, zda nejsou nosné! Nové příčky, které budete naopak stavět, protože chcete prostor rozdělit, musí stavbu respektovat a musí být lehké, aby neohrozily únosnost stropu. Pozor si dejte i na výběr ostatních materiálů – například plastová okna vám sice ušetří nějaké to teplo, ale ve starším domě mohou způsobit problémy v podobě plísní. Navíc některé zásahy nemusí povolit památkáři, pokud je dům památkově chráněn.

U nás se rekonstruuje, řekněte sousedům

Když se stěhujete do nového bydlení, čeká vás mimo jiné i seznamování se sousedy. Když jim v šest ráno začnete nad hlavou vrtat a bouchat, není to zrovna dobrá vizitka pro začátek společného soužití. Ať už se pouštíte do velkých stavebních úprav nebo jen do drobné rekonstrukce, ke které nepotřebujete souhlas sousedů, přesto je informujte. Většina domů je vybavena ve společných prostorách informační nástěnkou. Napište, že u vás probíhá rekonstrukce, pracovat se bude od do a že děkujete za pochopení. Nic vás to nestojí a většina sousedů to jistě bude vnímat jako vstřícné gesto.

Rekonstrukce bytu vlastního a družstevního

A teď už se podíváme, jak je to u jednotlivých typů bytů. Záleží totiž, zda se rozhodnete rekonstruovat byt v osobním vlastnictví nebo ve vlastnictví družstevním.

  • Byt v osobním vlastnictví – za splnění určitých podmínek lze byt rekonstruovat i bez souhlasu společenství vlastníků (vnitřní rekonstrukce bytu bez zásahu do společných prostor). Nicméně pokud stavební úpravy budou zasahovat do společných částí domu, je nutný souhlas společenství vlastníků bytových jednotek. Jde například o rekonstrukce, které zasáhnou svislé a vodorovné konstrukce, balkóny, rozvody tepla, vody, kanalizace. Většinou jsou blíže vypsány ve smlouvě o převodu vlastnictví jednotky. O souhlasu takové rekonstrukce se zpravidla hlasuje na shromáždění společenství.
  • Byt v družstevním vlastnictví – tento byt vlastně patří oficiálně družstvu, proto úřady chápou jako stavebníka družstvo. To by mělo družstevníkovi udělit souhlas s rekonstrukcí bytu. Způsob udělení tohoto souhlasu upravují stanovy družstva. Pokud je nutné stavební povolení, musí o něho požádat družstvo.

Rekonstrukce bytu: Práva vaše a vašich sousedů

Jako majitel bytu máte určitě právo upravit si ho k obrazu svému. Nicméně je potřeba respektovat i druhé. Příliš velký zásah do společných prostor, nadměrný hluk nebo stavební práce v pozdních nočních nebo naopak ranních hodinách mohou být na úkor sousedských vztahů.

Jaká práva mají vaši sousedé? Rozhodně by měli vědět o tom, že se rekonstrukce ve vašem bytě chystá, že bude po určitou dobu v domě hluk a prach. Práce byste měli provádět v rozumnou dobu a zašpiněné společné prostory, kde dělníci bezpochyby nadělají, po skončení rekonstrukce uklidit.

V případě, že je rekonstrukce rozsáhlejší a musíte požádat o stavební povolení, stávají se vaši sousedi účastníky stavebního řízení. Pokud zasahuje do společných částí domu, je účastníkem tohoto řízení i společenství vlastníků domů.

Rekonstrukce bytu a legislativa

Než se do rekonstrukce pustíte, zajděte se informovat na stavební úřad – předejdete tak případnému nedorozumění. Seznámit byste se také měli se stavebním zákonem a občanským zákoníkem.

  • Stavební zákon č. 183/2006 Sb. – upravuje požadavky na stavbu, stavební úpravy a rekonstrukce. Za stavbu jsou dle stavebního zákona považována veškerá stavební díla vznikající stavební nebo montážní technologií. Stavbou se tak míní například nástavba, přístavba, ale i stavební úprava, která zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. Jako stavba je vnímaná i rekonstrukce v bytě. Stavební zákon říká, že pokud jde o stavbu pro bydlení, je investor vždy povinen zajistit odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím. Rekonstrukci je nutné ohlásit stavebnímu úřadu, popř. si zajistit stavební povolení. Pokud je toto porušeno, vystavuje se investor pokutě až ve výši 50 tisíc korun.
  • Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. – jak jsme se už zmínili, při větším stavebním zásahu, který se dotkne i společných prostor, je nutný souhlas SVJ. Nový občanský zákoník stanovil, že pro přijetí usnesení o rekonstrukci a modernizaci domu je zapotřebí souhlasu tří čtvrtin všech vlastníků. Dále nový občanský zákoník říká, že majitel může byt opravovat, ale pokud provádí rekonstrukci bytu, je povinen umožnit v zájmu respektování předpisů a předcházení škodám přístup do bytu po předchozím ohlášení osobě odpovědné za správu domu. Zákoník také říká, že vlastník bytové jednotky má právo uvnitř stavebně upravovat svůj byt, nesmí však ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

Kdy není nutné stavební povolení a ohlášení

Ne vždy se musíte se stavebním povolením a ohlášením rekonstrukce obtěžovat. Například u rekonstrukce bytových jader, které patří k nejčastějším, došlo ke zmírnění požadavků. Úřady předpokládají, že tzv. autorizovaná osoba, která rekonstrukci provádí, sama zajistí odborné vedení stavby, a proto není ve většině případů nutné o rekonstrukci stavební úřad informovat.

Stavební povolení a ohlášení stavebnímu úřadu nejsou dle stavebního zákona nutné v tomto případě:

  • Stavební úpravy nezasahují do nosných konstrukcí stavby
  • Nemění se vzhled a užívání stavby
  • Není vyžadováno posouzení vlivu na životní prostředí
  • Stavební úpravy neovlivní požární bezpečnost stavby
  • Není rekonstruována kulturní památka

Máte rekonstrukci bytu za sebou? Nebo se teprve chystáte? Jak na stavební úpravy reagovali sousedé? Co vše jste museli zajistit?

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development