element letňany

Magazín o bydlení

Rodinný dům k rekonstrukci – výhoda nebo útrapy?

Život v rodinném domku daleko od centra města a v klidném prostředí je snem mnohých z nás. Ne každý si však může dovolit novostavbu. Zejména mladé páry se často zaváží k hypotéce na několik desítek let, aby si sen o bydlení v rodinném domku splnily. Jedním ze způsobů, jak ušetřit, je rodinný dům k rekonstrukci. Není to však pravidlem a existuje spousta případů, kdy je koupě domu před rekonstrukcí jen zdrojem nekonečných investic a útrap, nemluvě o práci. Jak poznat, že se koupě staršího domu skutečně vyplatí?

Kdo o koupi staršího rodinného domu nejčastěji uvažuje? Většinou to jsou dva tipy zájemců. Prvním z nich jsou ti, kteří si chtějí pořídit levnější bydlení určené k rekonstrukci, s plánem opravy provádět postupně v závislost na finančních možnostech. Dalším důvodem, proč zvolit ke koupi dům před rekonstrukcí, je možnost upravit si vše dle vlastních představ a vkusu. Aby byly nároky nového majitele splněny, je třeba už při koupi myslet na určité detaily související s nemovitostí.

Dalším velkým lákadlem takovýchto nemovitostí je lokalita, v jaké se nachází. Starší nemovitosti často disponují kouzlem svého umístění například v centru obce nebo naopak na samotě, k níž nepřiléhají žádné stavební pozemky. V současné době se právě takovéto pozemky těžko shání a zároveň jsou velmi dobře ceněny. Lukrativní adresa je však mnohdy vykoupena nákladnější rekonstrukcí.

Pokud v inzerátech narazíte na prodej rodinného domu určeného k rekonstrukci, bude pro vás jistě jedním z hlavních kritérií nižší cena. Ta ovšem může odkazovat na ne příliš dobrý stav nemovitosti. Je samozřejmé, že pokud kupujete dům v rekonstrukci, musíte s jistými stavebními úpravami počítat. Vždy si však zjistěte, jaký je jejich rozsah!

Jestliže rekonstrukce rodinného domu bude zahrnovat opravu střechy, nutnost nových rozvodů, zbavení se vlhkosti a další jiné zásadní změny a starosti s přestavbou, je třeba prodejní cenu zvážit i v případě, že je nízká.

Prodejce obvykle záměrně kupci nesděluje všechny nedostatky nemovitosti, a tak je rozhodně dobré přizvat si ke koupi specialistu, který případné vady odhalí snáze. V některých případech je mnohem výhodnější kupit nový nebo zachovalejší dům, u nějž je sice počáteční investice vyšší, ale zato vás nečekají nákladné, zdlouhavé a pracné rekonstrukce. Finančně vás pak tato varianta může dokonce přijít mnohem levněji.

Situace se může ztížit také tím, že díky vadám na nemovitosti není dům vůbec obyvatelný. Coby nový majitel musíte proto stále bydlet na své staré adrese a platit nájem.

Koupě domu před rekonstrukcí se ne vždy může vyplatit. Je nutné zvážit především to, jaký rozsah bude rekonstrukce mít, zda ji budete provádět sami nebo si budete platit firmu, je třeba zohlednit i svou vlastní práci a čas.

Výhody koupě domu před rekonstrukcí:

  • nižší pořizovací cena
  • možnost zařídit si vše dle svých představ
  • budete moci sami kontrolovat průběh prací

Nevýhody koupě domu před rekonstrukcí:

  • u zásadnějších rekonstrukcí se do domu nemůžete ihned nastěhovat
  • čas strávený rekonstrukcí
  • starosti s rekonstrukcí
  • nejistota, zda práce nepřesáhnou daný finanční rozpočet
  • nejistý výsledek – rekonstrukce se nemusí vydařit dle vašich představ

Kdy je lepší koupit novostavbu?

  • když se vám plánovaná rekonstrukce zdá příliš zdlouhavá a náročná
  • když nemáte na rekonstrukci příliš času
  • když si nejste jisti, zda vystačíte s financemi

V případě, že zvolíte koupi rekonstruovaného domu, výsledek bude okamžitý, vy budete mít možnost se ihned nastěhovat a kromě toho zůstanete ušetřeni času stráveného rekonstrukčními pracemi, sháněním řemeslníků a jiných nutností, spojených s opravou domu.

Jakou možnost byste zvolili Vy? Raději si vše zařídit podle svého a finance do stavby vkládat postupně, nebo je pro vás lepší nastěhovat se do hotového?

element letňany

Praha už nestačí. Lidé hledají bydlení ve středních Čechách

Nedostatek bytů v hlavním městě a jejich vysoké ceny nutí Pražany hledat bydlení za hranicí metropole. Podle propočtů developerů by se v Praze mělo stavět kolem 10 tisíc bytů ročně, což je zhruba stejně jako v Mnichově. V reálu jich tady vzniká mnohem méně. Proto se lidé stále častěji stěhují do regionů, zejména do středních Čech. To menším obcím a městům způsobuje nemalé potíže a byty zdražují i tady.

 

Na dlouhodobý nedostatek bytů v Praze poukazují dlouhodobě developeři i realitní makléři. Protože ale lidé chtějí bydlet, staví se jinde – konkrétně tam, kde vyřízení stavebního povolení netrvá roky. Trh si tak podle Pavla Klimenta z KPMG pomáhá výstavbou za hlavním městem. Potíž je ale v tom, že příjezdové cesty bývají zatížené dopravou a z řady měst a vesnic už přestává být Praha dojedná. Toho si všímají i starostové některých středočeských obcí a měst.

 

Bydlení za Prahou je dostupnější

Nápor Pražanů, kteří opouštějí hlavní město, tak způsobuje nemalé potíže. „Cítíme, že přichází další vlna suburbanizace. Hlad developerů po zastavování obcí kolem Prahy je extrémní. Je mnohem jednodušší měnit územní plány ve středních Čechách než v Praze, a to může vyvolat další osídlování prstence kolem metropole,“ upozornil Martin Kupka, starosta Líbeznice.

 

Zatímco dříve lákala Pražany do přilehlého regionu hlavně touha po bydlení v přírodě a po domku se zahradou za cenu bytu, dnes mají jiné důvody. Ceny pražských bytů v novostavbách totiž mnohdy atakují hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční, a tak už nejsou pro běžně vydělávající rodinu dostupné. „Nůžky se otevřely. Dostupnost bydlení v Praze se snížila, ve Středočeském kraji vztaženo k metropoli narostla,“ dodal Pavel Kliment.

 

Středočeský kraj navíc výstavbu nezanedbává. Jen loni se tady stavební firmy pustily do výstavby 459 bytů na 100 tisíc obyvatel. V metropoli to bylo pouze 322 bytů na 100 tisíc obyvatel. A tento nepoměr může ještě narůstat.

 

Oblíbené jsou Říčany i Jesenice

Už dříve si lidé z Prahy oblíbili přilehlé obce a městečka. V kurzu jsou hlavně takové, které od metropole dělí vzdálenost do 30 kilometrů. Přilehlejší obce, jako jsou Říčany nebo Jesenice, jsou přitom už na pokraji svých možností. Kvůli dojíždění za prací se pak na silnicích táhnou dopravní zácpy.

 

Přesto tady poptávka po bydlení roste, což má vliv i na ceny nemovitostí. Příkladem jsou právě Říčany, kde je v současné době největší poptávka po novém bydlení. „Ve městě je obecně silný přebytek poptávky nad nabídkou. Žádané jsou všechny kategorie nemovitostí od malých bytů, přes chaty, levnější i dražší domy, luxusní vily, menší stavební parcely až po pozemky na luxusní sídlo,“ sdělil realitní makléř Jan Bareš.

 

Například průměrná cena panelového bytu v Říčanech se už vyšplhala na 70 tisíc korun za metr čtvereční. Malé byty po rekonstrukci se pohybují okolo 85 tisíc korun za čtvereční metr. Sehnat ve městě byt v novostavbě, je nyní v podstatě nemožné. Nové bytové domy tu sice v posledních letech vyrostly, jenže co se postaví, se ale téměř okamžitě prodá, a to za částky kolem 100 tisíc korun za metr čtvereční menšího bytu a 80 tisíc u bytů velkých. „Rovněž kvalitních stavebních pozemků je jako šafránu. Většinu těch, které jsou ještě v nabídce, je komplikované připojit na sítě,“ upozornil Jan Bareš. Průměrná cena stavebních parcel se podle údajů společnosti M&M Reality pohybuje okolo 5 tisíc korun za metr čtvereční.

 

Zdražuje i bydlení za Prahou

Podobná je i situace v Jesenici, kde ceny menších bytů do 50 metrů čtverečních v posledních letech vzrostly o statisíce. Je zřejmé, že stěhování proměňuje skladbu vesnic, takže například Jesenice už dávno není vesnicí se starousedlíky. Vznikla tu řada novostaveb, v některých částech dokonce nová sídliště a další výstavba se plánuje.

 

Svůj podíl na tom má i pracovní uplatnění. „Příležitostí je v okolí dostatek, podniky se tady množí jako houby po dešti. Nedávno se rozšířila místní základní škola, nová základka se staví ve vedlejší vesnici, vznikají tady soukromé školky,“ všiml si realitní makléř Petr Török.

 

Některé byty v Jesenici zdražily do roku 2016 až o polovinu. Nahoru šly i pozemky, jež za poslední tři roky podražily zhruba o 2 tisíce korun na metr čtvereční. Dosáhly tak horní hranice okolo 8 tisíc korun za jeden čtvereční metr. Rozmach by do budoucna mohl být umocněn také plánovanou trasou metra D, která má končit právě v Jesenici.

 

Velmi silnou poptávku po nemovitostech, prudký nárůst cen i značné populační přírůstky lze sledovat i v dalších městech na dosah Prahy, například v Hostivici, Chýni, Dobřichovicích, Černošicích nebo v Berouně. V tomto velkém středočeském městě v posledních letech rovněž vzniká nová výstavba. Další lokalitou za Prahou jsou Zbuzany, kde nedávno vyrostly nové viladomy.

 

„Obecně jsou to města buď těsně u Prahy, nebo pak až do 30 kilometrů od ní, nacházejí-li se v blízkosti dopravních tepen. Vzhledem k tomu, že v metropoli již v podstatě nepořídíte rodinný dům za cenu pod 8 milionů korun, navíc jsou vlivem opatření ČNB pro lidi hůře dostupné hypoteční úvěry, je logické, že zájem o nákup nemovitostí v těchto lokalitách prudce roste,“ dodal realitní makléř Jan Martina.

 

Řešením je i nájemní bydlení

Kromě stěhování se za Prahu mají lidé, kteří nedosáhnou na byty v Praze ještě další možnost: jít do nájmu. I zde je ale patrné zdražování. Průměrný čistý nájem bez služeb byl v metropoli ke konci roku 3 540 korun za metr čtvereční. Růst by mohl i v příštích letech. Poměr obyvatel, kteří bydlí v nájmu, je ve srovnání s jinými městy v Praze je ale zatím stále velmi nízký. Důvodem je mimo jiné i dostupnost bydlení v 90. letech minulého století, kdy byly hypotéky vůči platům relativně levné.

 

Investici do vlastního bydlení chápe většina lidí jako dobrou strategie pro zajištění se na stáří. Aby si ale mohla dovolit koupi bytu v Praze střední třída, muselo by podle developerů město odblokovat povolování bytů, které je nyní zdlouhavé, často trvá až 10 let. Větší nabídka bytů by pak mohla pomoci stlačit ceny opět dolů.

 

Pokud se ale bude povolovat tak málo bytů jako v posledních letech, bude v roce 2030 chybět v Praze 100 tisíc bytů. Tedy bydlení pro zhruba 200 tisíc lidí. Ve městě už nyní chybí zhruba 20 tisíc bytů.

Odstěhovali byste se kvůli vlastnímu bytu za Prahu?

Daň z nemovitosti zaplaťte do konce května. Jak na to?

S vlastnictvím bytu nebo domu je spojená řada povinností. Jednou z nich je i platba daně z nemovitosti. Už od poloviny dubna finanční úřady ve vlnách rozesílají ve složenky více než 3,3 milionům majitelů nemovitostí v České republice. Ti mají za zaplacení daně čas do konce května. Pokud je platba vyšší než 5 tisíc korun, je možné si ji rozdělit do dvou splátek. První je potřeba zaplatit do konce května, druhou stačí doplatit do konce letošního listopadu. Daň z nemovitých věcí je jediná z daní, která se přiznává a platí dopředu.

geosan development