element letňany

Magazín o bydlení

Rekonstrukce bytu má svá pravidla. Sousedy připravte na hluk a prach

Byt jste pořídili s vidinou rekonstrukce. Ačkoli inzeráty stavebních firem často slibují rychlost a preciznost, pravdou je, že rekonstrukce se může táhnout. Na koupelnu potřebujete alespoň deset dní, abyste dodrželi technologické postupy. Kompletní rekonstrukce bytu si vyžádá měsíce. Na to, že se u vás bude prášit a hlučet byste měli připravit své sousedy.

Soužití v bytových domech nemusí být jednoduché. Dělíte se o společné prostory na chodbách a ve výtahu (proč tady děti pořád pohazují papírky a výrostci malují ty sprosté obrázky) a musíte ustát, pokud se sousedům nebude líbit, že jste se pustili do rozsáhlé rekonstrukce.

Lidé jsou různí a mají různé zvyklosti. Senioři, kteří tráví celý den doma, mohou být unavení z neustálého hluku sbíječek a vrtaček. Zvlášť, pokud práce trvají několik dní v kuse. Proto než s rekonstrukcí začnete, připravte na ni své sousedy. Ve většině bytových domů bývá alespoň malá nástěnka s oznámeními: napište sousedům, že začínáte rekonstruovat, sdělte jim předpokládaný termín dokončení prací a omluvte se za hluk nebo zvýšenou prašnost.

Souhlasy s rekonstrukcí a zákony

Stavební zákon pojem „rekonstrukce“ nezná, pracuje s termínem „stavební úprava“ a je záhodné, abyste si ho před plánováním rekonstrukce prošli, může vám ušetřit hodně vrásek na čele.

Zde jsme vypíchli alespoň klíčové informace.

  • Když rekonstruujete bytové jádro, zpravidla se obejdete bez stavebního povolení. Tím, že si vše ověříte na příslušném stavebním odboru, ale nic nezkazíte.
  • Podle stavebního zákona existují tři varianty rekonstrukcí: je to rekonstrukce bez ohlášení, rekonstrukce bez stavebního povolení a rekonstrukce se stavebním povolením. To je nutné v případě, kdy budete zasahovat do nosných konstrukcí.
  • Většina bytových domů má zřízené SVJ nebo jde o družstevní byt. V těchto případech je nutné respektovat stanovy a informovat o zamýšlené rekonstrukci sousedy.

Vy máte svá práva, sousedé také

Říkáte si, že si ve svém bytě můžete dělat, co chcete? Nikdo vám do toho nesmí mluvit, když je ve vašem vlastnictví?  To není tak docela pravda. Jinak řečeno, vy máte svá práva a sousedé také. Vzájemně byste je měli respektovat.

Vlastník bytové jednotky je ve výkonu svého vlastnického práva omezený paragrafem 127 občanského zákoníku (sousedská práva). Podle tohoto paragrafu se má vlastník zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval své sousedy nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práva.

Je asi jasné, že hlučet vrtačkou ve dvě ráno je značně omezující. Respektujte právo sousedů na odpočinek a dodržujte noční klid (22.00 a 6.00 hodin). Zkuste s hlučnými pracemi přestat nejlépe do 20.00 hodin.

Nedělejte si ani naschvály, například stavební materiál naskládaný před dveřmi vašeho souseda vaše vzájemné vztahy rozhodně nezlepší. Samozřejmostí by mělo být, že každý den po skončení prací provedete alespoň základní úklid společných prostor.

Ostatně, spoluvlastnických vztahů k budovám a bytovým jednotkám se dotýká zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. Podle paragrafu 13 nesmí vlastník bytu provádět takové úpravy bytu, kterými by ohrožoval výkon vlastnických práv vlastníků ostatních bytových jednotek.

Společné prostory? To není jen chodba

Při rekonstrukci bytu byste měli pamatovat na to, že nesmíte poškodit nebo zasahovat do společných částí domů. Mezi ně nepatří pouze chodba nebo vchod. Pod pojem společné prostory spadají takové části domu, jako je schodiště, balkóny, komíny, rozvody tepla, elektřiny nebo plynu, kanalizace, svislé i vodorovné konstrukce.

Konkrétně by měly být společné prostory definované ve smlouvě o převodu vlastnictví jednotky nebo ve smlouvě o výstavbě. Před zahájením rekonstrukce proto bude jedině dobře, pokud si tento dokument znovu přečtete nebo ho poskytnete stavební firmě.

Pokud byste rekonstrukcí bytu zasahovali do společných částí domu, budete potřebovat souhlas společenství bytových jednotek (SVJ). Společenství hlasuje na shromáždění, přičemž rozhodující je podíl na společných částech domu počítaný podle velikost podlahové plochy bytu. Souhlas bude třeba, pokud budete upravovat například balkon nebo měnit dispozice bytu a tento zásah se dotkne některé nosné konstrukce.

Rychlá a čistá rekonstrukce

Asi není nutné připomínat, že byste rekonstrukci bytu neměli zbytečně prodlužovat, ale sami určitě chcete bydlet co nejrychleji. Ve štychu by vás neměla nechat ani stavební firma, úspěch rekonstrukce záleží hlavně na jejím výběru. Vhodné je požádat o finanční nabídku více stavebních firem a zajímat se také o jejich reference.

Stavební firma by vám měla umět odpovědět na všechny otázky, které se rekonstrukce týkají a poskytnout vám i časový harmonogram prací. Trvejte na jeho dodržování. Počítejte ale s tím, že při rekonstrukcích starších bytů se může objevit neočekávaný kostlivec ve skříni, který může rekonstrukci zkomplikovat. Proto sousedům raději oznamte alespoň o týden delší předpokládaný termín rekonstrukce. Přece jen je příjemnější, když skončíte dřív než o poznání později.

Jak probíhala rekonstrukce u vás? Byli vaši sousedé tolerantní?

element letňany

Byty zdražují i v roce 2019. Starší nemovitosti dotahují novostavby

Ani letos většina realitních makléřů a analytiků neočekává zlevnění nemovitostí. Byty by měly nadále zdražovat, především v Praze a ve větších městech. Komplikované povolování nových staveb, nedostatek pozemků vhodných k bytové výstavbě a zdražení stavebních prací jsou tři hlavní faktory, které podněcují růst cen nových bytů. Spolu s nimi zdražují i starší nemovitosti.

Jevy, které brzd bytovou výstavbu v České republice by měly přetrvat i v letošním roce, proto se podle expertů nedá očekávat výrazné zlevňování nemovitostí. Ceny bytů budou naopak růst. Odhady se přitom liší a oscilují mezi 2,9 až 5 %.

Chybí pozemky i legislativa

„Očekávám, že ceny nových bytů v Praze budou stagnovat či nepatrně růst, zhruba kolem 5 %. Zatím nevidím žádné impulsy, které by ceny bytů tlačily dolů. Zdražování stavebních prací, hlavně ze strany řemesel, bude pokračovat, protože na stavební firmy bude stále více dopadat nedostatek pracovníků,“ říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Potíže se nedostatkem pozemků vhodných k bytové výstavbě by mohlo vyřešit odblokování brownfieldů. Tovární areály jsou ale často plné nebezpečných látek a jejich odstranění je nákladné, což by výstavbu prodražilo.

„V příštím roce se nevyřeší ani zaseknutý povolovací proces, byť ministerstvo pro místní rozvoj připravuje jak novelu stavebního zákona tak zcela novou normu. Ani rychlejší novela však nepřijde během několika měsíců, než totiž projde standardním povolovacím procesem, bude tu příští podzim. Tedy pokud půjde vše bez problémů, což se příliš očekávat nedá,“ dodává Evžen Korec.

Byty zdraží hlavně v Praze 1 a v Praze 8

I z těchto důvodů by mělo zdražování bytů, především v hlavním městě, pokračovat. Analýza CEEC Research očekává, že ceny bytů budou letos v metropoli růst zhruba o 2,9 %.

Nejvíce se zdražování dotkne rezidenčních nemovitostí na území Prahy 8 a Prahy 1. Citelněji by se mělo zdražení promítnout do cen rezidenčních nemovitostí Prahy 3 a Prahy 7. Nejméně budou podle odhadů nemovitosti zdražovat v Praze 12 a v Praze 11.

Cena za metr čtvereční se bude pohybovat od 82 tisíc korun na perifériích po 180 tisíc korun v samotném centru. V oblastech přiléhajících k Praze by se měla cena bytů pohybovat okolo 65 tisíc korun za metr čtvereční.

Slábnoucí poptávka zmírňuje růst

Pavel Kliment ze společnosti KPMG Česká republika očekává spíše mírný růst cen, případně stagnaci. Průměrná prodejní cena bytů se v posledních letech dostala na takovou úroveň, že byty už nejsou dostupné širšímu okruhu obyvatel.

„Vysoká cena tak pomalu oslabuje poptávku a růst cen se zmírňuje. Na druhou stranu Prahu stále trápí deficit nové výstavby, který se nakumuloval za několik let, a tlačí ceny bytů nahoru,“ dodává.

Zdražují i starší byty

Vedle novostaveb zdražuje také starší zástavba. Podle průzkumu portálu Bezrealitky.cz narostly starší byty za poslední rok o třetinu, v Praze dokonce o 60 %. Průměrná cena za metr čtvereční se na konci loňského roku u starších bytů v Česku zastavila na částce 52 997 korun, což je o třetinu více než před rokem.

Za nárůstem stojí především skokové zdražení pražských bytů – za ně totiž na konci roku musel dát zájemce průměrně 80 361 korun za metr, což je zhruba 75 % ceny pražské novostavby. Meziroční nárůst je tak zmiňovaných 60 %. Druhé nejdražší byly byty na jižní Moravě a v Brně s cenou 49 961 korun za metr čtvereční, následované byty ve středočeských městech s průměrnou cenou 40 053 korun za metr čtvereční.

Situace se pravděpodobně nezlepší ani letos. Prostor pro zdražování starších nemovitostí totiž stále existuje, a to jak v krajích, kde byty a domy zůstávají hluboko pod celorepublikovým průměrem, tak v místech, kde se dá očekávat setrvalá extrémní poptávka. Tedy především v širším pražském centru, ve středočeských obcích na hranicích s hlavním městem, Brně a jihomoravských městech a obcích s krátkými dojezdovými časy do městského centra.

Ve výhodě jsou vlastníci nemovitostí

„Bohužel se nedá očekávat, že by se situace letos výrazně zlepšila. Růst cen bude jednoznačně pokračovat, v některých oblastech dokonce výrazně vyšším tempem než loni,“ říká Hendrik Meyer, výkonný ředitel Bezrealitky a dodává, že i nadále budou ze současného stavu realitního trhu profitovat hlavně majitelé nemovitostí.

Najít zájemce o koupi bytu nebo domu je v současnosti otázkou několika týdnů a 98 % všech nemovitostí se nyní v Česku prodá do 3 měsíců. Ve složité situaci naopak stále budou zájemci o bydlení, a to nejen kvůli nedostatku nemovitostí, ale také s ohledem na přísnější podmínky hypoték a rostoucí hypoteční stavby.

Rychlé řešení neexistuje

Rychlé řešení situace navíc neexistuje. Většina z nutných opatření, které by realitní trh mohly rozvolnit, bude potřebovat roky. Jedná se nejen o zmiňovanou novou podobu stavebního zákona, který je momentálně v připomínkovém řízení, ale také o další rozvoj infrastruktury, která sníží dojezdové časy do spádových oblastí, a tím výrazně rozšíří v kritických oblastech nabídku vhodných nemovitostí.

„Určitou pomocí tak může být alespoň rychlejší párování vhodné nabídky s poptávkou, které je možné díky přímému prodeji,“ uzavírá Hendrik Meyer.

Jak situaci na trhu s nemovitostmi vnímáte vy?

 

5 triků realitních makléřů, které zavání nekalostí. Na co si dát pozor?

Ať už se nemovitost chystáte prodat nebo ji naopak koupit, mohou na vás číhat různá rizika. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře, který se neštítí podrazů, může se vám život pořádně zkomplikovat. Naštěstí existují varovné signály, jež by vás od jednání se „šmejdy“ měly odradit. Seznámíme vás s nimi.

geosan development