element letňany

Magazín o bydlení

Rizika jednání s developerem: Pozor na nevýhodné smlouvy

Developerská výstavba se v České republice těší významnému rozvoji. Snad v každém větším městě vznikají nové lokality, které nabízejí moderní bydlení, ať už v bytových nebo rodinných domech. Developeři ale ne vždy jednají férově. Na co si dát pozor?

V oblasti developerské výstavby nových bytů a domů je to jako v každém jiném oboru. Působí zde poctivé i méně poctivé společnosti. Právě na ty druhé se v dnešním článku zaměříme. Koupě bytu či domu je totiž zpravidla záležitostí na celý život, proto je třeba věnovat výběru nemovitosti i developera zvýšenou pozornost.

Při jednání s developery pozor na…

Je zřejmé, kdo je slabším článkem ve vztahu developerská společnost – zájemce o koupi bytu. Druhý jmenovaný zpravidla nemá k dispozici proškolené právníky, se kterými by konzultoval kupní smlouvu. Přesto je vhodné to udělat, i když to znamená výdaje na víc v řádu několika tisíc korun.

Stejně jako v případě koupě bytu přes realitní společnost je za jedno z největších rizik považována situace, kdy kupující uhradí celou částku za nemovitost prodávajícímu ještě před tím, než je na něho přepsána v katastru nemovitostí. Tedy před tím, než se stane skutečným vlastníkem bytu. Z toho vyplývá riziko, že prodávající (například developerská společnost) bude mít jak peníze na svém účtu, tak bude faktickým majitelem nemovitosti. Této skutečnosti se lze vyhnout jednoduše, a to využitím nezávislé úschovny peněz (například u notáře). Částka bude na „neutrální půdě“ uschována do doby, než prodávající nemovitost přepíše na katastru a zaslána na jeho účet až po tomto úkonu.

Developerské projekty jsou prodávány zpravidla ještě před dostavěním. Kupující a developerská společnost tedy podepisují tzv. rezervační smlouvu. V tomto případě by si měl spotřebitel dávat pozor zejména na to, aby rezervační smlouva, ke které se zpravidla váže zaplacení rezervačního poplatku, obsahovala ustanovení o tom, že developer se zavazuje uzavřít navazující smlouvy (kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí).

„Ráda bych upozornila také na to, že kupující by si měl ohlídat nejen závazek developera uzavřít následně kupní smlouvu, ale také by měl být ve smlouvě specifikován termín zahájení výstavby, její dokončení a předání předmětu koupě,“ uvedla Lada Kuncová ze společnosti Geosan Development, předního českého developera, který se zabývá výstavbou nových bytů zejména na území Prahy.

V rozporu se zákonem jsou například i ustanovení o tom, že hodnocení případných vad či nedodělků je předáno „nezávislému odborníkovi“, kterého ovšem jednostranně sjednává developer. I laikovi je v tomto případě jasné, jak to s nezávislostí tohoto posuzovatele bude.

„Bohužel se ze strany klientů setkáváme i s negativními zkušenostmi s některými developerskými společnostmi. Konkrétně jde třeba o to, že na zákazníky vyvíjejí nátlak, nutí je k rychlému podpisu, aniž by jim poskytly prostor na prostudování smlouvy. Rizikem také je, pokud uvádějí chybné informace o stavbě,“ upozornila Kuncová.

Nový občanský zákoník upravuje reklamace

Mimo to je třeba ohlídat si i možnost reklamace nového bytu nebo jiné nemovitosti, kterou od developera kupujete. Ještě loni developeři poskytovali standardně možnost reklamací novostaveb do 36 měsíců, resp. záruční lhůta záležela na dohodě. To se ovšem s novým občanským zákoníkem mění. Lhůta, po kterou může kupující nemovitost reklamovat, se prodlužuje na pět let od doby jejího nabytí.

Nový občanský zákoník upravuje také problematiku tzv. skrytých vad nemovitosti. Paragraf 2129 uvádí, že pokud kupující neoznámí prodávajícímu skrytou vadu stavby do pěti let od nabytí, může prodávající proti případné reklamaci namítnout, že nebyla uplatněna včas. Zákoník však říká, že prodávající nemá právo tuto námitku vznést, pokud o vadě prodávající věděl nebo musel vědět.

Tip: Vše o koupi bytu dle nového občanského zákoníku

Na případné nedostatky byste měli být tedy upozorněni developerem, který by měl zajistit sjednání jejich nápravy. Kromě toho byste před uzavřením kupní smlouvy měli dostat prostor byt si prohlédnout a zkontrolovat. „Ještě před podpisem kupní smlouvy na byt probíhá kontrola bytu a podepisujete tzv. protokol o kontrole, ve kterém má klient možnost sepsat případné vady či nedodělky, které dodavatel stavby odstraní do podpisu kupní smlouvy a předání bytu,“ sdělila Lada Kuncová.

Pokud na vás developer v průběhu podepisování smlouvy vyvíjí jakýkoli nátlak, zpozorněte. „Velmi dobře si uvědomujeme, že koupě nového bytu je důležitým krokem. Proto dáváme klientům prostor k prostudování smlouvy, v případě nejasností jim vše rádi vysvětlíme. Jinak řečeno, náš vztah zakládáme na vzájemné komunikaci a důvěře,“ doplnila Kuncová.

Od rezervační smlouvy k nastěhování

Vraťme se ale ještě ke smlouvám a celému postupu, jak koupě bytu a jednání s developery probíhá.

  • Rezervační smlouva – když se vám nový byt zamlouvá, zpravidla se podepíše tzv. rezervační smlouva. Při té se platí rezervační záloha (většinou kolem 50 000 korun). Vy tím dáte najevo, že máte o byt zájem, developer se zavazuje, že byt nebude nabízet jinému zájemci. Jak jsme již zmínili výše, v rezervační smlouvě by mělo být uvedeno, že developer s vámi uzavře kupní smlouvu, resp. smlouvu o smlouvě budoucí.
  • Protokol o kontrole – ještě před podepsáním kupní smlouvy by vám měl developer umožnit kontrolu bytu a případné sepsání vad či nedostatků, které chcete odstranit.
  • Dalším krokem je buď uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, resp. přímo kupní smlouvy. Měla by mj. obsahovat informaci o částce, kterou za nemovitost zaplatíte, specifikaci nemovitosti, možnosti reklamace apod.
  • Převedení nemovitosti na katastru – developer by měl následně podat návrh na vklad vlastnického práva na katastru nemovitostí. Peníze byste na jeho účet neměli převádět dříve, než bude nemovitost přepsána na vás. Jak jsme již uvedli, je vhodné dohodnout se na nezávislé úschovně peněz.
  • Předání bytu – pokud jsou již všechny nezbytné formality vyřízeny, měl by vám developer byt předat.

Jak vybrat developerskou společnost

V zájmu spotřebitele – zájemce o nemovitost – je věnovat nějaký čas prověření developerské společnosti. V internetové době to je jednoduché, stačí využít vyhledávače a zjistit si reference nebo reakce klientů na jednání developera. Většina zavedených developerských společností dbá na své jméno, takže se k nekalým praktikám neubírá, ale jistota je jistota.

  • Nahlédněte do obchodního rejstříku, prověřte si údaje o developerské společnosti.
  • Nahlédněte do katastru nemovitostí a ověřte si vlastnictví pozemku, na kterém výstavba vzniká.
  • Projděte si realizované projekty developera.
  • Zjistěte si reference od klientů, kteří od společnosti již nemovitost kupovali.
  • Nahlédnout můžete i do územního rozhodnutí nebo stavebního povolení. Také na to máte právo.
element letňany

Praha už nestačí. Lidé hledají bydlení ve středních Čechách

Nedostatek bytů v hlavním městě a jejich vysoké ceny nutí Pražany hledat bydlení za hranicí metropole. Podle propočtů developerů by se v Praze mělo stavět kolem 10 tisíc bytů ročně, což je zhruba stejně jako v Mnichově. V reálu jich tady vzniká mnohem méně. Proto se lidé stále častěji stěhují do regionů, zejména do středních Čech. To menším obcím a městům způsobuje nemalé potíže a byty zdražují i tady.

 

Na dlouhodobý nedostatek bytů v Praze poukazují dlouhodobě developeři i realitní makléři. Protože ale lidé chtějí bydlet, staví se jinde – konkrétně tam, kde vyřízení stavebního povolení netrvá roky. Trh si tak podle Pavla Klimenta z KPMG pomáhá výstavbou za hlavním městem. Potíž je ale v tom, že příjezdové cesty bývají zatížené dopravou a z řady měst a vesnic už přestává být Praha dojedná. Toho si všímají i starostové některých středočeských obcí a měst.

 

Bydlení za Prahou je dostupnější

Nápor Pražanů, kteří opouštějí hlavní město, tak způsobuje nemalé potíže. „Cítíme, že přichází další vlna suburbanizace. Hlad developerů po zastavování obcí kolem Prahy je extrémní. Je mnohem jednodušší měnit územní plány ve středních Čechách než v Praze, a to může vyvolat další osídlování prstence kolem metropole,“ upozornil Martin Kupka, starosta Líbeznice.

 

Zatímco dříve lákala Pražany do přilehlého regionu hlavně touha po bydlení v přírodě a po domku se zahradou za cenu bytu, dnes mají jiné důvody. Ceny pražských bytů v novostavbách totiž mnohdy atakují hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční, a tak už nejsou pro běžně vydělávající rodinu dostupné. „Nůžky se otevřely. Dostupnost bydlení v Praze se snížila, ve Středočeském kraji vztaženo k metropoli narostla,“ dodal Pavel Kliment.

 

Středočeský kraj navíc výstavbu nezanedbává. Jen loni se tady stavební firmy pustily do výstavby 459 bytů na 100 tisíc obyvatel. V metropoli to bylo pouze 322 bytů na 100 tisíc obyvatel. A tento nepoměr může ještě narůstat.

 

Oblíbené jsou Říčany i Jesenice

Už dříve si lidé z Prahy oblíbili přilehlé obce a městečka. V kurzu jsou hlavně takové, které od metropole dělí vzdálenost do 30 kilometrů. Přilehlejší obce, jako jsou Říčany nebo Jesenice, jsou přitom už na pokraji svých možností. Kvůli dojíždění za prací se pak na silnicích táhnou dopravní zácpy.

 

Přesto tady poptávka po bydlení roste, což má vliv i na ceny nemovitostí. Příkladem jsou právě Říčany, kde je v současné době největší poptávka po novém bydlení. „Ve městě je obecně silný přebytek poptávky nad nabídkou. Žádané jsou všechny kategorie nemovitostí od malých bytů, přes chaty, levnější i dražší domy, luxusní vily, menší stavební parcely až po pozemky na luxusní sídlo,“ sdělil realitní makléř Jan Bareš.

 

Například průměrná cena panelového bytu v Říčanech se už vyšplhala na 70 tisíc korun za metr čtvereční. Malé byty po rekonstrukci se pohybují okolo 85 tisíc korun za čtvereční metr. Sehnat ve městě byt v novostavbě, je nyní v podstatě nemožné. Nové bytové domy tu sice v posledních letech vyrostly, jenže co se postaví, se ale téměř okamžitě prodá, a to za částky kolem 100 tisíc korun za metr čtvereční menšího bytu a 80 tisíc u bytů velkých. „Rovněž kvalitních stavebních pozemků je jako šafránu. Většinu těch, které jsou ještě v nabídce, je komplikované připojit na sítě,“ upozornil Jan Bareš. Průměrná cena stavebních parcel se podle údajů společnosti M&M Reality pohybuje okolo 5 tisíc korun za metr čtvereční.

 

Zdražuje i bydlení za Prahou

Podobná je i situace v Jesenici, kde ceny menších bytů do 50 metrů čtverečních v posledních letech vzrostly o statisíce. Je zřejmé, že stěhování proměňuje skladbu vesnic, takže například Jesenice už dávno není vesnicí se starousedlíky. Vznikla tu řada novostaveb, v některých částech dokonce nová sídliště a další výstavba se plánuje.

 

Svůj podíl na tom má i pracovní uplatnění. „Příležitostí je v okolí dostatek, podniky se tady množí jako houby po dešti. Nedávno se rozšířila místní základní škola, nová základka se staví ve vedlejší vesnici, vznikají tady soukromé školky,“ všiml si realitní makléř Petr Török.

 

Některé byty v Jesenici zdražily do roku 2016 až o polovinu. Nahoru šly i pozemky, jež za poslední tři roky podražily zhruba o 2 tisíce korun na metr čtvereční. Dosáhly tak horní hranice okolo 8 tisíc korun za jeden čtvereční metr. Rozmach by do budoucna mohl být umocněn také plánovanou trasou metra D, která má končit právě v Jesenici.

 

Velmi silnou poptávku po nemovitostech, prudký nárůst cen i značné populační přírůstky lze sledovat i v dalších městech na dosah Prahy, například v Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích nebo v Berouně. V tomto velkém středočeském městě v posledních letech rovněž vzniká nová výstavba. Další lokalitou za Prahou jsou Zbuzany, kde nedávno vyrostly nové viladomy.

 

„Obecně jsou to města buď těsně u Prahy, nebo pak až do 30 kilometrů od ní, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen. Vzhledem k tomu, že v metropoli již v podstatě nepořídíte rodinný dům za cenu pod 8 milionů korun, navíc jsou vlivem opatření ČNB pro lidi hůře dostupné hypoteční úvěry, je logické, že zájem o nákup nemovitostí v těchto lokalitách prudce roste,“ dodal realitní makléř Jan Martina.

 

Řešením je i nájemní bydlení

Kromě stěhování se za Prahu mají lidé, kteří nedosáhnou na byty v Praze ještě další možnost: jít do nájmu. I zde je ale patrné zdražování. Průměrný čistý nájem bez služeb byl v metropoli ke konci roku 3 540 korun za metr čtvereční. Růst by mohl i v příštích letech. Poměr obyvatel, kteří bydlí v nájmu, je ve srovnání s jinými městy v Praze je ale zatím stále velmi nízký. Důvodem je mimo jiné i dostupnost bydlení v 90. letech minulého století, kdy byly hypotéky vůči platům relativně levné.

 

Investici do vlastního bydlení chápe většina lidí jako dobrou strategie pro zajištění se na stáří. Aby si ale mohla dovolit koupi bytu v Praze střední třída, muselo by podle developerů město odblokovat povolování bytů, které je nyní zdlouhavé, často trvá až 10 let. Větší nabídka bytů by pak mohla pomoci stlačit ceny opět dolů.

 

Pokud se ale bude povolovat tak málo bytů jako v posledních letech, bude v roce 2030 chybět v Praze 100 tisíc bytů. Tedy bydlení pro zhruba 200 tisíc lidí. Ve městě už nyní chybí zhruba 20 tisíc bytů.

Odstěhovali byste se kvůli vlastnímu bytu za Prahu?

Daň z nemovitosti zaplaťte do konce května. Jak na to?

S vlastnictvím bytu nebo domu je spojená řada povinností. Jednou z nich je i platba daně z nemovitosti. Už od poloviny dubna finanční úřady ve vlnách rozesílají ve složenky více než 3,3 milionům majitelů nemovitostí v České republice. Ti mají za zaplacení daně čas do konce května. Pokud je platba vyšší než 5 tisíc korun, je možné si ji rozdělit do dvou splátek. První je potřeba zaplatit do konce května, druhou stačí doplatit do konce letošního listopadu. Daň z nemovitých věcí je jediná z daní, která se přiznává a platí dopředu.

geosan development